ECLI:NL:RBZWB:2024:1594

• Datum uitspraak: 6 maart 2024
• Publicatiedatum: 12 maart 2024
• Zaaknummer: C/02/409451/HA ZA 23-266 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M. Cheung
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst woning na bouwtechnische keuring en geschil over noodzakelijke kosten

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 6 maart 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] en [gedaagde] over de ontbinding van een koopovereenkomst van een woning. De koopovereenkomst, die op 27 januari 2023 tot stand kwam, bevatte een ontbindende voorwaarde die betrekking had op de uitkomst van een bouwtechnische keuring. Deze keuring, uitgevoerd door Wooninspectie Zeeland, wees uit dat de kosten voor noodzakelijk herstel hoger waren dan het in de overeenkomst genoemde bedrag van € 5.000,-. Op basis hiervan heeft [gedaagde] op 1 februari 2023 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde en de koopovereenkomst ontbonden.

[Eiser] heeft de ontbinding betwist en vorderde onder andere een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op 27 februari 2023 is ontbonden, alsook betaling van een contractuele boete van € 28.000,-. De rechtbank heeft beoordeeld of [gedaagde] rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en of hij daarbij de vereisten van de koopovereenkomst in acht heeft genomen. De rechtbank concludeerde dat [gedaagde] inderdaad rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft ontbonden, omdat hij de mededeling schriftelijk en goed gedocumenteerd heeft gedaan, en dat er geen sprake was van een tekortkoming aan zijn zijde.

De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis benadrukt het belang van duidelijke communicatie en documentatie bij het inroepen van ontbindende voorwaarden in koopovereenkomsten.

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: C/02/409451 / HA ZA 23-266

Vonnis van 6 maart 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. C.A.M. Jansen te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [gedaagde] ,

advocaat: mr. A.M.M. de Waal te Bergen op Zoom.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 augustus 2023 en alle daarin genoemde stukken;

- de akte overlegging nadere producties met productie 12 van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 18 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Beide partijen hebben ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van

18 januari 2024 spreekaantekeningen overgelegd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen [eiser] en [gedaagde] is op 27 januari 2023 een koopovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning aan de [adres] in [plaats 1] , bouwjaar 1901, voor een prijs van € 280.000,- .

2.2.

In artikel 15 van de koopovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:

“
15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(…)

c. op 1 februari 2023 uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door Wooninspectie Zeeland blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 5.000,- (…)
, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. (…)

15.3. (…)

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. (…)
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van de bouwtechnische keuring als bedoeld in artikel 15.1 onder c wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat een kopie van het keuringsrapport, met daarin een overzicht van de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van gebreken en het achterstallig onderhoud, aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. ”

2.3.

In de koopovereenkomst is verder opgenomen dat bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een opeisbare boete van tien procent verbeurt.

2.4.

Op 26 januari 2023 heeft Wooninspectie Zeeland de bouwkundige keuring uitgevoerd. De inspectie heeft naar aanleiding hiervan een rapport opgemaakt, waarin het volgende overzicht van de kostenindicatie is opgenomen:

“

Onderdeel

Herstel advies

Direct

Op termijn

(…)

(…)

(…)

(…)

Gevels/metselwerk

- Herstel pleisterwerk achtergevel

- Plaatselijk herstel pleisterwerk

€ 500,-

€ 3.000,-

(…)

(…)

(…)

(…)

Dakconstructies

- Nader onderzoek lekkage aanbouw

P/M

Wanden (constructief en tussenwand) en plafonds

- Injecteren wanden begane grond incl. gedeeltelijke demontage voorzetwand

- Herstel gevolgschade lekkage slaapkamer 1e verdieping

€ 5.000,-

€ 450,-

(…)

(…)

(…)

(…)

Sanitair/keuken

- Badkamer 1e verdieping: vervangen loszittend tegelwerk

€ 3.500,-

Totaal (incl. BTW)

€ 9.450,-

”

2.5.

Op 31 januari 2023 schrijft [gedaagde] in zijn e-mail, gericht aan

[naam] (hierna: [naam] ) en werkzaam bij [makelaarskantoor] , het volgende:

“in de bijlage het bouwkundig rapport voor de [adres] [plaats 1] .”

2.6.

[gedaagde] heeft op 1 februari 2023 via ‘move.nl’, een online platform waarop partijen kunnen communiceren en documenten kunnen uitwisselen, het volgende bericht gestuurd:

“
Beste [naam] ,

We hebben vanochtend telefonisch contact gehad over het bouwkundig rapport van de woning aan de [adres] in [plaats 1] . Naar aanleiding van dit rapport doen wij een beroep op Artikel 15.1.C van de koopovereenkomst. We willen met de verkoper in overleg over de kosten van een nader onderzoek naar de vloer van de woning en het vocht in de muren. ook over de renovatiekosten willen we in overleg. ”

2.7.

In de e-mail van 13 februari 2023 van [eiser] aan [gedaagde] , staat het volgende:

“
U doet een beroep op ontbindende voorwaarden.

(…)

Ik ga niet akkoord met uw beroep op ontbindende voorwaarden. Ik wil u verzoeken hierover alsnog persoonlijk in gesprek te gaan. ”

2.8.

Op 15 februari 2023 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld omdat [gedaagde] geen medewerking heeft verleend aan de overdracht van de woning. Daarbij is [gedaagde] gesommeerd om de koopovereenkomst alsnog na te komen.

2.9.

[eiser] heeft de koopovereenkomst bij brief van 27 februari 2023 buitengerechtelijk ontbonden.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, samengevat, bij vonnis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:

I. voor recht verklaart dat [eiser] de koopovereenkomst tussen partijen op

27 februari 2023 heeft ontbonden;

II. [gedaagde] hoofdelijk veroordelt om aan [eiser] de contractuele boete van een bedrag van € 28.000,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;

III. [gedaagde] hoofdelijk veroordelt in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Tussen

[eiser] en [gedaagde] is een koopovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning aan de [adres] in [plaats 1] . Omdat [gedaagde] niet wilde meewerken met de overdracht van de woning, terwijl hij daartoe verplicht was, is hij tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] mocht daarom overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. Omdat sprake is van een toerekenbare tekortkoming, is [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst een contractuele boete van tien procent van de koopsom aan [eiser] is verschuldigd.

Voor zover [gedaagde] de koopovereenkomst bij brief van 1 februari 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden, doet [eiser] een beroep op artikel 6:23 BW.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert verweer door primair aan te voeren dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft immers rechtsgeldig de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden door tijdig een beroep te doen op artikel 15.1 sub c van de koopovereenkomst. [gedaagde] was daartoe gerechtigd, omdat uit het rapport dat naar aanleiding van de bouwtechnische keuring is opgesteld, is gebleken dat de direct noodzakelijke kosten hoger waren dan € 5.000,- en dat specialistisch onderzoek werd aanbevolen. Omdat geen sprake is van een tekortkoming, is [gedaagde] geen contractuele boete verschuldigd. Subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van rechtsverwerking. [eiser] heeft immers nooit de ontbinding betwist, waardoor bij [gedaagde] het vertrouwen is gewekt dat [eiser] heeft afgezien van haar recht om nakoming te vorderen.

4. De beoordeling

4.1.

De kern van dit geschil is of [gedaagde] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op artikel 15.1 onder c van de koopovereenkomst en of [gedaagde] daarbij de formaliteiten uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst in acht heeft genomen. Als dat het geval is, dan is de koopovereenkomst door ontbinding geëindigd en kan [eiser] daar geen nakoming meer van vorderen. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Daartoe overweegt zij als volgt.

Goed gedocumenteerd

4.2.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] , indien hij een beroep wenst te doen op artikel 15 van de koopovereenkomst, zijn mededeling ‘schriftelijk en goed gedocumenteerd’ moet doen. Tussen partijen staat vast dat de mededeling schriftelijk heeft plaatsgevonden. [gedaagde] stelt dat is voldaan aan de vereisten van ‘goed gedocumenteerd’ zoals omschreven in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, omdat [gedaagde] op 1 februari 2023 via move.nl aan de makelaar van [eiser] heeft laten weten dat hij een beroep doet op artikel 15.1 onder c van de koopovereenkomst.

[eiser] betwist dat sprake is van ‘goed gedocumenteerd’, omdat de mededeling gericht moest zijn aan [eiser] of haar [makelaar] . [gedaagde] heeft de mededeling gericht aan [naam] en dat is een vastgoedadviseur. Daarnaast is het rapport van de bouwinspectie niet met de mededeling meegezonden. Verder is de ontbinding niet ondubbelzinnig en voldoende duidelijk ingeroepen.

4.3.

Vaststaat dat [naam] bij hetzelfde kantoor werkt als [makelaar] , namelijk [makelaarskantoor] . Partijen zijn het erover eens dat [makelaarskantoor] de makelaar is van [eiser] , zodat de mededeling gericht is aan het juiste makelaarskantoor. Dat [naam] een vastgoedadviseur is en geen makelaar, doet hier niet aan af. [eiser] heeft immers niet betwist dat [gedaagde] vanaf het eerste moment uitsluitend contact heeft gehad met [naam] , dat alleen hij bij de bezichtiging aanwezig was en dat hij nooit contact heeft gehad met [makelaar] . In een dergelijk geval had [gedaagde] niet hoeven te controleren of [naam] daadwerkelijk de makelaar van [eiser] was. Aan dit verweer wordt daarom voorbij gegaan.

4.4.

Het verweer dat [gedaagde] geen rapport bij de mededeling van

1 februari 2023 heeft gevoegd en daarom geen sprake kan zijn van ‘goed gedocumenteerd’, kan niet slagen. [gedaagde] heeft weliswaar het rapport niet meegestuurd met de mededeling, maar [gedaagde] heeft het rapport een dag eerder al aan [naam] verzonden. Dit is door [eiser] niet betwist.

4.5.

Ook volgt de rechtbank [eiser] niet in haar stelling dat [gedaagde] de ontbinding niet ondubbelzinnig heeft ingeroepen. Uit de mededeling volgt duidelijk dat [gedaagde] een beroep doet op artikel 15 lid 1 onder c van de koopovereenkomst. In de mededeling wordt dit artikel immers expliciet genoemd. Hieruit had [eiser] moeten begrijpen dat [gedaagde] de koopovereenkomst wilde ontbinden. Dat [gedaagde] in hetzelfde bericht nog heeft aangegeven dat hij in overleg wilde met [eiser] over de kosten, maakt dat niet anders. Bovendien blijkt uit de e-mail van 13 februari 2023 van [eiser] , gericht aan [gedaagde] , dat [eiser] deze mededeling heeft opgevat als een ontbinding. Hierin staat namelijk dat ze niet akkoord gaat met de ontbinding.

Bouwtechnische keuring

4.6.

Volgens [eiser] bedragen de direct noodzakelijke kosten niet € 9.450,-, zoals in het rapport van Wooninspectie Zeeland is vermeld, maar maximaal € 4.313,65. Het rapport van Wooninspectie Zeeland is daarom onjuist. [gedaagde] mocht daarom niet tot ontbinding overgaan, aldus [eiser] .

[gedaagde] betwist dit en voert aan dat uit het rapport van Wooninspectie Zeeland blijkt dat de kosten van noodzakelijk herstel meer dan € 5.000,- bedragen. Het was volgens [gedaagde] niet de bedoeling van partijen geweest om achteraf over de inhoud van het rapport te discussiëren. De koopovereenkomst is dan ook terecht door [gedaagde] ontbonden.

4.7.

De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen vaststaat dat op 31 januari 2023 de in de bepaling bedoelde bouwtechnische keuring van de woning heeft plaatsgevonden en dat die keuring is uitgevoerd door Wooninspectie Zeeland. Wooninspectie Zeeland heeft de kosten van direct noodzakelijk herstel vastgesteld op € 9.450,-, wat hoger is dan het drempelbedrag van € 5.000,- dat in artikel 15.1 van de koopovereenkomst genoemd wordt. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of de inhoud van het inspectierapport ter discussie mocht staan.

4.8.

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexnorm). Bij deze uitleg moet de rechter rekening houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval.

4.9.

[eiser] is het niet eens is met een aantal van de door Wooninspectie Zeeland opgevoerde ‘direct noodzakelijke kosten’, maar dit maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat [gedaagde] geen gebruik kon maken van de bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Nergens volgt namelijk dat Wooninspectie Zeeland in haar rapport het begrip ‘direct noodzakelijke kosten’ moest uitleggen zoals betoogd door [eiser] en dat daardoor sommige posten uit de categorie ‘direct noodzakelijke kosten’ moesten worden geschaard onder ‘op termijn noodzakelijke kosten’. Een dergelijke uitleg blijkt bijvoorbeeld ook niet uit de koopovereenkomst of uit de bedoeling van partijen. Partijen hebben hierover ter zitting verklaard dat de makelaar van [eiser] op verzoek van [gedaagde] de bepaling van artikel 15.1 onder c in de koopovereenkomst heeft laten opnemen, maar dat de makelaar van [eiser] zowel de formulering als het bedrag van

€ 5.000,- heeft bepaald. Zowel [eiser] als [gedaagde] gingen akkoord met de bewoordingen van deze bepaling omdat ze ervan uitgingen dat het om een ‘standaard beding’ ging. Niet gesteld en niet gebleken is dat er over de inhoud van dit beding overleg is geweest tussen partijen dan wel tussen [gedaagde] en de makelaar van [eiser] . Dat uit een offerte van een derde blijkt dat het onderhoud ten aanzien van de wanden hooguit

€ 3.300,- bedragen, en niet € 4.500,- zoals het rapport vermeld, doet niet ter zake. [eiser] heeft er immers vooraf mee ingestemd dat Wooninspectie Zeeland de bouwtechnische keuring zou uitvoeren en de koopovereenkomst voorziet niet in de mogelijkheid van een second opinion.

Ter zitting is ook gebleken dat de makelaar van [eiser] het bedrijf Wooninspectie Zeeland heeft gekozen, omdat de makelaar daar in het verleden goede ervaringen mee had. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat partijen mochten verwachten dat het bedrag dat door dit bouwinspectiebedrijf werd toegekend aan ‘direct noodzakelijke kosten’ bepalend was voor de vraag of een beroep kon worden gedaan op artikel 15.1 onder c. Voor zover [eiser] stelt dat de inspecteur door [gedaagde] is beïnvloed, is de rechtbank van oordeel dat dit, gelet op de betwisting van [gedaagde] , onvoldoende gemotiveerd is gesteld.

4.10.

Gelet op het voorgaande – in samenhang bezien – had [gedaagde] niet hoeven te verwachten dat de inhoud van het rapport nog ter discussie werd gesteld. Dat partijen nog hebben onderhandeld over de koopprijs, doet hier niet aan af. Deze onderhandelingen hebben immers plaatsgevonden nadat [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat hij een beroep doet op zijn bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden. De stelling van [eiser] dat zij aan [gedaagde] heeft voorgesteld om een tegemoetkoming in de kosten te doen van € 5.000,-, waarmee de totale onderhoudskosten voor [gedaagde] alsnog onder het drempelbedrag zouden blijven, treft om dezelfde reden ook geen doel.

Beroep op 6:23 BW

4.11.

[eiser] stelt dat [gedaagde] een belang had bij de vervulling van de ontbindende voorwaarde en dat hij de vervulling zelf teweeg heeft gebracht. De voorwaarde moet daarom volgens artikel 6:23 BW als niet vervuld worden gezien omdat de redelijkheid en billijkheid dat verlangen, aldus [eiser] .

4.12.

Voor toepassing van artikel 6:23 BW moet allereerst sprake zijn van een verbintenis die voorwaardelijk is. Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer bij rechtshandeling haar werking van een toekomstige onzekere gebeurtenis afhankelijk is gesteld. Als deze onzekere gebeurtenis vervolgens plaatsvindt, gaat daarmee de voorwaarde (in beginsel) in vervulling en moet de daaraan gekoppelde verbintenis worden nagekomen. In onderhavige geval is echter geen sprake van een dergelijke voorwaardelijke verbintenis. Artikel 15.1 geeft [gedaagde] slechts een bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Dit verweer behoeft daarom geen inhoudelijke bespreking.

Conclusie

4.13.

[gedaagde] heeft de koopovereenkomst op grond van artikel 15.1 onder c van de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] is geen sprake. De vordering van [eiser] worden daarom afgewezen.

Proceskosten

4.14.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2,00 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.720,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.720,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Cheung en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.