Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/152
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , aangesloten bij [organisatie] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 162.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De gemachtigde heeft een nader stuk ingestuurd met dagtekening 30 mei 2023.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
1.5.
Belanghebbende en gemachtigde zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De gemachtigde is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 11 december 2023 naar [adres 2] , te [plaats 2] onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 12 december 2023 op dit adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van belanghebbende en gemachtigde. De rechtbank ziet geen reden de behandeling van de zaak te heropenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning (bouwjaar 1966) met een inhoud van 326 m³, een berging van 32 m3 en een grondoppervlakte van 155 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 138.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 162.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 3 september 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 162.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de tussenwoningen aan de [adres 3] en [adres 4] en de eindwoning [adres 5] , alle te [plaats 1] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.6.
Belanghebbende heeft in het nader stuk specifiek gewezen op een tweetal woningen in de directe omgeving van de woning die volgens hem ook goed vergelijkbaar zijn. Het gaat om de woningen [adres 6] en [adres 7] .
4.7.
Partijen zijn het met elkaar eens dat [adres 6] kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank betrekt [adres 6] om die reden in de beoordeling.
4.8.
De rechtbank acht de door belanghebbende aangevoerde woning [adres 7] niet geschikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. [adres 7] is niet verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.9.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallige onderhoud van de woning. Ook is belanghebbende van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met het betere voorzieningenniveau van de referentiewoning [adres 3] . Bovendien voert belanghebbende aan dat de KOUDV-factoren van de referentiewoning [adres 4] niet te controleren zijn, nu er geen inpandige foto’s zijn overgelegd.
4.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
4.11.
Over het voorzieningenniveau merkt de rechtbank op dat een factor 3 is gehanteerd voor [adres 3] en de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is, met inachtneming van de inpandige foto’s van de woning die zijn opgenomen in het taxatierapport bij de uitspraak op bezwaar en de inpandige foto’s van referentiewoning [adres 3] , het voorzieningenniveau van zowel de referentiewoning als de woning gemiddeld. De foto’s onderbouwen geen lagere factor voor het voorzieningenniveau van de woning.
4.12.
Ook de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning volgt de rechtbank niet. De foto’s onderbouwen geen lagere factor voor de onderhoudsstaat van de woning.
4.13.
Over de KOUDV-factoren van de referentiewoning [adres 4] merkt de rechtbank het volgende op. De taxateur heeft een factor 4 gehanteerd voor onderhoud en uitstraling, resulterend in een correctie van tweemaal 5% van de waarde van het hoofdgebouw van de referentiewoning. Naar het oordeel van de rechtbank is zodoende voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
4.14.
Uitgaande van [adres 6] ter extra onderbouwing en de in de matrix berekende prijs per kubieke meter, komt de rechtbank niet tot het oordeel dat de waarde van de woning tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij gaat de rechtbank voor [adres 6] uit van een inhoud van 254 m3 [2] , minder dan de inhoud van de woning van belanghebbende.
4.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 29 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.