Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/411641 / HA ZA 23-376
Vonnis van 13 maart 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. K. Suurd te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. R.M. van Breemen te Rijen.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] hebben hun woning verkocht aan [gedaagden] . Partijen zijn in artikel 15 van de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud voor kopers overeengekomen. [gedaagden] kregen de financiering niet rond en hebben op dit artikel een beroep gedaan om van de koopovereenkomst af te komen. [eisers] zijn van mening dat het beroep op artikel 15 van de koopovereenkomst niet slaagt: [gedaagden] hebben niet tijdig de vereiste documenten aangeleverd. Ook kunnen zij op basis van de gegeven informatie niet controleren of [gedaagden] terecht een beroep op artikel 15 doen. [eisers] eisen daarom betaling van de overeengekomen boete.
1.2.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] bevoegd waren om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan. De rechtbank heeft artikel 15 van de koopovereenkomst uitgelegd. Deze uitleg leidt ertoe dat [gedaagden] in dit geval een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud konden doen ondanks dat zij niet alle overeengekomen documenten tijdig hebben aangeleverd. Voor dit oordeel is in het bijzonder van belang dat [eisers] met de aangereikte informatie voldoende in staat waren om te kunnen beoordelen of [gedaagden] terecht een beroep op artikel 15 deden. [gedaagden] hoeven daarom geen boete aan [eisers] te betalen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 september 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 26 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van partijen.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
3.1.
[eisers] hebben op 19 augustus 2022 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] . Op grond van deze koopovereenkomst hebben [eisers] hun woning aan de [adres] in [plaats 1] verkocht aan [gedaagden] voor een prijs van € 435.000,-.
3.2.
[gedaagde sub 1] lag op dat moment in scheiding. Hij was nog eigenaar van een andere woning die hij samen met zijn vrouw had gekocht. Rechtbank Gelderland heeft bij beschikking van 29 juli 2023 bepaald dat de vrouw gerechtigd was tot gebruik van de echtelijke woning.
3.3.
[gedaagden] hebben zich voor de koop laten voorlichten door [hypotheekadviseur] , de hypotheekadviseur van [gedaagde sub 1] .
3.4.
[eisers] werden bij het sluiten van de koopovereenkomst bijgestaan door een makelaar.
3.5.
De koopovereenkomst (die is gebaseerd op een NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning 2021) bepaalt dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 november 2022. Verder zijn partijen in artikel 15 van de koopovereenkomst overeengekomen dat [gedaagden] onder bepaalde voorwaarden de koopovereenkomst kunnen ontbinden indien zij niet een hypothecaire lening hebben verkregen. Artikel 15 luidt voor zover relevant als volgt:
‘Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 22 september 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 100% van de koopsom minus eigenwoningreserve geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t., of een rentepercentage niet hoger dan n.v.t., bij de volgende hypotheekvorm: marktconforme rente en condities geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen..
(…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervankomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goedgedocumenteerd’: een kopie van de aanvraag van de hypotheek, kopieën van loonstroken, etc... (…)’
3.6.
[gedaagden] hebben per e-mail van 12 september 2022 aan de makelaar van [eisers] laten weten dat zij de koopovereenkomst willen ontbinden vanwege het niet kunnen verkrijgen van een hypothecaire lening:
‘Op basis van artikel 15 van de koopovereenkomst getekend op 19 augustus, inzake de aankoop van bovengenoemd adres, willen wij hierbij een beroep doen op ontbinding van de koopovereenkomst vanwege het niet kunnen krijgen van een hypothecaire financiering.
De reden dat wij deze hypothecaire financiering niet kunnen krijgen ligt in het feit dat koper [gedaagde sub 1] 2 negatieve BKR registraties (Achterstand) heeft opgelopen. Dit is ontstaan door allerlei perikelen tijdens de echtscheidingsprocedure waarin de heer [gedaagde sub 1] is verwikkeld.
Omdat het buiten de schuld van de heer [gedaagde sub 1] is ontstaan hebben de plaatsers van de negatieve BKR registraties aangegeven dat, zodra de schulden zijn afgelost, zij de negatieve BKR zullen verwijderen. Dit is echter nog niet zover en het zal ook voor 22 september nog niet opgelost kunnen zijn.’
3.7.
De e-mail bevat als bijlage de afwijzingsbrief van bankinstelling Florius. Daarin staat dat Florius de aanvraag zorgvuldig heeft beoordeeld en dat zij op dit moment aan [gedaagden] geen hypotheek kunnen verstrekken.
3.8.
Bij de e-mail van [gedaagden] van 12 september 2022 zit ook de e-mail van Florius aan [hypotheekadviseur] , de hypotheekadviseur van [gedaagde sub 1] . Daarin staat het volgende:
‘
Onlangs hebben wij een aanvraag voor een nieuwe hypotheek ontvangen voor klanten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Deze is bekend onder dossiernummer [nummer] .
Onlangs hebben wij een aanvraag voor een nieuwe hypotheek ontvangen voor klanten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Deze is bekend onder dossiernummer [nummer] .
Op basis van de gegevens in het aanvraagbericht hebben wij een toetsing uitgevoerd. Hier lopen wij tegen het volgende aan:
• Bij aanvang van de lening is er een negatieve lastenruimte van € -519,16 per maand
• Aanvraag niet mogelijk vanwege A-codering waarvan de achterstand niet is ingelopen en deze niet
minstens 1 jaar geleden is
• Aanvraag niet mogelijk vanwege 5-codering BKR
Ik verneem graag jullie reactie en eventuele uitleg’.
3.9.
De BKR-registratie code 5 van het Bureau Krediet Registratie (BKR) is op verzoek van Nationale Nederlanden op 10 augustus 2022 bij het BKR geregistreerd.
3.10.
[gedaagde sub 2] heeft na de e-mail van 12 september 2022 de makelaar van [eisers] gebeld en die heeft laten weten dat de e-mail is ontvangen.
3.11.
Op 22 september 2022 is de ontbindingstermijn uit artikel 15 van de koopovereenkomst verstreken.
3.12.
[eisers] hebben naar aanleiding van mededeling van [gedaagden] juridische hulp ingeschakeld. De gemachtigde van [eisers] heeft op 11 oktober 2022 aan [gedaagden] schriftelijk laten weten dat de ontbinding van [gedaagden] niet goed gedocumenteerd is, zoals is vereist in artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [eisers] hebben [gedaagden] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen 8 dagen op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst een bankgarantie van 10% van de koopsom of een waarborgsom te storten.
3.13.
Op 18 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagden] gereageerd op de brief van 11 oktober 2022. Als bijlagen bij de brief zijn de hypotheekaanvraag en loonstroken gevoegd.
3.14.
Omdat [gedaagden] niet voldeden aan hun verplichting om een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten hebben [eisers] per brief van 27 oktober 2022 de koopovereenkomst ontbonden. Ook hebben [eisers] [gedaagden] gesommeerd om de contractuele boete van € 43.500,- (10% van de koopsom) te betalen. [gedaagden] hebben hier geen gehoor aan gegeven.
3.15.
[eisers] hebben de woning vervolgens op 19 november 2022 verkocht aan een andere partij voor een koopsom van € 400.000,-.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 43.500,00, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[eisers] stellen dat zij recht hebben op de contractuele boete van € 43.500,00 omdat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. [gedaagden] hebben niet tijdig een bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort, terwijl dat wel verplicht was op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst. [eisers] hebben ook schade geleden door het handelen van [gedaagden] .
Volgens [eisers] hebben [gedaagden] geen geldig beroep gedaan op financieringsvoorbehoud. De gepoogde ontbinding is onvoldoende gedocumenteerd en niet tijdig gedaan. [gedaagden] hebben in strijd met de voorwaarden uit de koopovereenkomst niet tijdig de hypotheekaanvraag en kopieën van loonstroken overgelegd. Het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ is een duidelijke en harde eis op grond van de koopovereenkomst. [gedaagden] mochten niet zelf bepalen hoe zij aan de documentatieplicht wilden voldoen. De afwijzing is ingegeven door de BKR-registraties van [gedaagde sub 1] . Hierdoor was het voor [eisers] onduidelijk of [gedaagde sub 2] zelfstandig de voor de koop benodigde hypotheek kon verkrijgen. Tot slot voeren [eisers] aan dat het beroep op het financieringsvoorbehoud ook in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagden] menen dat zij geen boete zijn verschuldigd omdat zij terecht een beroep het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Volgens [gedaagden] hebben zij aan hun documentatieplicht en inspanningsplicht voldaan. De bedoeling van de documentatieplicht uit artikel 15 is dat [eisers] zelfstandig kunnen controleren of [gedaagden] voldoende moeite hebben gedaan om een financiering te verkrijgen. Deze bedoeling gaat vóór de letterlijke tekst van artikel 15 van de koopovereenkomst. Met de aangeleverde afwijzing en de overige informatie was deze controle voor [eisers] mogelijk. Daarnaast had het overleggen van de hypotheekaanvraag en kopieën van loonstroken in dit geval ook geen zin meer omdat sprake was van een BKR-registratie code 5. Die registratie staat aan het verkrijgen van een financiering in de weg. Verder voeren [gedaagden] aan dat het in de gegeven omstandigheden niet onredelijk is dat [gedaagden] een beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. [gedaagde sub 2] heeft meerdere keren contact gezocht met de makelaar van [eisers] nadat zij een beroep op de ontbindende voorwaarde hadden gedaan. De makelaar heeft toen niet om aanvullende stukken gevraagd. [eisers] hebben lang stilgezeten. Ook raakten [gedaagden] pas na het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte van de BKR-registratie code 5.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Inleiding
5.1.
In deze zaak moet worden beoordeeld of [gedaagden] als kopers van de woning een geldig beroep hebben gedaan op de ontbindende financieringsvoorwaarde uit artikel 15 van de koopovereenkomst. Indien [gedaagden] zich met succes hierop kunnen beroepen, zijn zij niet meer gebonden aan de koopovereenkomst. [gedaagden] hoeven dan de gevorderde contractuele boete niet te betalen.
5.2.
Artikel 15.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat partijen verplicht zijn al het redelijke te doen om de financiering te verkrijgen. Artikel 15.3 van de koopovereenkomst bepaalt verder dat het beroep op het financieringsvoorbehoud
goed gedocumenteerdmoet worden gedaan. Op [gedaagden] rust dus een inspanningsplicht en een documentatieplicht. Volgens artikel 15.3 van de koopovereenkomst wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar wordt overgelegd. Verder staat vermeld in lid 3 dat in aanvulling hierop koper ook overlegt:
‘een kopie van de hypotheekaanvraag, kopieën van loonstroken, etc.’
goed gedocumenteerdmoet worden gedaan. Op [gedaagden] rust dus een inspanningsplicht en een documentatieplicht. Volgens artikel 15.3 van de koopovereenkomst wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar wordt overgelegd. Verder staat vermeld in lid 3 dat in aanvulling hierop koper ook overlegt:
‘een kopie van de hypotheekaanvraag, kopieën van loonstroken, etc.’
5.3.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden] niet tijdig een kopie van de hypotheekaanvraag en kopieën van loonstroken hebben verstrekt aan [eisers] . Het geschil spitst zich toe op de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud slaagt ook al hebben [gedaagden] niet tijdig de overeengekomen aanvullende documenten verstrekt.
Slaagt het beroep van [gedaagden] op de ontbindende financieringsvoorwaarde?
De juridische maatstaf
5.4.
Ter beantwoording van de vraag of [gedaagden] als kopers een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan, moet worden vastgesteld wat de inhoud is van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De Hoge Raad heeft bepaald welke juridische maatstaf daarvoor moet worden gebruikt (de zogenaamde Haviltex-maatstaf). [1] Deze maatstaf houdt in dat de rechtbank moet kijken naar hoe beide partijen artikel 15.3 van de koopovereenkomst mochten begrijpen. Ook is van belang wat partijen in redelijkheid van elkaar mochten verwachten. Niet alleen de letterlijke tekst van artikel 15.3 van de koopovereenkomst is voor dit oordeel relevant. Voor dit oordeel zijn alle omstandigheden van het concrete geval van belang, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Relevante omstandigheden zijn bijvoorbeeld de verklaringen en gedragingen van partijen voor en na het sluiten van de koopovereenkomst en de bedoeling van de verplichtingen uit artikel 15.
De uitleg van artikel 15.3 van de koopovereenkomst
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat de uitleg van artikel 15.3 van de koopovereenkomst ertoe leidt dat [gedaagden] wel een geldig beroep op de ontbindende financieringsvoorwaarde hebben gedaan. Dit oordeel wordt als volgt gemotiveerd.
5.5.1.
Partijen zijn afgeweken van de standaardtekst van artikel 15 van de koopovereenkomst. Zij hebben namelijk een aanvullende eis voor de documentatieplicht opgenomen. Hoewel deze aanvullende eis in de koopovereenkomst staat vermeld, is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat partijen niet over deze eis voorafgaand aan of bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben onderhandeld. De makelaar van [eisers] heeft deze extra eis in de koopovereenkomst opgenomen zonder specifiek de bedoeling hiervan met partijen te bespreken. Het opnemen van de aanvullende eis was dus geen uitdrukkelijke wens van [eisers] die voor hen van belang was bij het sluiten van de koopovereenkomst.
5.5.2.
[eisers] voeren terecht aan dat een taalkundige uitleg van deze woorden ertoe leidt dat [gedaagden] niet hebben voldaan aan de eis van ‘goed gedocumenteerd’ omdat [gedaagden] deze stukken niet tijdig hebben verstrekt. De tekst is duidelijk. Maar voor de uitleg van artikel 15.3 van de overeenkomst is niet alleen de letterlijke tekst van belang, maar ook de achterliggende gedachte van het opnemen van een contractuele documentatieplicht en een inspanningsplicht bij het financieringsvoorbehoud.
Het doel en de strekking van een financieringsvoorbehoud is om de koop voorwaardelijk te laten plaatsvinden. De koper heeft zo de tijd om een hypothecaire financiering af te sluiten en om de koopsom aan de verkoper te voldoen. Er rust een inspanningsplicht op de koper om te voorkomen dat een koper te snel en te gemakkelijk een beroep op het financieringsvoorbehoud doet. De koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen.
Naast de inspanningsplicht rust op [gedaagden] als kopers ook een documentatieplicht. De bedoeling van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan. Daarnaast heeft de documentatieplicht een bewijsfunctie. Een koper kan aan de hand van de documentatieplicht aantonen dat hij zich voldoende heeft ingespannen. [2]
Het doel en de strekking van een financieringsvoorbehoud is om de koop voorwaardelijk te laten plaatsvinden. De koper heeft zo de tijd om een hypothecaire financiering af te sluiten en om de koopsom aan de verkoper te voldoen. Er rust een inspanningsplicht op de koper om te voorkomen dat een koper te snel en te gemakkelijk een beroep op het financieringsvoorbehoud doet. De koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen.
Naast de inspanningsplicht rust op [gedaagden] als kopers ook een documentatieplicht. De bedoeling van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan. Daarnaast heeft de documentatieplicht een bewijsfunctie. Een koper kan aan de hand van de documentatieplicht aantonen dat hij zich voldoende heeft ingespannen. [2]
5.5.3.
Gezien de discussie tussen partijen moet vervolgens worden beoordeeld of [gedaagden] op basis van de verkregen informatie inderdaad voldoende in staat waren om te kunnen beoordelen of [gedaagden] terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud deden en of zij zich voldoende hebben ingespannen om een financiering te verkrijgen. [gedaagden] hebben per e-mail van 12 september 2022 laten weten een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Bij deze mededeling hebben zij de afwijzingsbrief van Florius gevoegd én ook de e-mail van 2 september 2022 van Florius aan de hypotheekadviseur van [gedaagde sub 1] . In de e-mail van 2 september 2022 heeft Florius aangegeven dat financiering om de volgende redenen niet mogelijk is:
- Er is een negatieve lastenruimte van € -519,16 per maand;
- Er is een A-codering waarvan de achterstand niet is ingelopen en deze is recent;
- Er is een 5-codering BKR.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] aan de hand van de verstrekte informatie op dat moment voldoende in staat waren om te beoordelen of [gedaagden] terecht een beroep deden op het financieringsvoorbehoud en aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. Florius heeft in haar brief van 12 september 2022 aangegeven dat zij na zorgvuldige onderzoek de aanvraag voor [gedaagden] afwijst. In de e-mail van Florius van 2 september 2022 heeft zij drie redenen opgesomd waarom zij de hypotheekaanvraag door [gedaagden] heeft afgekeurd. Daarmee diende het voor [eisers] voldoende duidelijk te zijn dat er meerdere redenen waren waarom [gedaagden] de financiering niet rond kregen.
De stelling van [eisers] dat zij op basis van deze informatie niet goed konden controleren of [gedaagden] aan hun inspanningsplicht hebben voldaan omdat zij niet wisten of [gedaagde sub 2] de woning in haar eentje kon financieren, wordt verworpen. Deze stelling is niet relevant omdat [gedaagden] de woning gezamenlijk hebben gekocht van [eisers] . Bovendien blijkt uit de brief van Florius van 12 september 2022 dat Florius de hypotheekaanvraag op diverse aspecten toetst, waaronder het salaris van zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] . Dat het voor [gedaagden] samen niet mogelijk was, maar voor [gedaagde sub 2] alleen wel om de aankoop van de woning te financieren ligt dan ook niet voor de hand. [eisers] hebben ook geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zij mochten verwachten dat [gedaagde sub 2] ook alleen in staat zou zijn om de aankoop van de woning te financieren.
5.5.4.
Tot slot hecht de rechtbank waarde aan de omstandigheid dat [eisers] na ontvangst van de e-mail van 12 september 2022 niet meteen aan [gedaagden] hebben laten weten dat de aanvullende stukken ontbraken en dat zij daardoor niet in staat waren om goed te kunnen inschatten of [gedaagden] zich voldoende hadden ingespannen om financiering te verkrijgen en terecht zich op het financieringsvoorbehoud beroepen. Pas ruim na het verstrijken van de ontbindingstermijn van 22 september 2022 hebben zij aangegeven dat er stukken ontbraken, waarna [gedaagden] die ontbrekende stukken alsnog binnen de door [eisers] gegeven termijn hebben overgelegd.
5.6.
Op grond van deze omstandigheden samen komt de rechtbank tot de conclusie dat de uitleg van artikel 15.3 van de koopovereenkomst met zich brengt dat [gedaagden] bevoegd waren om tot ontbinding over te gaan ondanks dat [gedaagden] niet de overeengekomen, aanvullende documenten tijdig hebben aangeleverd. De bedoeling van het artikel is dat [eisers] konden beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan. Met de stukken die [gedaagden] wel hebben overgelegd, konden [eisers] die beoordeling maken. [eisers] hebben niet gesteld dat [gedaagden] om andere redenen dan het niet overleggen van de genoemde stukken niet aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. Dat betekent dat het beroep op de ontbindende financieringsvoorwaarde slaagt.
Het beroep van [eisers] op de redelijkheid en billijkheid
5.7.
[eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling ook aangevoerd dat het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud niet slaagt omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. [eisers] stellen dat
[gedaagden] vóór het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met de BKR-registratie code 5 van [gedaagde sub 1] . Uit het reglement van het Centraal Krediet Informatiesysteem van het BKR volgt dat Nationale Nederlanden al op het moment dat [gedaagde sub 1] een betaalachterstand dreigde te ontwikkelen dit diende te melden bij het BKR en [gedaagde sub 1] hierover diende te informeren. [gedaagden] wisten ook dat dit een belemmering zou opleveren voor de hypotheekaanvraag. Volgens de eigen stelling van [gedaagden] is het namelijk van algemene bekendheid dat een BKR-registratie code 5 de verstrekking van een hypotheek verhindert. Ook moet de adviseur van [gedaagden] hebben geweten van de BKR-registraties en de negatieve lastenruimte van [gedaagde sub 1] en dat dit een succesvolle aanvraag zou verhinderen. Ondanks dit alles hebben [gedaagden] de koopovereenkomst gesloten en [eisers] blootgesteld aan het risico dat de huizenmarkt zou verslechteren na een beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud.
5.8.
[gedaagden] geven aan dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst niet wisten van de BKR-registratie code 5. De BKR-registratie code 5 is buiten toedoen van [gedaagde sub 1] ontstaan en pas recent voor de aankoop van de woning ontstaan. Zijn ex-vrouw heeft betaalafspraken gemaakt voor de aflossing van de hypotheekachterstand van de echtelijke woning. Deze hypotheek was bij Nationale Nederlanden afgesloten. De A-coderingen leverden geen belemmering op.
5.9.
Als de rechtbank [eisers] goed begrijpt beroepen [eisers] zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Deze regel houdt in dat een tussen partijen geldende regel in bepaalde omstandigheden niet meer van toepassing is wanneer dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat alleen in uitzonderlijke gevallen een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt.
5.10.
De rechtbank oordeelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [gedaagden] zich op het financieringsvoorbehoud hebben beroepen. Van enig misbruik van deze bepaling door [gedaagden] is geen sprake.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] graag de woning wilden kopen. Voor hen was dit, net als voor [eisers] , een enorme tegenslag.
Tussen partijen is niet in geschil dat de BKR-registratie code 5 op 10 augustus 2022, net vóór de koop, aan het BKR-register is toegevoegd. [eisers] stellen dat het onredelijk en onbillijk is dat [gedaagden] toch tot koop van de woning zijn overgegaan terwijl zij wisten van de BKR-registratie code 5 en de gevolgen daarvan op een hypotheekaanvraag. [gedaagden] betwisten dat. [eisers] voeren ter motivering aan dat dit bij [gedaagden] bekend was omdat Nationale Nederlanden [gedaagde sub 1] over de registratie diende te informeren. De rechtbank is van oordeel dat hieruit onvoldoende blijkt dat [gedaagde sub 1] (en daarmee ook [gedaagde sub 2] ) dus vóór de koop op de hoogte was van de BKR-registratie code 5. Bovendien heeft [gedaagde sub 1] ter zitting onweersproken gesteld dat zijn post naar de echtelijke woning is gestuurd waar zijn ex-vrouw met uitsluiting van hem verbleef en dat hij van haar deze post niet heeft ontvangen. De rechtbank neemt daarom als vaststaand feit aan dat [gedaagde sub 1] en daarmee ook [gedaagde sub 2] niet wisten van deze registratie voorafgaande aan de koop. Bovendien is het, anders dan [gedaagden] stellen, geen feit van algemene bekendheid dat een BKR-registratie code 5 tot gevolg heeft dat een hypotheekverstrekker geen hypotheek zal verlenen.
Tot slot hebben [eisers] hun stelling dat de hypotheekadviseur had kunnen weten van de negatieve lastenruimte en de BKR-registraties onvoldoende gemotiveerd. [eisers] hebben geen feiten en omstandigheid aangevoerd waaruit blijkt dat de adviseur voorafgaand aan de koop over al deze informatie beschikte of had moeten beschikken.
Tot slot hebben [eisers] hun stelling dat de hypotheekadviseur had kunnen weten van de negatieve lastenruimte en de BKR-registraties onvoldoende gemotiveerd. [eisers] hebben geen feiten en omstandigheid aangevoerd waaruit blijkt dat de adviseur voorafgaand aan de koop over al deze informatie beschikte of had moeten beschikken.
De rechtbank is op grond van het voorgaande dan ook van oordeel dat het beroep van [eisers] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet slaagt.
Conclusie
5.11.
De mededeling van [gedaagden] dat zij de ontbinding inroepen is per e-mail van 12 september 2022 gedaan. Tussen partijen is niet in geschil dat deze e-mail tijdig door [eisers] is ontvangen.
5.12.
Dat betekent dat [gedaagden] met hun beroep op het financieringsvoorbehoud de koopovereenkomst hebben ontbonden. [eisers] waren daarom niet bevoegd om zelf tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan en een boete te vorderen. De vorderingen van [eisers] worden daarom afgewezen.
Proceskostenveroordeling
5.13.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagden] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging. Partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Het hierna vastgestelde salaris dient te worden verrekend met de op grond van de Wet op de Rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding.
5.14.
De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
86,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2,00 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.692,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.692,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Goedegebuur en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024.