Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4163
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Goes), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juli 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 696.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1970) met een oppervlakte van 318 m2, een vrijstaande garage en een vrijstaande berging/schuur, op een perceel van 855 m2. Het dak van de woning is van asbest.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 509.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 696.000.
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 27 september 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
4.3.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 757.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende benoemt dat zijn vrijstaande woning ten onrechte is vergeleken met semi-bungalows. Ook is de [adres 2] meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht (11-12-2019).
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, woonoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk (nagenoeg) binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
De heffingsambtenaar moet wel rekening houden met de verschillen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de garage, berging/schuur, dakkapel en/of serre is een afzonderlijke waarde toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoning [adres 3] is een correctie toegepast voor een afwijkende factor voor uitstraling. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. Vervolgens is op de m2-prijs voor de woning een correctie toegepast voor een factor 2 voor uitstraling. Tevens is een bedrag van € 5.762 in mindering gebracht vanwege de aanwezigheid van asbest.
4.6.
Volgens belanghebbende is de verkoopprijs van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] niet juist geïndexeerd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de verkoopprijs is geïndexeerd met gebruikmaking van VastgoedPro en dat de indexatie niet lineair verloopt, maar een knik kan bevatten als gevolg van het prijsverloop. Belanghebbende heeft hiertegenover geen eigen indexatiecijfers ingebracht. De rechtbank acht de toelichting van de heffingsambtenaar aannemelijk en volgt deze.
4.7.
Belanghebbende stelt dat een deel van zijn perceel (B3066, groot 103 m2) anders moet worden gewaardeerd. Op dit deelperceel mag namelijk nooit gebouwd worden, omdat het perceel bezwaard is met beeldbepalende bomen die een herhaalde herplantingsplicht kennen. Ter onderbouwing wijst belanghebbende op de transportakte van aankoop.
De rechtbank stelt vast dat dit deel van het perceel volgens de leveringsakte inderdaad is bezwaard, maar wel als tuingrond gebruikt mag worden. Daarbij komt dat aan dit deel van de grond vanwege het gebruik van de grondstaffel al een lagere waarde is toegekend.
4.8.
Vervolgens voert belanghebbende aan dat de factoren voor onderhoud en voorzieningen van zijn woning naar beneden moeten worden vastgesteld. De badkamer is gedateerd en bij de serre is sprake van houtrot aan de kozijnen en paddenstoelgroei. De heffingsambtenaar is van mening dat niet alle voorzieningen maar alleen de badkamer onder-gemiddeld is. Een mindering van 15% (factor 2) voor voorzieningen zou dan te veel zijn. Daarom is bij uitstraling een factor 2 vermeld, met een vermindering van 5% op de m2-prijs van de woning. De serre is slechts een klein deel van de woning en zou tot een correctie van 1% kunnen leiden. Gezien het verschil tussen de getaxeerde waarde en de WOZ-waarde, heeft dit naar het oordeel van de rechtbank niet tot gevolg dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4.9
De correctie voor asbest in en op de woning is volgens belanghebbende niet reëel. Er is asbest gebruikt voor dakbedekking, om de staalconstructie heen en in de vorm van een buis in de schoorsteen en in de luchtkanalen. Een deel van het dak is na de waardepeildatum vervangen, maar voor een aanzienlijk hogere prijs dan de waarde waar de heffingsambtenaar mee rekent. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat slechts een correctie hoeft te worden toegepast voor de verwijdering van het asbest en niet voor de kosten voor vervanging van het dak. Volgens de taxateur wordt landelijk een bedrag van € 43 per m2 gerekend voor het verwijderen van asbest. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit bedrag niet juist zou zijn.
4.10.
Tot slot voert belanghebbende aan dat de waarde van de woning veel te hoog is gestegen (47,7%) in vergelijking tot de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar. Een stijging van ongeveer 8,26% is volgens belanghebbende reëel.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2] Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. De door belanghebbende voorgestane vergelijking van de waardestijging met de waardestijging met buurpanden [adres 5] en [adres 6] gaat daarom evenmin op.
4.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt zijn griffierecht niet vergoed en ook geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 28 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.