Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5775
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 43.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar heeft [naam] deelgenomen.
1.4
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende heeft verzocht om terug verwijzing van de zaak naar de heffingsambtenaar voor het geval de rechtbank de WOZ-waarde van de woning te hoog acht. De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde WOZ-waarde.
3. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een recreatiewoning met een oppervlakte van 68 vierkante meter op een perceel van 4.102 vierkante meter. Van het perceel maakt een oppervlakte van 1.992 vierkante meter onderdeel uit van een waterverdedigingswerk.
4.1.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende ingediende bezwaarschrift als op de zaak betrekking hebbend stuk overgelegd. Een afschrift van het overgelegde stuk is aan deze uitspraak gehecht.
Motivering
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 19 april 2023 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op € 43.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De waarde opbouw is als volgt:
Waarde woning € 93.518
Correctiefactor recreatiewoning:
€ 50.000-/-
€ 50.000-/-
€ 43.518
Kavel € 126.136 +/+
Waterverdedigingsvrijstelling:
€ 119.520-/-
€ 119.520-/-
Waarde in het economisch verkeer (afgerond) € 43.000
5.4.
Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 3] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.5.
Belanghebbende voert aan dat de woning niet vergelijkbaar is met de referentiewoningen omdat zijn woning een recreatiewoning is en de referentiewoningen niet. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat de woning niet beschikt over een aansluiting op riolering, kabel of glasvezel, straatverlichting of een kliko. Ook heeft de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee gehouden dat de woning niet beschikt over een eigen inrit. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat wat door belanghebbende is benoemd verdisconteerd is in de correctiefactor recreatiewoning.
5.6.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken met woningen die géén recreatiewoning zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met dit verschil door een correctie van € 50.000 in aanmerking te nemen. De overige omstandigheden die belanghebbende heeft benoemd zijn naar het oordeel van de rechtbank niet meer waarde drukkend dan waar de heffingsambtenaar al rekening mee heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft daarom de waarde van de woning voldoende aannemelijk gemaakt.
5.7.
De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met de peildatum 1 januari 2020 met 139 procent is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. [2] De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildatum is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
5.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 12 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.