Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1104
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen , de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 januari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 10 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 178.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen: [taxateur] .
1.5.
Namens belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. De griffier heeft op 8 januari 2024 in het digitaal dossier van belanghebbende een bericht geplaatst waarbij belanghebbende is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Van de plaatsing van dit bericht is op dezelfde datum een notificatie aan de gemachtigde van belanghebbende verzonden naar het door hem voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat belanghebbende dit bericht op 8 januari 2024 heeft ontvangen. [1] De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1990) met een inhoud van 305 m3, een dakkapel en een berging/schuur, op een perceel van 185 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 151.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 178.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele gronden
Toezenden stukken
4.1.
Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het black box-arrest aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens (de matrix en de koudv-factoren) niet heeft toegezonden. De heffingsambtenaar handelt daarmee in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin volgens belanghebbende is bepaald dat de heffingsambtenaar de op de procedure betrekking hebbende stukken dient te verzenden aan de gemachtigde. Belanghebbende beroept zich op het fair-play-beginsel, het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in bezwaar heeft verzocht om een taxatieverslag, een matrix en de grondstaffel van het voorafgaande belastingjaar 2020 en van 2021. De door belanghebbende bepleite toezendplicht kan echter niet worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb. Voor zover belanghebbende doelt op artikel 40 van Pro de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ), overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar slechts de gevraagde stukken dient te overleggen die hij bij de vaststelling van de waarde heeft gebruikt. De gegevens over 2020 zijn in deze procedure niet relevant. Het taxatieverslag en de grondstaffel van 2021 zijn digitaal te raadplegen en dus beschikbaar. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat een matrix niet kan worden overgelegd in de bezwaarfase, omdat deze pas in de beroepsfase wordt opgemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet gehandeld in strijd met artikel 40 Wet Pro WOZ.
Strijd met het motiveringsbeginsel
4.3.
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd,
omdat hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
4.4.
Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. [2] De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting heeft gemaakt en dat de tekst van dit verslag volledig is opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Gelet hierop is de uitspraak op bezwaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
5.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [4]
5.2.
De waarde van de woning is tevens bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De vaststelling van de WOZ-waarde
6.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd, dat op 23 mei 2022 door taxateur W. van de Werffhorst is opgemaakt.
6.2.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 179.494 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en de [adres 3] te [plaats 1] . Als derde referentie is de eigen aankooprijs van de woning gebruikt. In het taxatierapport zijn de gegevens van deze (referentie)woningen vergeleken met de woning.
6.3.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 178.000 niet te hoog is.
De eigen aankoopprijs
6.4.
De heffingsambtenaar stelt dat de eigen aankoopprijs de beste vergelijking is voor de vaststelling van de waarde van de woning. Belanghebbende heeft de woning op 11 mei 2018 (transportdatum 27 december 2018) gekocht en daarvoor de aankoopprijs van € 160.000 betaald. De naar de waardepeildatum geïndexeerde koopsom bedraagt € 181.918. Daarmee is de vastgestelde waarde niet te hoog. Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie, gezien de ligging van de woning.
6.5.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning medio 2018 betaalde koopsom, ook op hem de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet. Liggingsfactoren zijn namelijk verdisconteerd in de aankoopsom. De heffingsambtenaar wijst ter nadere onderbouwing op de vergelijking met referentiewoningen.
Vergelijking met referentiewoningen
6.6.
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet. De heffingsambtenaar heeft in een matrix de vergelijking met de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.7.
Belanghebbende stelt dat de ligging van de woning erg is verslechterd vanwege overlast door druk verkeer en busvervoer. Ook is sprake van lawaai, gebruik van lachgas, drank en muziek op het grasveldje voor de woning. Volgens belanghebbende hebben de gebruikte referentiewoningen de voornoemde overlast niet.
6.8.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij de vergelijking met de referentiewoningen uitgegaan is van een factor 1 voor de ligging van de woning. Ter zitting is door de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning in een niet beste wijk van [plaats 1] gelegen is en dat e factor 1 is gebruikt vanwege de verkeersbewegingen en de bus in de straat. Dit geldt ook bij referentiewoning [adres 3] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de mindere ligging van de woning.
6.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
7.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 18 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.