Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10788784 CV EXPL 23-3449
Vonnis van 6 maart 2024
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
gevestigd te Roosendaal ,
eisende partij,
gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders B.V.,
tegen
de besloten vennootschap
[bewindvoerder] B.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende],
gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Konus.
Partijen worden hierna genoemd: Alwel, de bewindvoerder en [rechthebbende] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 januari 2024 met de daarin genoemde processtukken;
- de machtiging van [bewindvoerder] B.V. van 5 februari 2024;
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Bij de voorbereiding van de mondelinge behandeling is de kantonrechter gebleken dat [rechthebbende] op 9 januari 2024 onder bewind is gesteld. Daarbij is [bewindvoerder] B.V. benoemd tot bewindvoerder. Dit betekent dat de bewindvoerder als formele procespartij te gelden heeft. Uit de machtiging die op 5 februari 2024 is overgelegd, blijkt dat de bewindvoerder mr. Konus gemachtigd heeft om hem op de mondelinge behandeling te vertegenwoordigen. Deze machtiging is door de griffier bij het dossier gevoegd.
2.De feiten
2.1.
Alwel verhuurt aan [rechthebbende] de woning aan het [adres 1] te [plaats 1] en de garage aan [adres 2] te [plaats 1] . De huur bedraagt momenteel € 471,15 per maand voor de woning en € 71,82 per maand voor de garage. De maandelijkse huur moet bij vooruitbetaling worden voldaan.
2.2.
Op de huurovereenkomst voor de woning zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Alwel van toepassing (hierna: de Algemene huurvoorwaarden). Artikel 13 van Pro de Algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:
“13.1
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke
ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij
gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daar-
uit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
13.2
Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde
overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan
verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de
wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,-- verschuldigd zal zijn.
Is de partij die in verzuim verkeert geen natuurlijk persoon, dan is deze partij direct vanaf het intreden van verzuim een vergoeding verschuldigd voor de buitengerechtelijke
incassokosten, welke 15% van de verschuldigde hoofdsom bedraagt met een minimum van
€ 75.”
2.3.
Over de periode van 1 januari 2023 tot 1 februari 2024 heeft [rechthebbende] de huur niet (volledig) of niet op tijd betaald. Bij brief van 24 augustus 2023 heeft de gemachtigde van Alwel [rechthebbende] gesommeerd om de tot dan toe opgelopen huurachterstand te betalen binnen veertien dagen vanaf de dag dat de brief is bezorgd. De gemachtigde van Alwel heeft in de brief ook aangezegd dat zij incassokosten in rekening zal brengen als [rechthebbende] de vordering niet op tijd betaalt. [rechthebbende] heeft sindsdien een deelbetaling gedaan, maar de huurachterstand is desondanks nog verder opgelopen.
3.Het geschil
3.1.
Alwel vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten voor de woning en de garage (hierna: het gehuurde) te ontbinden en de bewindvoerder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van een bedrag aan (achterstallige) huur, gebruiksvergoeding en incassokosten, te vermeerderen met proceskosten en rente.
3.2.
[rechthebbende] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van Alwel.
3.3.
De stellingen van partijen zullen hierna, voor zover van belang, worden besproken.
4.De beoordeling
de voorwaarden voor ontbinding
4.1.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen levert de wederpartij de bevoegdheid op om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit blijkt uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Het tweede lid van voornoemd artikel bepaalt verder dat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat als de schuldenaar in verzuim is.
huurachterstand
4.2.
De bewindvoerder erkent dat de huurachterstand € 4.717,35 bedraagt, gerekend tot 1 februari 2024. Hij heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering tot betaling daarvan. De kantonrechter zal die vordering daarom toewijzen.
tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
4.3.
De huurachterstand is tot 1 februari 2024 opgelopen tot ruim acht maanden. Dit betekent dat [rechthebbende] (ernstig) tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten. In beginsel kan daarom niet van Alwel worden gevergd dat zij de huurovereenkomst langer voort laat duren.
het beroep op de tenzij-clausule
4.4.
De bewindvoerder voert aan dat de tekortkoming van [rechthebbende] de ontbinding van de huurovereenkomsten met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hij stelt – kort gezegd – dat de huurachterstand met name is ontstaan doordat [rechthebbende] gezondheidsklachten heeft gekregen. Door die klachten is hij niet in staat om te werken en is hij voor zijn inkomen aangewezen op een bijstandsuitkering. Verder heeft [rechthebbende] er moeite mee om zijn financiën goed te regelen. Hij heeft ook nog andere schulden. Er is door Alwel weliswaar melding gemaakt bij de gemeente in het kader van de vroegsignalering, maar de gemeente heeft daar volgens de bewindvoerder niets mee gedaan. Toen [rechthebbende] hoorde van de mogelijkheid om bewind aan te vragen, heeft hij dat gedaan. Het bewind biedt volgens de bewindvoerder voldoende zekerheid dat de huurachterstand wordt afgelost.
4.5.
De kantonrechter oordeelt dat de omstandigheden waaronder de huurachterstand is ontstaan, hoe vervelend ook, voor rekening en risico van [rechthebbende] komen. Daarbij heeft Alwel aan haar verplichting voldaan om melding te maken van de huurachterstand bij de gemeente. Dat de gemeente daar volgens de bewindvoerder vervolgens niets mee doet, valt Alwel niet aan te rekenen. Zo ver reikt haar zorgplicht als verhuurder namelijk niet. Verder is op de mondelinge behandeling desgevraagd gebleken dat het bewind zich nog in de opstartfase bevindt. Er is nog geen concreet uitzicht op volledige betaling van de huurachterstand en de lopende huur. Gelet op het voorgaande rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomsten. De vordering tot ontbinding wordt toegewezen.
ontruiming van de woning en de garage
4.6.
De vordering tot ontruiming van de woning en de garage zal ook worden toegewezen. Daarbij wordt de ontruimingstermijn bepaald op één maand na de betekening van het vonnis. In de door de bewindvoerder aangevoerde omstandigheden, in het bijzonder de gezondheidsklachten van [rechthebbende] , ziet de kantonrechter daar voldoende aanleiding toe. Dit geeft de bewindvoerder bovendien tijd om orde op zaken te stellen.
4.7.
De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de huurprijs van € 471,15 per maand voor de woning en € 71,82 per maand voor de garage vanaf 1 februari 2024 tot aan het moment van ontruiming op grond van het voorgaande eveneens toe.
mogelijke betalingsregeling
4.8.
De kantonrechter wijst erop dat Alwel niet verplicht is van het vonnis tot ontruiming gebruik te maken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Alwel toegezegd dat zij bereid is om na de zitting en na dit vonnis in gesprek te gaan met de bewindvoerder, om te spreken over een redelijk voorstel tot betaling van de huurachterstand. Als dat er ligt en de bewindvoerder de betalingsregeling stipt nakomt en de lopende huur betaalt, kan dat betekenen dat [rechthebbende] in de woning kan blijven wonen.
de wettelijke rente
4.9.
De gevorderde rente zal worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing wordt vermeld. De bewindvoerder heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering.
de incassokosten
4.10.
Omdat [rechthebbende] een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en Alwel een professionele verhuurder is, moet de kantonrechter op grond van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) van de Europese Unie beoordelen of op de huurovereenkomsten algemene voorwaarden van toepassing zijn die als oneerlijk/onredelijk bezwarend moeten worden beschouwd (artikel 6:233 onder Pro a BW). De kantonrechter moet oneerlijke bedingen ambtshalve vernietigen. Een oneerlijk beding is een beding dat, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen voor partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn). De Hoge Raad heeft op 10 februari 2023 geoordeeld dat een contractuele afwijking van een dwingendrechtelijke bepaling oneerlijk is. [1]
4.11.
De kantonrechter constateert dat eisende partijen er in gerechtelijke procedures vaak voor kiezen om geen beroep te doen op hun contractuele bedingen, maar op wettelijke bepalingen. Die keuze ontslaat de kantonrechter echter niet van de verplichting om dan toch de contractuele bedingen te beoordelen. Uit het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021 [2] , blijkt namelijk dat een handelaar die een consument een beding heeft opgelegd dat door de nationale rechter oneerlijk is verklaard en dus is vernietigd, ook geen aanspraak kan maken op de wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
4.12.
In de artikelen 13.1 en 13.2 van de Algemene huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst voor de woning van toepassing zijn (zie hierboven onder 2.2) staan bepalingen over de verschuldigdheid van (buitengerechtelijke incasso-)kosten. De kantonrechter oordeelt dat deze bedingen, in onderlinge samenhang bekeken, oneerlijk zijn. In artikel 13.1 wordt ten nadele van [rechthebbende] afgeweken van de dwingendrechtelijke regeling over incassokosten voor consumenten. Een consument is namelijk slechts incassokosten verschuldigd als aan de voorwaarden van artikel 6:96 BW Pro wordt voldaan. Bovendien is de hoogte van de incassokosten voor consumenten gemaximeerd. Een dergelijke maximering bevat artikel 13.1 niet. Ook is hierin niet bepaald dat Alwel eerst een zogeheten veertiendagenbrief zal sturen, voordat [rechthebbende] buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. Artikel 13.1 kan zo worden begrepen dat [rechthebbende] zonder enige aanmaning alle door Alwel gemaakte kosten moet betalen, zodra [rechthebbende] in verzuim is. Een dergelijke bepaling is, zoals gezegd, oneerlijk.
4.13.
Daar staat tegenover dat artikel 13.2 zo begrepen zou kunnen worden dat Alwel toch de wettelijke regeling volgt. Naar het oordeel van de kantonrechter is de combinatie van de artikelen inhoudelijk zo tegenstrijdig en daarmee onduidelijk voor een consument, dat het geheel van de artikelen als oneerlijk moet worden beschouwd. De kantonrechter gaat daarom over tot de vernietiging van de artikelen 13.1 en 13.2 van de Algemene huurvoorwaarden.
4.14.
Zoals hiervoor onder 4.11 is overwogen, kan Alwel vervolgens niet op grond van de wettelijke regeling aanspraak maken op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter zal daarom de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten afwijzen.
proceskostenveroordeling
4.15.
De bewindvoerder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
130,49
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.127,49
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt met ingang van morgen de huurovereenkomsten tussen Alwel en [rechthebbende] van de woning aan het [adres 1] in [plaats 1] en de bijbehorende garage aan [adres 2] in [plaats 1] ;
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder om het gehuurde binnen 1 maand na de betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen;
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder om aan Alwel te betalen:
- een bedrag van € 3.454,89 aan achterstallige huur tot 1 februari 2024 (inclusief rente tot 27 oktober 2023), te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.388,35 vanaf 27 oktober 2023 tot aan de dag van volledige betaling;
- een bedrag van € 471,15 per maand of gedeelte daarvan voor de woning en € 71,82 per maand of gedeelte daarvan voor de garage aan huur vanaf 1 februari 2024 tot de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf de opeisbaarheid tot aan de dag van volledige betaling;
- een bedrag van € 471,15 per maand of gedeelte daarvan voor de woning en € 71,82 per maand of gedeelte daarvan voor de garage aan gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf verzuim tot aan de dag van algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.127,49, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.