Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/105
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op
1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 592.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 589.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één-kapwoning uit 1928 met een oppervlakte van 136 m², een vrijstaande schuur, een aanbouw van de woonruimte en een perceeloppervlakte van 417 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 527.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar voorgestane waarde van € 589.000.
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Deze matrix is in beroep door de [taxateur] opgesteld.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op € 590.678. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , te [plaats] .
6. Ten aanzien van de bruikbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] overweegt de rechtbank dat het bouwjaar van deze woningen (1968) te afwijkend is van de woning om als bruikbare vergelijking te kunnen dienen. Het vorenstaande heeft tot gevolg dat alleen [adres 4] nog als bruikbaar vergelijkingsobject kan dienen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde niet kan volstaan met alleen dit vergelijkingsobject. Uit de methode van systematische vergelijking volgt dat de waardevaststelling in beginsel dient te steunen op meer dan één vergelijkingsobject. Dit kan anders zijn wanneer sprake is van een zeer goed vergelijkingsobject, met name in het geval van een (vrijwel) identieke woning. Daarvan is geen sprake, omdat het vergelijkingsobject onder meer recent is gerenoveerd in tegenstelling tot de woning.
7. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 527.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Voor zover belanghebbende heeft gewezen op de waardeontwikkeling in de gemeente Oisterwijk overweegt de rechtbank dat dit belanghebbende niet kan baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en evenmin algemene indexcijfers. De waarde van een specifieke woning volgt niet precies de waardestijging of -daling van de markt (zie uitspraak Rb. Zeeland-West-Brabant van 20 mei 2022, ECLI:NL:RBZWB: 2022:2759). Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectgegevens (de berging/schuur zou een kleiner oppervlakte hebben) overweegt de rechtbank dat belanghebbende deze stelling niet met objectiveerbare gegevens heeft onderbouwd. Deze stelling acht de rechtbank daarom niet aannemelijk.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank.
8. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 550.000.
Conclusie
9. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
9.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
9.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. Deze kosten bestaan uit reiskosten op basis van openbaar vervoer 2e klasse ten bedrage van € 13,80 voor het bijwonen van de zitting bij de rechtbank. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 550.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
-bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
-bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
-veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 13,80 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 27 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.