Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5644
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van SBWSD Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 203.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de SBWSD Zeeland voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , verbonden aan [b.v.] , en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1910). Het betreft een vrijstaande woning. De woning heeft een grondoppervlakte van 104 m2 en een inhoud van 442 m3.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 175.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 203.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 Wet Pro WOZ?
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
5.1.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om een taxatiekaart en ook om de grondstaffel, de indexering van de verkoopprijzen en de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift een uitgebreide taxatiekaart heeft toegestuurd. In dit geval is daarom geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een taxatiematrix opgenomen. De taxatiematrix betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep bij de stukken gevoegd.
7.1.
Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
7.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Ter zitting heeft belanghebbende twijfel gezaaid over de overtuigingskracht van de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. De rechtbank stelt vast dat de inhoud van de woning van belanghebbende in de taxatiematrix in beroep wordt vastgesteld op 442 m3 en in de taxatiekaart in bezwaar op 344 m3. Ter zitting heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat onvoldoende is onderbouwd door de heffingsambtenaar hoe dit verschil in inhoud tot stand is gekomen. Volgens belanghebbende volgt uit de BAG dat de woonoppervlakte van de woning 89 m2 is. Met dat gegeven kan de inhoud van de woning nooit groter zijn dan 344 m3. De heffingsambtenaar stelt dat de BAG niet relevant is nu er niet meer op inhoud wordt gewaardeerd, maar op grondoppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de gezaaide twijfel omtrent de juistheid van de gegevens onvoldoende heeft weggenomen. Nu in beroep van een veel grotere woning wordt uitgegaan had het, gelet op de betwisting door belanghebbende, op de weg gelegen van de heffingsambtenaar dit gewijzigde standpunt met stukken (bijv. bouwtekeningen) nader te onderbouwen. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting opgemerkt dat de heffingsambtenaar in haar verweerschrift heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] beter zijn gelegen dan de woning van belanghebbende en dat deze vergelijkingsobjecten om die reden ook een hogere waardering hebben gekregen voor de ligging. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix niet tot uitdrukking komt dat [adres 2] en [adres 3] hoger zijn gewaardeerd voor de ligging. Beide vergelijkingsobjecten worden net als de woning van belanghebbende gemiddeld gewaardeerd met een factor 3. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onvoldoende toegelicht waarom een betere ligging voor de waardering van [adres 2] en [adres 3] niet tot uitdrukking komt in de taxatiematrix. Verder heeft belanghebbende nog gesteld dat in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar ook een dakkapel is opgenomen bij de woning van belanghebbende. Volgens belanghebbende beschikt de woning niet over een dakkapel en is de heffingsambtenaar om deze reden uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat er ten onrechte is uitgegaan van een dakkapel bij de woning. De heffingsambtenaar stelt dat aan de dakkapel een waarde van € 4.000 is toegekend en dat de marge tussen de getaxeerde waarde van de woning en de WOZ-waarde meer dan € 40.000 is. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde van de woning dan ook niet te hoog vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Vanwege de gebrekkige onderbouwing van de inhoud van de woning, het ontbreken van correcties ten aanzien van de ligging van de vergelijkingsobjecten en het uitgaan van onjuiste objectkenmerken is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslat. De door hem verdedigde waarde is dan ook niet aannemelijk gemaakt.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
7.3.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 175.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van de door hembepleite waarde blijkt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
7.4.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 193.000.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 10 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 5 maart 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 12 maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 11 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/12 deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 75) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
9.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
9.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310,-, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1. Daarnaast heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2588,75. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 193.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 25;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 75;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2588,75 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 5 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.