Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5882
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),
de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum [1] ) vastgesteld op € 379.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB) en is de aanslag watersysteemheffing gebouwd bekend gemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 31 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 1998) en een gebruiksoppervlakte van 102 m2, een parkeerplaats in een parkeergarage, een balkon van 15 m2 en een berging van 1 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 367.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 379.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat tegen deze aanslag geen gronden zijn aangevoerd, blijft deze aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending artikel 40 van de Wet WOZ?
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de indexeringspercentages, de correctiepercentages en de correcties met betrekking tot de Vereniging van Eigenaren reserve (VvE reserve) niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
6.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [2]
6.2.
De heffingsambtenaar heeft betwist dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden. In de werkafspraken staat geschreven dat de correctiepercentages en indexeringspercentages gepubliceerd staan op de website van de Belastingsamenwerking West-Brabant (de website). Hiernaar wordt ook verwezen op het taxatierapport. Verder staat in de werkafspraken geschreven dat het taxatieverslag met de bevestiging van de ontvangst van het bezwaar wordt toegezonden.
6.3.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar aanvoert. In het taxatierapport en de werkafspraken wordt immers naar de website verwezen. De correcties met betrekking tot de VvE reserve zijn geen algemene gegevens. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de VvE reserve al zijn geëlimineerd uit de koopprijs. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er daarom geen reden om die gegevens te verstrekken.
6.4.
Dat in de ontvangstbevestiging en/of de uitspraak op bezwaar een bijlage niet wordt aangekondigd, leidt niet tot de conclusie dat deze niet is bijgevoegd. Weliswaar kan in redelijkheid niet van belanghebbende worden gevraagd aannemelijk te maken dat hij iets niet heeft ontvangen, maar gelet op de omstandigheid dat partijen werkafspraken hebben gemaakt kan in beroep niet met vrucht voor het eerst worden bepleit dat de heffingsambtenaar de werkafspraken niet heeft nageleefd. Wat daarbij ook meeweegt is dat tot en met het beroepschrift wordt gesproken over grondstaffels, terwijl in dezen sprake is van een appartement. De rechtbank acht het meer aannemelijk dat de bezwaarfase is doorlopen aan de hand van formats dan dat het aannemelijk is dat van de zijde van belanghebbende het dossier zaaksgericht is beoordeeld. Dit alles in ogenschouw nemend ziet de rechtbank geen aanleiding tot nadeelcompensatie met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat hij iets niet ontvangen heeft. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40 van de Wet WOZ is geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 13 juli 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
7.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 400.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 21.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 379.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
De rechtbank stelt allereerst vast dat de geschiktheid van de referentiewoningen om als zodanig te de dienen niet in geschil is, deze zijn immers gelegen in hetzelfde appartementencomplex. Gelet daarop acht de rechtbank deze ook het best vergelijkbaar, in relatie tot de door partijen eerder aangedragen referentieobjecten. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat het verkoopcijfer van [adres 5] niet bruikbaar is als basis voor de vergelijking gelet op de datum van verkoop. De koopovereenkomst is inderdaad gesloten langer dan 1 jaar vóór de waardepeildatum, namelijk op 10 december 2019. Daar staat echter tegenover dat het een geringe overschrijding van het richtsnoer van één jaar is (21 dagen) en het object zeer vergelijkbaar is qua objectkenmerken, in het bijzonder het bruto vloeroppervlak en de omvang van het balkon. Dat maakt dat zich hier een uitzondering voordoet dat het object wel in de vergelijking kan worden betrokken.
7.6.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de gecorrigeerde gemiddelde prijs per vierkante meter van de drie referentieobjecten in het voordeel van belanghebbende is bijgesteld, in die zin dat het gemiddelde is genomen van de twee laagste getallen. Daarmee ontvalt het belang aan de stelling van belanghebbende dat de indexering voor het object met de hoogste prijs per vierkante meter niet juist is.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
7.7.
Met betrekking tot het referentieobject [adres 2] heeft belanghebbende subsidiair aangevoerd dat het indexeringspercentage niet aannemelijk is gemaakt. De rechtbank verwerpt dat betoog. De heffingsambtenaar is ter zitting bijgestaan door de taxateur die het taxatierapport heeft opgemaakt. De taxateur heeft uit hoofde van zijn expertise verklaard dat gebruik is gemaakt van indexeringspercentages van appartementen. De tekstuele passage in het taxatierapport betreft een verschrijving. De rechtbank kent bewijskracht toe aan deze geloofwaardige verklaring ter zitting van deze NRVT-geaccrediteerde taxateur. Belanghebbende heeft geen eigen stellingen betrokken over wat een aannemelijke hoogte van de indexeringspercentages zou zijn. De kale betwisting is tegenover de verklaring van de taxateur van onvoldoende gewicht.
7.8.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Ook stelt belanghebbende dat te weinig rekening is gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ondervindt naar eigen zeggen geluidsoverlast van het passerende verkeer en daarnaast bevindt zich schuin onder de woning een avondwinkel. Ter zitting heeft belanghebbende bovendien bepleit dat de waarden van het balkon en dakterras van de referentiewoning niet juist zijn berekend.
7.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
7.10.
Over het voorzieningenniveau van de referentiewoning merkt de rechtbank op dat voor de referentiewoning een factor 4 is toegepast, resulterend in een aftrek van 9% van de waarde van het hoofdgebouw van de referentiewoning. Naar het oordeel van de rechtbank is zodoende voldoende rekening gehouden met het betere voorzieningenniveau van de referentiewoning.
7.11.
Er heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden op 23 juni 2022. De taxateur heeft een factor 3 gehanteerd voor het voorzieningenniveau. Met inachtneming van de foto’s van de inpandige opname die zijn overgelegd in het taxatierapport bij het verweerschrift (hierna: de foto’s), kan beargumenteerd worden dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Uitgaande van de berekende prijs per vierkante meter en een factor 2 voor de voorzieningen van de woning, komt de rechtbank echter niet tot het oordeel dat de waarde van de woning tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
7.12.
Ook de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging van de woning volgt de rechtbank niet. De referentiewoning is gelegen in hetzelfde appartementencomplex en heeft eenzelfde ligging ten opzichte van de avondwinkel.
7.13.
Anders dan belanghebbende bepleit, constateert de rechtbank geen rekenfouten in de berekening van de waarden van het balkon en het dakterras van de referentiewoning. Voor alle objecten is consequent de oppervlakte van de respectievelijke buitenruimtes (vermenigvuldigd met € 500 per m2).
7.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Er is geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn voor het doen van uitspraak.
8.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
8.2.
De rechtbank verwerpt het betoog van de heffingsambtenaar dat aanleiding bestaat tot een veroordeling van belanghebbende in de proceskosten van de heffingsambtenaar. Van misbruik van procesrecht is in dit geval geen sprake. Dat behoeft geen verdere motivering.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 13 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.