Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/623
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.046.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waardebeschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [naam]. en [taxateur 1]
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 2003 met een woonoppervlakte van 246 m² op een perceel van 1.294 m². Verder beschikt de woning over een inpandige garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 980.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.046.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Partijen hebben – in het kader van de op hen rustende bewijslast – namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de door hen gebruikte vergelijkingsobjecten beter kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde dan de door de wederpartij gebruikte vergelijkingsobjecten. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen het oordeel van de rechtbank verder heeft.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning wordt bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de standpunten van partijen
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport, een matrix en vastgoedrapporten van de in het taxatierapport en in de matrix gehanteerde referentiewoningen ten grondslag gelegd. Het taxatierapport is op 8 juni 2022 door [taxateur 2] opgemaakt. In het taxatierapport en in de matrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 1.046.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Het taxatierapport en de vastgoedrapporten bevatten foto’s van de referentiewoningen en de woning.
5.1.
Belanghebbende heeft aan de door hem voorgestane waarde een eigen matrix ten grondslag gelegd. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Bij de matrix zijn uittreksels van [b.v.] gevoegd, waarin onder meer de objectkenmerken van de referentiewoningen worden gespecificeerd en een beschrijving wordt gegeven van de referentiewoningen. Verder bevatten de voornoemde uittreksels foto’s van de referentiewoningen.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
5.2.
Partijen hebben de vergelijkbaarheid van de door hen gebruikte referentiewoningen over en weer niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat zowel de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen, als de door belanghebbende gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning.
Beoordeling van de waarde van de woning
5.3.
De rechtbank stelt voorop dat partijen een zekere vrijheid toekomt in de keuze van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze vrijheid is echter niet onbeperkt. In het geval de wederpartij andere referentieobjecten aandraagt die ook voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen, zoals hier aan de orde (zie 5.2.), dan ligt het op de weg van de partij waarop de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door haar gebruikte referentieobjecten beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door de wederpartij gebruikte referentieobjecten.
5.4.
In dat kader heeft de taxateur ter zitting aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten met name zijn gekozen op basis van het bouwjaar, de objectkenmerken en de verkoopdatum van de referentieobjecten ten opzichte van de woning. Daartegenover heeft belanghebbende aangevoerd dat de door hem gebruikte referentieobjecten evengoed vergelijkbaar zijn wat betreft objectkenmerken, maar dat deze referentieobjecten dichter bij de woning zijn gelegen. Daardoor zijn deze referentieobjecten volgens belanghebbende beter vergelijkbaar met zijn woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten.
5.5.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn beide partijen er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat alleen de door die partij gebruikte referentieobjecten met uitsluiting van de door de wederpartij gebruikte referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde. Weliswaar hebben partijen aangevoerd welke selectiecriteria zij bij de keuze van de door hen gebruikte referentieobjecten zwaarder hebben laten wegen, maar zij hebben naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende onderbouwd dat deze selectiecriteria ook tot gevolg moeten hebben dat de referentieobjecten van de wederpartij – met uitzondering van het object aan de [adres 5] – buiten beschouwing moeten worden gelaten. Dat betekent dat de heffingsambtenaar, in eerste plaats, en belanghebbende, in tweede plaats, er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
6. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, indachtig de waarde van [adres 5] , schattenderwijs op € 1.000.000.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 1.000.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370.
7.2.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 1.000.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 1.000.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 6 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.