Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5883
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] B.V.),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 306.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB) en is de aanslag watersysteemheffing gebouwd bekend gemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 31 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1993) met een gebruiksoppervlakte van 135 m2, twee bergingen van beide 6 m2, een serre van 14 m2 en een grondoppervlakte van 183 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 289.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 306.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat tegen deze aanslag geen gronden zijn aangevoerd, blijft deze aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de indexeringspercentages, de correctiepercentages en de grondstaffels niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden.
6.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
6.2.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar, onder verwijzing naar met Previcus gemaakte werkafspraken, betwist dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden In de werkafspraken staat geschreven dat de correctiepercentages, grondstaffel en indexeringspercentages gepubliceerd staan op de website van de Belastingsamenwerking West-Brabant (de website). Hiernaar wordt ook verwezen in het taxatierapport.
6.3.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. In het taxatieverslag en de werkafspraken wordt immers naar de website verwezen. De heffingsambtenaar is daarnaast niet verplicht alles rekenkundig toe te lichten. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is daarom geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 4 mei 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
7.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 317.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 11.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 306.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoning [adres 3] wat betreft ligging en gebruiksoppervlakte het best vergelijkbaar met de woning. Ook heeft de referentiewoning, net als de woning, een brandgang aan de achterzijde. De referentiewoning is bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank laat hierna de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] buiten beschouwing.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
7.6.
Belanghebbende stelt dat de objectafbakening van de woning onjuist is. Er zou onterecht 10,5 m2 van de brandgang bij de oppervlakte van de woning gerekend zijn. De heffingsambtenaar heeft pas voor het eerst in de uitspraak op bezwaar aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten eveneens over een brandgang beschikken en dat deze omstandigheid in de waarde verdisconteerd is. Om die reden stelt belanghebbende dat hij werd gedrongen om beroep aan te tekenen. Voorts stelt belanghebbende dat het niet juist is dat voor de referentiewoning een factor 2 voor onderhoud wordt toegepast.
7.7.
De heffingsambtenaar heeft naar oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoning en de woning.
7.7.1.
Allereerst merkt de rechtbank op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de waarde in iedere fase van de procedure opnieuw te onderbouwen met andere referentiewoningen. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat niet alleen de woning, maar ook de referentiewoning op de kadastrale eigendomsgrens is afgebakend en beide op eigen grond een openbare brandgang van een gelijkwaardige grootte hebben. In dit geval hoeft de brandgang dus niet buiten de waardering te blijven, omdat deze is verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoning en dus ook in de uit deze verkoopprijs vastgestelde waarde van de woning. Belanghebbende heeft de stelling dat het onjuist is dat voor de referentiewoning een factor 2 voor onderhoud is toegepast op geen enkele wijze onderbouwd. Om die reden gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij.
7.7.2.
Voorts merkt de rechtbank op dat de referentiewoning een tussenwoning betreft, waarvan de koopprijs € 307.000 is. De woning is een hoekwoning en beschikt over een groter perceel, dan de referentiewoning. Deze omstandigheid rechtvaardigt dat de waarde van de woning niet te hoog is.
7.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. Al het andere dat is aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
8.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
8.2.
De redelijke termijn voor het doen van uitspraak is niet overschreden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 9 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.