Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/410685 / HA ZA 23-322
Vonnis van 13 maart 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
te [plaats] ,
eisende partijen,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. J. de Roo te Oosterhout NB,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. G.C.L. van de Corput te Breda.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 27 september 2023 en de daarin genoemde stukken,
– de akte indienen productie van de zijde van [eisers] met productie 22,
– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 januari 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
– Partijen hebben op 8 december 2020 een koopovereenkomst gesloten, waarbij
[gedaagden] aan [eisers] heeft verkocht de woning aan [adres]
te [plaats] (hierna: de koopovereenkomst).
– De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:
“artikel 6: Staat Pro van de onroerende zaak/Gebruik
6.1.
. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met (…) zichtbare en onzichtbare gebreken(…).
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkoper een verwijt treft”.
– [gedaagden] heeft de woning op 26 maart 2021 aan [eisers] geleverd. Kort daarna is [eisers] begonnen met het (laten) uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden in de woning. Bij het uitvoeren van die
werkzaamheden heeft [eisers] , na verwijdering van de houten schroten en het isolatiemateriaal op de bovenverdieping, vocht- en schimmelplekken en houtrot in het dakbeschot onder het zinken dak van de woning waargenomen. [eisers] heeft dit gemeld bij de betrokken makelaar en [gedaagden] heeft dit op zijn beurt gemeld bij de heer [naam 1] van (de inmiddels ontbonden vennootschap) [dakdekker] BV, die in 2009 het zinken dak op de woning heeft
aangebracht.
– [eisers] heeft vervolgens diverse deskundigen ingeschakeld, waaronder QLT Ingenieurs en Normplan, om de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek te achterhalen. Ook [gedaagden] heeft met dat doel een deskundige ingeschakeld, te weten ZNEB Expertise en Taxatie BV. Volgens de door beide partijen ingeschakelde deskundigen is de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek gelegen in een ondeugdelijk aangebrachte dakconstructie. Over het antwoord op de
vraag wat precies de dakconstructie gebrekkig maakt en op welke wijze deze
deugdelijk hersteld kan worden, verschillen de deskundigen van mening.
– Bij beschikking van 30 juni 2022 heeft deze rechtbank op verzoek van [eisers] een voorlopig deskundigenonderzoek bevolen. De door de rechtbank benoemde deskundige, BDA Dak- en Geveladvies BV (hierna: BDA), heeft haar bevindingen neergelegd in haar rapport van 21maart 2023. Het rapport luidt, voor zover van belang, als volgt:
“2. Gegevens en mededelingen
2.1
Procesdossier
Het procesdossier is door de Rechtspraak, Rechtbank Zeeland-West-Brabant verstrekt en bevat de volgende stukken:
(…)
Rapport ZNEB Expertise en Taxatie BV. (…).
(…)
4.Beantwoording vragen
(…)
Vraag 5: Indien u vraag 2 bevestigend beantwoordt, welke werkzaamheden zijn volgens u nodig om een deugdelijk dakconstructie c.q. een deugdelijk dak te realiseren en wat zouden de kosten van herstel zijn?
Antwoord vraag 5:
(…)
Binnen dit materiaaluitgangspunt en de bouwkundige omstandigheden moet een bouwfysisch en technisch verantwoord dak worden samengesteld. Het is hierbij onvermijdelijk de bestaande zinken felsbanen te verwijderen. Dit om twee redenen:
Reden 1: Het houten dakbeschot moet goed, zowel aan de onder- als bovenzijde beoordeeld kunnen worden. (…).
Reden 2: er moet een geïsoleerd dak worden gemaakt waarbij instroming van lucht onder het dakbeschot/zink niet mogelijk is. Praktisch gezien is dit hier niet effectief uitvoerbaar. Bij een niet goed effectieve “remming” van lucht is de kans op schade aan het dakbeschot reëel. Dit kan gedurende vele jaren gemaskeerd blijven. De huidige casus is hiervan een goed voorbeeld.
Nadat het zink is verwijderd en aangetast hout is vervangen zal een nieuwe dakbedekkingsconstructie moeten worden aangebracht. De voorkeur gaat uit naar een geventileerd geïsoleerd zinken dak.
(…)
De kosten voor de werkzaamheden zijn geraamd.
– Bouwplaatsvoorzieningen, steigerwerk en veiligheid € 15.000,-
– Dakbedekkingsconstructie:
* Verwijderen bestaande felsbanen en folie
* Controle hout en vervangen aangetast hout (circa 35%)
* Aanbrengen dampremmende laag
* Aanbrengen houten balken
* Aanbrengen isolatie (PIR) tussen balken
* Aanbrengen open houten latten
* Aanbrengen nieuwe zinken felsbanen en afwerken details€ 96.140,-
Totaal € 111.140,- excl. BTW
De kosten zijn geraamd op basis van huidig prijspeil en bouwcalculatienormen
(…)
5.Opmerkingen en verzoeken op Concept
5.1.
Concept deskundigenbericht
Een concept deskundigenbericht is op d.d. 22 december 2022 per email verstuurd aan de partijen met het verzoek eventuele opmerkingen en verzoeken schriftelijk kenbaar te maken. De beide partijen hebben een reactie gegeven.
5.2.
Opmerkingen en verzoeken [eisers]
(…)
B Onder vraag 5 geeft u aan dat een dakbedekkingsconstructie moet worden geplaatst,
waarbij de voorkeur uitgaat naar een geventileerd geïsoleerd zinken dak. Bedoelt u, om
te kunnen spreken van een deugdelijke dakconstructie c.q. deugdelijk dak, dat een
geventileerd geïsoleerd dak moet worden aangebracht?
(…)
Het wordt niet aanbevolen onder de hier heersende omstandigheden, conform het ontwerp in 2009 een
niet geventileerd dak aan te brengen. Zoals inmiddels bekend, leidt de hier ongeventileerde geïsoleerde
dakconstructie tot overmatige condensatie en schade. Zwaarwegende voorwaarde voor dit type
dakconstructie is een effectief werkende luchtstromingsdichte dampremmende laag aan de warme zijde
van de isolatie. In de praktijk betekent dit dat er van “bouwmuur tot bouwmuur” een gesloten dampremmende laag van bijvoorbeeld polyethyleen folie (“plastic folie”) moet worden geplaatst.
Het wordt uitermate lastig zo niet onmogelijk geacht dit vanuit de binnenruimte, tegen of tussen de
huidige houten balklaag, te realiseren. Praktisch gezien is dit, door vele onderbrekingen in het
onderdak zoals elektraleidingen, balken, binnenwanden e.d. niet gegarandeerd goed uitvoerbaar en/of
controleerbaar. Ieder (niet tijdig onderkend) defect in de dampremmende laag zal op de korte, midden
of lange termijn leiden tot schade aan het dakbeschot en/of zinken afwerking. Bovendien valt binnen dit constructieprincipe niet uit te sluiten dat later door gebruik van de woning schade aan de
dampremmende laag ontstaat, bijvoorbeeld door het aanbrengen van lichtspots, elektra of dergelijke.
Het advies is binnen voornoemde ontwerpoverwegingen en uitgangspunten een geventileerd geïsoleerd dak aan te brengen. Het dakprincipe is in doorsnede gegeven bij de beantwoording van
vraag 5. In plaats van onder het dakbeschot wordt de dampremmende laag op het dakbeschot
geplaatst. Praktisch is dit eenvoudig uitvoerbaar en de laag is goed controleerbaar. Indien toch enige
binnenlucht in de dakconstructie stroomt wordt deze afgevoerd door de spouwisolatie.
Resumerend is het antwoord ja; om een deugdelijk dak te kunnen krijgen zal een geventileerd geïsoleerd dak moeten worden gemaakt.
C Onder vraag 5 is de raming van de herstelkosten voor cliënten niet goed inzichtelijk. Is
het mogelijk om per bulletpoint aan te geven wat de geraamde kosten zijn en daarbij een
onderscheid te maken tussen enerzijds de materiaalkosten en anderzijds de
arbeidskosten?
In uw kostenraming ontbreekt een post voor vergunningskosten/leges, terwijl voor de
werkzaamheden aan het dak een omgevingsvergunning nodig is. De door cliënten
betaalde leges bedragen € 1.210,00. (…)
In uw kostenraming ontbreekt ook een post voor het realiseren van een goede aansluiting
van de aanbouw op de felsbanen van het dak, terwijl u onder vraag 7 aangeeft dat binnen
het nieuwe ontwerp een toekomstbestendig opstand detail moet worden gemaakt. Cliënten
hebben deze aansluiting inmiddels laten maken. De door cliënten betaalde kosten
bedroegen € 8.608,38 inclusief BTW. (…)
Onderaan uw kostenraming staat dat de kosten geraamd zijn op basis van: “huidig
prijspeil en bouwcalculatienormen”. Kunt u aangeven welke peildatum u als
uitgangspunt voor de berekening heeft genomen?
In de periode september tot en met november 2022 hebben cliënten het dak laten
vervangen. Cliënten hebben ondervonden dat de kosten van materialen en arbeid in de
loop van 2022 fors zijn gestegen als gevolg van o.a. de oorlog in Oekraïne en inflatie. Zij
constateren dan ook dat de daadwerkelijke kosten van materiaal en arbeid hoger zijn dan
uw kostenraming. Cliënten menen dat bij de kostenraming rekening gehouden moet
worden met de prijsstijgingen in 2022. In hoeverre is dit gebeurd?
In de uitvraag van de rechtbank aan Kiwa BDA is Kiwa BDA uitgegaan van een kostenraming. De kosten zijn geraamd op basis van een begroting van afzonderlijke elementen van het noodzakelijke dakherstel. Er is geen directiebegroting/gedetailleerde calculatie gemaakt. Zoals aangegeven in het deskundigenbericht is de basis hiervoor het huidige prijspeil. De huidige marktprijzen zijn wispelturig en vaak sterk aan stijging onderhevig. Het is niet bekend of dit een kortstondig of langdurig proces wordt. Een actuele gespecificeerde (directie)begroting kan door Kiwa BDA op een door partijen vast te stellen moment worden gemaakt. Het hiervoor noodzakelijk dat een beknopte werkomschrijving beschikbaar is alsmede dat alle maten, hoeveelheden en dergelijke bekend zijn. In de huidige raming zijn de kosten voor bouwplaatsvoorzieningen, materiaal en werkzaamheden opgenomen. De bedragen zijn inclusief details, algemene kosten en staartkosten (winst/risico). De door u verlangde aanpassing voor omgevingsvergunning en dergelijke, zijn in principe al verdisconteerd in de bedragen onder de noemer “dakbedekkingsconstructie” in de raming.
De huidige genoemde kosten geven een goede verwachting van de herstelkosten. Het prijspeil dat gehanteerd is, is eind 2022.
5.3.
Opmerkingen en verzoeken [gedaagden]
(…)
K Tevens op pag. 13 licht u bij “Reden 2” niet toe waarom het praktisch niet effectief
uitvoerbaar is. ZNEB gaat er vanuit dat partieel herstel van het zink op het dak en het
aanbrengen van een dampremmende folie aan de binnenzijde wel mogelijk is. Dat
laatste dient zorgvuldig te gebeuren maar is wel uitvoerbaar.
Zoals aangegeven bij de reactie van de deskundige op [naam 2] (onder B) wordt het praktisch
uitermate lastig zo niet onmogelijk geacht een effectief stromingsdichte laag aan de onderzijde van het
dak te plaatsen. Het risico van schade is binnen een dergelijk ontwerp reëel en actueel. Deze optie
wordt niet geadviseerd.
L U kiest bij het herstel voor een geventileerd geïsoleerd zinken dak. Dit systeem is echter
veel duurder dan een dampdicht systeem waar ZNEB in haar rapport vanuit gaat (zie
hoofdstuk 8, antwoord op vraag 1, pag. 6, 7 en 8), waarmee ook met plaatselijk herstel
kan worden volstaan. Het lijkt alsof partieel vervangen van het zink niet is overwogen
omdat [eisers] voor aanvang van uw onderzoek al besloten hadden om het gehele dak
te vervangen.
Zoals eerder in het hoofdstuk aangegeven wordt een dergelijke oplossing niet geadviseerd. Uiteraard is partieel vervangen van het zink wel overwogen maar om redenen, zoals aangegeven bij de beantwoording van vraag 5 in het concept deskundigenbericht, niet geadviseerd dan wel als zodanig omschreven. Het besluit van [eisers] om het dak algeheel te verbeteren doet niets af aan deze overweging en is als zodanig niet ter zake dienend.
M De kosten op pag. 14 zijn niet gespecificeerd en derhalve niet te beoordelen.
Hiervoor wordt verwezen naar de reactie op [naam 2] (onder C)”.
– Bij brief van 28 maart 2023 heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de door BDA geraamde herstelkosten van € 134.479,40 (inclusief btw) en voor de onderzoekskosten, advocaatkosten en gevolgschade op grond van een toerekenbare tekortkoming. [eisers] heeft [gedaagden] daarop gesommeerd om binnen veertien dagen tot betaling van in totaal een bedrag van € 222.853,03 over te gaan.
– [gedaagden] is niet tot betaling aan [eisers] overgegaan. Partijen hebben ook geen minnelijke regeling bereikt.
– In opdracht van [eisers] heeft een derde herstelwerkzaamheden aan de dakconstructie c.q. het zinken dak van de woning uitgevoerd.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, samengevat:
primair
I. de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden met evenredige vermindering van de koopprijs van € 134.479,40 inclusief btw,
en/of
II. voor zover de koopovereenkomst niet wordt ontbonden, een verklaring voor recht dat [eisers] hoofdelijk aansprakelijk is voor vergoeding van een bedrag van € 134.479,40,
subsidiair
III. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling,
en/of
IV. de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [eisers] lijden, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen en de koopprijs te verminderen met € 134.479,40 inclusief btw, vermeerderd met rente,
en/of zowel primair als subsidiair
V. veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 54.995,56, vermeerderd met rente,
VI. veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 23.123,18, vermeerderd met rente,
VII. veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 10.254,89, vermeerderd met rente,
VIII. veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten), vermeerderd met rente.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat [gedaagden] is
tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst.
[eisers] stelt daartoe dat [gedaagden] een woning heeft geleverd die niet
geschikt was voor normaal gebruik en daarmee niet beantwoordde aan de koopovereenkomst. De dakconstructie van de woning was gebrekkig en moest worden vervangen. [gedaagden] is in de gelegenheid gesteld om de dakconstructie
deugdelijk te herstellen, maar is daartoe niet overgegaan. [gedaagden] verkeert ter zake in verzuim. Ontbinding van de koopovereenkomst voor zover het
betreft het gedeelte dat door [gedaagden] niet is nagekomen, is daarom gerechtvaardigd. Daarmee is een bedrag van € 134.479,40 inclusief btw gemoeid. Voorts stelt [eisers] dat hij tegenover [gedaagden] aanspraak kan maken op vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat [gedaagden] is tekortgeschoten en op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Subsidiair doet [eisers] een beroep op dwaling.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna bij de beoordeling, voor zover nodig,
nader ingegaan.
4.De beoordeling
vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst
non-conformiteit
4.1.
Voor beantwoording van de vraag of [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming
van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst in de door [eisers] gestelde zin, is artikel 6 van Pro die overeenkomst van belang. Partijen zijn in dat artikel afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en hebben zelf invulling gegeven aan wat tussen partijen als conformiteit heeft te gelden.
4.2.
Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel dat verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper ( [eisers] ) in beginsel het risico van die gebreken. In artikel 6.3. wordt daarop een vergaande uitzondering gemaakt. Uit dat artikel volgt dat de verkoper ( [gedaagden] ) instaat voor
de eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik van de onroerende zaak
als woonhuis. Dit artikel is dus een garantie, die inhoudt dat [gedaagden] aansprakelijk is voor gebreken die aan het normale gebruik van de onroerende zaak als woonhuis in de weg staan, ook wanneer [gedaagden] daarvan geen verwijt kan worden gemaakt, bijvoorbeeld indien hij de gebreken niet kende en ook niet behoefde te kennen.
4.3.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de dakconstructie van de woning ten tijde
van de eigendomsoverdracht aan [eisers] niet deugdelijk was door het ontbreken van een dampremmende laag c.q. folie achter de afwerking aan de binnenzijde van het dak en/of onvoldoende ventilatie, waardoor condensvorming in de dakconstructie is ontstaan. Dit heeft schimmelvorming op het isolatiemateriaal en op het houten dakbeschot veroorzaakt en houtrot.
4.4.
De rechtbank neemt als uitgangspunt dat wanneer fundamentele onderdelen van de woning moeten worden vervangen, omdat anders een onveilige woonsituatie en/of een ongezonde leefsituatie ontstaat, naar normaal spraakgebruik een woning niet geschikt is voor bewoning. Tussen partijen staat niet ter discussie dat onderdelen
van de dakconstructie, een fundamenteel onderdeel van de woning, moesten worden
vervangen, omdat deze waren aangetast door vocht en schimmel. Dit volgt ook uit
de diverse rapporten van de door beide partijen ingeschakelde deskundigen. Voorts volgt uit het overgelegde rapport van Normplan (productie 7 bij dagvaarding), meer in het bijzonder de daarin opgenomen en niet weersproken bevindingen van Hortensius Habitat Management BV, dat in de woning de maximaal toelaatbare grens voor het totaal aan bacteriën, gisten en schimmels ruimschoots was overschreden en dat een te hoge concentratie van bacteriën, gisten en schimmels een negatief effect heeft op de gezondheid. Hoewel dit niet met zoveel woorden in het deskundigenrapport staat, begrijpt de rechtbank dat vervanging van de door vocht en schimmel aangetaste onderdelen van de dakconstructie door de deskundigen noodzakelijk wordt geacht uit oogpunt van veiligheid en gezondheid. Dit volgt onder andere uit het feit dat op voorspraak van Hortensius en in overleg met Normplan besloten is de werken in de woning stil te leggen en de woning af te laten sluiten vanwege de constatering van de schimmelinfecties aan de dakconstructie. Gelet op de aard en ernst van de gebreken aan de dakconstructie en de gevolgen daarvan (ernstige schimmelvorming en houtrot) is de rechtbank van oordeel dat de gebrekkige dakconstructie aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
4.5.
Nu vast staat dat de gebrekkige dakconstructie aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, is [gedaagden] voor herstel daarvan aansprakelijk op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Vast staat dat in opdracht van [eisers] een derde het herstel van de dakconstructie inmiddels heeft uitgevoerd. [eisers] maakt ter zake aanspraak op een bedrag van € 134.479,40 inclusief btw en verwijst daarbij naar het rapport van BDA (productie 17 bij dagvaarding). [gedaagden] betwist dat [eisers] op vergoeding van genoemd bedrag aanspraak kan maken en verwijst daarbij naar het rapport van de door hem ingeschakelde deskundige ZNEB Expertise en Taxatie BV (hierna: ZNEB, productie 13 bij dagvaarding), die de herstelkosten heeft begroot op € 32.734,00 inclusief btw.
deugdelijk herstel en de kosten daarvan
4.6.
Tussen partijen is discussie ontstaan over het antwoord op de vraag op welke wijze
de dakconstructie c.q. het dak deugdelijk hersteld kan worden en in het verlengde
daarvan welke kosten daarmee zijn gemoeid. [eisers] heeft diverse deskundigen ingeschakeld; niet alleen om te proberen de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek te achterhalen, maar ook om te achterhalen wat er nodig is
om een deugdelijk dak te realiseren. [gedaagden] heeft een tegenonderzoek laten
verrichten door ZNEB. De discussie tussen partijen over het antwoord op de vraag
wat nodig is om een deugdelijk dak te realiseren, was daarmee echter niet beslecht. Zo kon [eisers] zich niet vinden in het oordeel van ZNEB dat, conform het oorspronkelijke ontwerp, een dampdicht systeem zou moeten worden aangebracht, deze keer met een dampremmende laag, en dat zou kunnen worden volstaan met een gedeeltelijke vervanging van de dakconstructie en deze voor het overige te behandelen. Reden voor [eisers] om de rechtbank te verzoeken een voorlopig deskundigenbericht te bevelen.
4.7.
Uit het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige BDA (hoofdstuk 4;
antwoord op vraag 5) kan worden afgeleid dat de voorkeur van BDA uitgaat naar
het aanbrengen van een geventileerd geïsoleerd dak. In haar rapport onder de
opmerkingen van zowel [eisers] (hoofdstuk 5; paragraaf 5.2. onder B) als [gedaagden] (hoofdstuk 5; paragraaf 5.3 onder K en L) motiveert BDA uitvoerig
waarom zij deze wijze van herstel adviseert. [gedaagden] betwist de door BDA
geadviseerde wijze van herstel uitsluitend door te verwijzen naar de bevindingen
van ZNEB in haar rapport. Dat is een onvoldoende gemotiveerde betwisting. Uit het
rapport van BDA kan worden afgeleid dat BDA de beschikking had over het rapport
van ZNEB. Kennelijk heeft BDA daarin geen reden gezien om ZNEB in haar bevindingen te volgen. Gelet hierop kan [gedaagden] niet volstaan met een verwijzing naar de bevindingen van ZNEB om de juistheid van de bevindingen van
BDA te weerspreken. [gedaagden] had nader moeten motiveren waarom de
bevindingen van BDA in zijn visie niet juist zijn. Nu [gedaagden] dat heeft nagelaten,
neemt de rechtbank het oordeel en de motivering van BDA op dit punt over en maakt deze tot de hare. Geconcludeerd wordt daarom dat een deugdelijk herstel van
het dak inhoudt dat een geventileerd geïsoleerd zinken dak moet worden gerealiseerd en dat het aanbrengen van een dampdicht systeem, waar ZNEB van uitgaat, onvoldoende is.
4.8.
BDA heeft de kosten voor het realiseren van een geventileerd geïsoleerd dak in haar rapport begroot op een bedrag van € 111.140,00 exclusief btw (€ 134.479,40 inclusief btw). [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat BDA de herstelkosten niet heeft gespecificeerd, waardoor hij daartegen geen, althans onvoldoende, gemotiveerd verweer kan voeren en voorts dat BDA geen rekening heeft gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’, zoals partijen in artikel 6.3. van de koopovereenkomst zijn overeengekomen.
4.9.
Naar aanleiding van de vraag van de advocaat van [eisers] om de kostenraming te specificeren (hoofdstuk 5; paragraaf 5.2 onder C) heeft BDA toegelicht hoe de kostenraming tot stand is gekomen. Daarbij is zij ingegaan op de door de advocaat van [eisers] gestelde aanvullende vragen over deze kostenraming. Op de vraag van de advocaat van [gedaagden] om de kostenraming te specificeren (hoofdstuk 5; paragraaf 5.3 onder M) heeft BDA verwezen naar de eerder gegeven toelichting op de vraag van de advocaat van [eisers] De begroting van de herstelkosten door de deskundige is een deskundig oordeel. De rechtbank gaat daar dan ook van uit, nu [gedaagden] onvoldoende heeft onderbouwd waarom de kostenraming, mede in aanmerking genomen de door BDA gegeven toelichting daarop, niet juist c.q. te hoog is. De rechtbank ziet overigens in de door [eisers] ter zitting gestelde daadwerkelijke herstelkosten (ongeveer € 180.000,00) een goede indicatie voor de juistheid van de begroting van de deskundige. [gedaagden] voert terecht aan dat uit het rapport van BDA niet blijkt van een aftrek ‘nieuw voor oud’. [gedaagden] laat echter na om aan te geven hoe de correctie ‘nieuw voor oud’ zou moeten luiden. [gedaagden] heeft in zijn reactie op het concept rapport van BDA hierover ook geen vraag aan BDA voorgelegd. In het rapport van BDA zijn geen aanknopingspunten te vinden om een aftrek ‘nieuw voor oud’ te kunnen begroten. De vraag of de woning na herstel van de gebreken een substantiële waardevermeerdering heeft ondergaan en zo ja, welk bedrag daarmee is gemoeid, kan daarom niet worden beantwoord. Dit leidt tot de slotsom dat het door BDA begrote bedrag aan herstelkosten van
€ 111.140,00 exclusief btw (€ 134.479,40 inclusief btw) wordt overgenomen.
€ 111.140,00 exclusief btw (€ 134.479,40 inclusief btw) wordt overgenomen.
4.10.
[gedaagden] is in de gelegenheid gesteld om de gebreken te herstellen, maar is daartoe niet overgegaan. [gedaagden] verkeert daarom in verzuim. Gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, inhoudende een evenredige
vermindering van de wederzijdse prestaties van partijen, is gerechtvaardigd, gelet op de aard van het gebrek. Dat betekent dat de primaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding met evenredige vermindering van de koopprijs van € 134.479,40 (gebaseerd op de herstelkosten inclusief btw) toewijsbaar is.
vordering tot aanvullende schadevergoeding
4.11.
[eisers] stelt dat hij door de tekortkoming van [gedaagden] kosten heeft moeten maken, die als schade aan [gedaagden] kunnen worden toegerekend. Het betreft een bedrag van in totaal € 54.995,56 ter zake kosten van, onder meer, het verblijf in een andere woning.
4.12.
Vooropgesteld wordt dat op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst de verkoper niet aansprakelijk is voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
4.13.
Gelet hierop komt het bedrag van € 54.995,56 niet voor vergoeding in aanmerking.
[eisers] heeft – gezien de betwisting door [gedaagden] – onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat [gedaagden] ter zake het ontstaan van deze schade een verwijt treft. Zo is niet komen vast te staan dat [gedaagden] ten tijde van de verkoop op de hoogte was van het feit dat de dakconstructie niet deugdelijk was. Uit de door [advieskantoor] in opdracht van [eisers] uitgevoerde bouwkundige keuring (productie 2 bij dagvaarding) blijkt dat er geen sprake is van een zichtbaar gebrek. [advieskantoor] heeft voorafgaande aan de aankoop de woning aan een visuele inspectie onderworpen en de bouwkundige staat van de woning als goed beoordeeld. Daar komt bij dat de makelaar tijdens de tweede bezichtiging van de woning op de bovenverdieping, waar een deel van de schrootjes was verwijderd, tegen [eisers] heeft gezegd:
“je ziet dat het degelijk gebouwd is, geen vocht en dergelijke”, aldus [eisers] ter zitting. Ook voor de makelaar was dus kennelijk niet zichtbaar dat de dakconstructie niet deugdelijk was. Gezien de aard van het gebrek is dat ook iets wat bij uitstek door een deskundige kan worden opgemerkt. Aan de stelling van [eisers] , dat de heer [naam 1] tijdens zijn bezoek aan de woning hem heeft meegedeeld dat [gedaagden] voor het plaatsen van het zinken dak in 2009 wist dat enkele houten platen rot waren, komt geen beslissende betekenis. Nog daargelaten dat [gedaagden] die wetenschap betwist, is dat geen wetenschap van de ondeugdelijkheid van de dakconstructie maar hooguit van vochtproblemen.
“je ziet dat het degelijk gebouwd is, geen vocht en dergelijke”, aldus [eisers] ter zitting. Ook voor de makelaar was dus kennelijk niet zichtbaar dat de dakconstructie niet deugdelijk was. Gezien de aard van het gebrek is dat ook iets wat bij uitstek door een deskundige kan worden opgemerkt. Aan de stelling van [eisers] , dat de heer [naam 1] tijdens zijn bezoek aan de woning hem heeft meegedeeld dat [gedaagden] voor het plaatsen van het zinken dak in 2009 wist dat enkele houten platen rot waren, komt geen beslissende betekenis. Nog daargelaten dat [gedaagden] die wetenschap betwist, is dat geen wetenschap van de ondeugdelijkheid van de dakconstructie maar hooguit van vochtproblemen.
vordering onderzoekskosten
4.14.
Niet ter discussie staat dat de door [eisers] op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro gevorderde kosten van door hem ingeschakelde deskundigen en onderzoekskosten van in totaal € 23.123,18 redelijk zijn en in redelijkheid door [eisers] zijn gemaakt om de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek te kunnen achterhalen en de wijze van deugdelijk herstel van de dakconstructie te laten vaststellen. Deze kosten staan in direct verband met de gebrekkige dakconstructie, waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is.
Ter zitting heeft [eisers] verklaard dat zijn verzekering een bedrag van
€ 4.945,90 heeft gedekt. Het gevorderde bedrag ter zake onderzoekskosten is daarom toewijsbaar tot een bedrag van € 18.177,28. Ook de gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding is toewijsbaar.
vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten
4.15.
[eisers] vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het
Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.
4.16.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat niet is gesteld en ook niet is gebleken dat [eisers] andere werkzaamheden heeft verricht dan die waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding voor insluiten.
de proceskosten (inclusief nakosten)
4.17.
[gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eisers] (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 129,19
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat € 1.228,00 (2,00 punten x tarief II)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 2.836,19
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Overig
4.19.
De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring wordt als niet weersproken toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
ontbindt de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] gedeeltelijk met evenredige vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 134.479,40,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van
€ 18.177,28, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 25 mei 2023 tot de dag van volledige
betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.836,19, te betalen binnen veertien
dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis
daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op
13 maart 2024.