ECLI:NL:RBZWB:2024:2078

• Datum uitspraak: 6 maart 2024
• Publicatiedatum: 29 maart 2024
• Zaaknummer: 10749298 CV EXPL 23-3417 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Dijkman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling huurprijsvermindering wegens wateroverlast in berging van gehuurde woonruimte

In deze civiele bodemzaak vordert eiser, eigenaar van een wooncomplex, afwijzing van de huurprijsverlaging die de Huurcommissie aan gedaagde, huurder van een loft met berging, heeft toegekend wegens wateroverlast in de berging.

De Huurcommissie had de huurprijs tijdelijk met 20% verlaagd vanwege vochtproblemen in de kelderberging, die deels onder water staat en optrekkend vocht vertoont. Eiser betwist dat er sprake is van een ernstig gebrek en wijst op maatregelen die hij heeft genomen, zoals ophoging en drainagetegels. Gedaagde stelt dat de berging inpandig is en dat de vochtproblemen het woongenot aantasten, met schade aan opgeslagen goederen.

De kantonrechter stelt vast dat er vochtoverlast is en dat de berging niet volledig bruikbaar is voor het beoogde doel. Wel is de overlast beperkt van aard en omvang, mede doordat niet het gehele jaar water staat en er mogelijkheden zijn om goederen droog te houden. Daarom is een huurprijsvermindering gerechtvaardigd, maar slechts van 2,5% in plaats van 20%, ingaande 1 september 2022. Proceskosten worden gecompenseerd, ieder draagt eigen kosten.

Uitkomst: Huurprijsvermindering van 2,5% vanaf 1 september 2022 wegens wateroverlast in berging.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 10749298 CV EXPL 23-3417

vonnis d.d. 6 maart 2024

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonadres 1] ,

eiser,

gemachtigde: mr. A.P. van Knippenbergh, advocaat te Best,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonadres 2] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis in deze zaak van 8 november 2023 met de daarin genoemde stukken;

b. het proces-verbaal van descente van 31 januari 2024;

c. de aantekeningen van de mondelinge behandeling van 31 januari 2024;

d. de ter mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser] .

2. Het geschil

2.1

[eiser] vordert om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- primair de vordering van [gedaagde] af te wijzen en de beslissing van de Huurcommissie ongegrond te verklaren;

- subsidiair een redelijke huurverlaging aan [gedaagde] op te leggen;

- [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten.

2.2

[gedaagde] voert verweer.

3. De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat het volgende vast:

- [eiser] is de eigenaar van het pand, staande en gelegen te [woonadres 2] ;

- [gedaagde] huurt sinds 1 april 2017 loft 4 in het voornoemde pand (verder te noemen: het gehuurde) van [eiser] . Als omschrijving van het gehuurde staat in de huurovereenkomst vermeld:
“het gestoffeerde appartement met slaapkamer en tuin, berging, parkeerplaats gemeenschappelijke tuin en fietsenstalling” ;

- in de huurovereenkomst is als aanvangshuurprijs € 680,00 per maand opgenomen. De Huurcommissie heeft de aanvangshuurprijs, op verzoek van [gedaagde] , vastgesteld op € 595,00 per maand;

- op 6 december 2022 heeft [gedaagde] een verzoekschrift tot verlaging van de huurprijs wegens gebreken ingediend bij de Huurcommissie;

- op 23 januari 2023 heeft de deskundige van de Huurcommissie onderzoek gedaan naar gebreken in het gehuurde. Hij concludeert dat er geen sprake is van ernstige gebreken in de categorie A, B en/of C van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Hij constateert dat:

 de verhuurder de vloer in het verleden heeft opgehoogd en drainagetegels heeft aangebracht;

 er een laagje water onder de drainagetegels staat;

 het niet zo is dat huurder door het water dient te lopen om bij zijn berging te komen, dan wel dat de in de berging opgeslagen goederen permanent in het water staan;

 de beplating aan de zijkant van de berging zwart is ten gevolge van optrekkend vocht;

- bij brief van 23 januari 2023 heeft [naam] , werkzaam bij [bedrijf] , de beheerder van [eiser] een overzicht verstrekt van de werkzaamheden die [eiser] heeft laten uitvoeren aan de berging van het gehuurde. Zij concludeert dat er geen sprake kan zijn van een gebrek dat verlaging van de huur rechtvaardigt;

- op 2 augustus 2023 heeft een onlinezitting plaatsgevonden bij de Huurcommissie. [eiser] was niet bij de zitting aanwezig. De oproep voor de zitting was naar de voormalige beheerder van [eiser] toegezonden;

- op 21 augustus 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en de huurprijs tijdelijk verlaagd tot € 491,20 per maand, ingaande vanaf 1 september 2022. Dit betreft een huurverlaging van 20%. Zij stelt vast dat sprake is van een gebrek in de categorie C, nummer V4.

3.2

[eiser] stelt dat de Huurcommissie ten onrechte een huurverlaging heeft toegekend wegens een gebrek, dan wel dat de hoogte van de huurverlaging niet redelijk is. In het rapport van de deskundige van de Huurcommissie is immers opgenomen dat er geen sprake is van een ernstig gebrek, terwijl de Huurcommissie vervolgens ongemotiveerd is uitgegaan van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. De Huurcommissie heeft er bovendien geen rekening mee gehouden dat het gaat om een buitenberging, die volgens het bouwbesluit 2012 enkel regenwerend dient te zijn. De buitenberging is regenwerend. Enkel wordt de vloer vochtig in de meer regenachtige maanden van het jaar. Ook als de vloer van de berging vochtig is kan [gedaagde] zijn spullen opslaan in de berging. Deze kunnen immers van de grond af worden opgeslagen. [gedaagde] blijft echter de goederen op de grond zetten, waardoor er schade optreedt aan zijn goederen. Tot slot heeft de Huurcommissie er geen rekening meer gehouden met het feit dat [eiser] zoveel mogelijk heeft gedaan om de vochtoverlast weg te nemen. De vloer is opgehoogd en er zijn drainagetegels aangebracht. Er zijn ook nog andere stappen ondernomen om de overlast weg te nemen, maar het is moeilijk om een bedrijf te vinden die een passende oplossing kan bieden. Daarbij is het goed mogelijk dat een definitieve oplossing voor de wateroverlast dermate kostbaar is dat dit van [eiser] niet verwacht mag worden.

3.3

[gedaagde] voert aan dat geen sprake is van een buitenberging, nu het gaat om een inpandige berging, waarin ook de elektra- en cv-installaties van het pand zijn aangebracht. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat er sprake is van een gebrek, dat recht geeft op huurverlaging. De wateroverlast is bovendien nog niet opgelost. Andere bergingen in de kelder komen zelfs onder water te staan en op de drainagetegels zitten vochtplekken en schimmel. Het waterniveau varieert gedurende het jaar. Op sommige momenten staat ook het gangetje van de berging onder water, zodat [gedaagde] dan wel door het water moet waden om bij zijn berging te komen. De luchtvochtigheid in de kelder is ook een stuk hoger dan verwacht mag worden van een inpandige ruimte. Ondanks dat [gedaagde] zijn goederen van de grond heeft afgehaald bleven deze vochtig worden en schimmelen. Hij heeft hierdoor goederen moeten weggooien en een deel van zijn goederen slaat hij nu bij derden op. Er is dus sprake van derving van het woongenot. Hij heeft hierover al vanaf september 2020 geklaagd, zodat vanaf dat moment de huurverlaging dient in te gaan.

3.4

Tussen partijen staat vast dat de onderhavige procedure aanhangig is gemaakt binnen acht weken na verzending van de beslissing van de Huurcommissie. Dit heeft tot gevolg dat de beslissing van de Huurcommissie komt te vervallen. [eiser] heeft dan ook geen belang bij zijn vordering om de beslissing van de Huurcommissie ongegrond te verklaren. Tevens zijn de stellingen van partijen, die zien op de onjuiste oproeping door de Huurcommissie voor de onlinezitting, voor de verdere beoordeling van de zaak niet van belang. Aan deze stellingen gaat de kantonrechter voorbij.

3.5

De kantonrechter stelt voorop dat voor vermindering van de huurprijs alleen aanleiding bestaat als er sprake is van een gebrek dat van zodanige ernst en omvang is dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. De vermindering van de huurprijs moet aan die vermindering van het huurgenot evenredig zijn (artikel 7:207 BW).

3.6

De kantonrechter overweegt dat, ongeacht of de berging als buitenberging of inpandige berging gekwalificeerd moet worden, vaststaat tussen partijen dat het gehuurde is verhuurd met een berging. Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] had mogen verwachten dat hij een berging had, waarin hij zijn goederen zou kunnen opslaan. Weliswaar is de betreffende berging regenwerend, maar dat neemt niet weg dat de berging volgens de kantonrechter niet zonder beperkingen kan worden gebruikt als berging. Dat er sprake is van vochtoverlast in de berging staat tussen partijen vast. De kantonrechter heeft dat ook geconstateerd tijdens de descente. Aangenomen kan worden dat [gedaagde] door de vochtoverlast niet alle soorten goederen in zijn berging kan opslaan, omdat deze goederen door het vocht worden aangetast. Ook kan aangenomen worden dat [gedaagde] - gedurende een deel van het jaar – door een laagje water moet lopen om bij zijn berging te komen. Daarbij volgt uit de overgelegde foto’s en de constateringen tijdens de descente dat er sprake is van optrekkend vocht in de houten zijwanden van de berging. De kantonrechter acht het dan ook begrijpelijk dat de Huurcommissie tot een categorie C, V4, gebrek is gekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat een tot de woonruimte behorende ruimte (namelijk de berging) door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar is voor het doel waarvoor hij bestemd is, zodat ook in deze procedure een gebrek wordt aangenomen. Dit gebrek is ook ernstig genoeg om te leiden tot huurprijsvermindering.

3.7

Wel geldt dat er niet gedurende het gehele jaar een laag water in de berging staat en enkel vochtgevoelige goederen niet kunnen worden opgeslagen in de berging van het gehuurde. Bovendien heeft [eiser] maatregelen genomen om de vochtoverlast te beperken (bijvoorbeeld door het ophogen en aanleggen van drainagetegels) en zijn er op een relatief eenvoudige manier, namelijk door het plaatsen van stellages en planken op de vloer van de berging, mogelijkheden om de bruikbaarheid van de berging te vergroten. Daarbij gaat het om een relatief kleine berging en is de berging gelegen in een ruimte waar [gedaagde] een groot deel van het jaar niet hoeft te zijn. De kantonrechter acht de aantasting van het woongenot dan ook beperkt.

3.8

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 2,5% gerechtvaardigd. In het kader van de subsidiaire vordering van [eiser] zal de kantonrechter dan ook de huurprijsverlaging vaststellen op 2,5%, hetgeen neerkomt op een huurprijs van € 598,65 per maand, totdat de vochtoverlast in de berging is verholpen.

3.9

Als ingangsdatum zoekt de kantonrechter aansluiting bij de ingangsdatum die door de Huurcommissie is gehanteerd (1 september 2022). [gedaagde] heeft behoudens zijn ene melding in 2020 niet onderbouwd dat hij aanhoudend melding heeft gemaakt van het gebrek tot aan september 2022. Er is dan ook geen reden om de huurprijsvermindering eerder in te laten gaan dan per 1 september 2022.

3.1

Gelet op het feit dat er tot een huurprijswijziging wordt gekomen, maar dat deze substantieel lager is dan door de Huurcommissie is vastgesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

stelt de huurprijsverlaging met ingang van 1 september 2022 vast op een percentage van 2,5% (wat neerkomt op een huurprijs van € 598,65 per maand) tot de vochtoverlast in de berging is verholpen;

compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.