Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10524681 \ CV EXPL 23-1710
Vonnis van 17 januari 2024
in de zaak van
Herbel Beleggingen B.V.
te Rotterdam
eisende partij
hierna te noemen: Herbel Beleggingen
gemachtigde: mr. M.A.C. Backx
tegen
Asian B.V.
te Roosendaal
gedaagde partij
hierna te noemen: Asian
procederend in persoon
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 augustus 2023 met de daarin vermelde stukken;
- de van Herbel Beleggingen ontvangen producties nrs. 16 en 17;
- de van Herbel Beleggingen ontvangen productie nr. 18;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 13 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Na het indienen van de conclusie van antwoord heeft de toenmalige gemachtigde van Asian, mr. M.Y. van Oel, in een e-mail van 23 augustus 2023 bericht dat hij Asian niet langer bijstaat.
1.3
Ter zitting is namens Asian niemand verschenen.
2.De feiten
2.1
Bij de beoordeling van het geschil gaat de kantonrechter uit van het volgende:
Herbel Beleggingen is met Asian (indertijd nog genaamd Sergos B.V.) een huurovereenkomst aangegaan ter zake van de kantoor- en bedrijfsruimte aan het [adres].
De huurovereenkomst werd aangegaan met ingang van 1 september 2022 voor een periode van 3 jaren, eindigend per 31 augustus 2025. Over de eerste twee maanden na aanvang was Asian geen huur verschuldigd. In de daaropvolgende 10 maanden bedroeg de huurprijs € 6.655,00 inclusief btw per maand. Deze huur diende uiterlijk op de eerste dag van elke maand te zijn voldaan.
Partijen zijn een waarborgsom van € 23.595,00 overeengekomen.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoor-ruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:30a BW’ (ROZ-model 2015) van toepassing.
3.Het geschil
3.1
Herbel Beleggingen vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan het [adres] te ontbinden;
Asian te veroordelen om die bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die laatste niet in eigendom aan Herbel Beleggingen toebehoren, te verlaten en te ontruimen, en door overgave van de sleutels ter algehele en vrije beschikking aan Herbel Beleggingen te stellen;
Asian te veroordelen tot betaling aan Herbel Beleggingen van € 54.325,00 ter zake van waarborgsom en huurachterstand tot en met april 2023, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, vanaf de vervaldata van de betreffende huursom, telkens vanaf het verstrijken van de desbetreffende termijn, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
Asian te veroordelen tot betaling aan Herbel Beleggingen van de verschuldigde huurtermijnen van € 6.655,00 per maand, te rekenen vanaf mei 2023 tot aan de datum van ontruiming, vermeerderd met primair de contractuele rente van 1% per maand, subsidiair de wettelijke handelsrente over dit bedrag per 1 mei 2023, vanaf telkens de eerste dag van iedere periode tot aan de dag van de algehele voldoening;
Asian te veroordelen tot betaling van de gemiste huuropbrengsten van € 6.655,00 per maand, dit bedrag als schadevergoeding, vanaf telkens de eerste dag van iedere periode tot aan de dag van de algehele voldoening, primair vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot 31 augustus 2025, subsidiair vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met het moment dat het gehuurde door Herbel Beleggingen weer aan een andere huurder is verhuurd, nader op te maken bij staat, zowel primair als subsidiair te vermeerderen met de boeterente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, althans wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de verschuldigdheid van de betreffende termijn tot aan de dag van de algehele voldoening;
Asian te veroordelen tot betaling aan Herbel Beleggingen van de buitengerechtelijke kosten primair van € 8.148,75 en subsidiair van € 1.318,25, deze te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
Asian te veroordelen de door Herbel Beleggingen geleden en nog te lijden schade te voldoen, nader op te maken bij staat;
Asian te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder het salaris gemachtigde en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis.
3.2
Ter onderbouwing van haar vorderingen voert Herbel Beleggingen samengevat aan dat Asian in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huur en nakoming van andere verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Ook in de nakoming van een betalingsregeling schiet Asian tekort. Aangezien buiten rechte geen betaling kan worden verkregen is zij genoodzaakt in rechte betaling af te dwingen, aldus Herbel Beleggingen, die daarnaast betoogt dat de betalingsachterstand een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert op grond waarvan zij gerechtigd is de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.3
Asian voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Herbel Beleggingen in haar vorderingen, althans ontzegging van die vorderingen, met veroordeling van Herbel Beleggingen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding, vermeerderd met nakosten.
3.4
Asian stelt dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en doet om die reden een beroep op de vernietiging van die overeenkomst. In het geval dat dit niet wordt gehonoreerd kan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet worden toegewezen omdat dit door de gestelde tekortkoming niet wordt gerechtvaardigd. Verder betoogt Asian dat de gevorderde waarborgsom en huurachterstand niet kunnen worden toegewezen aangezien zij die bevrijdend heeft betaald op het rekeningnummer dat Herbel Beleggingen zelf heeft opgegeven. Dat sprake was van een hack waardoor een verkeerd rekeningnummer is opgegeven dient voor rekening en risico van Herbel Beleggingen te komen. De buitengerechtelijke incassokosten en de gevorderde rente zijn evenmin toewijsbaar, aldus Asian.
3.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Tussen partijen staat vast dat zij de hierboven beschreven huurovereenkomst zijn aangegaan. Asian stelt dat zij dit heeft gedaan onder invloed van dwaling en doet op die grond, op de voet van het bepaalde in artikel 3:51 lid 3 BW Pro, een beroep op vernietiging van de huurovereenkomst, zoals zij dat in haar conclusie heeft omschreven. Ter onderbouwing daarvan stelt Asian dat zij na het sluiten van de huurovereenkomst te weten is gekomen dat in het betreffende pand eerder een hennepkwekerij is aangetroffen en dat om die reden het pand enige tijd gesloten is geweest. Herbel Beleggingen had dit aan haar moeten mededelen, aldus Asian, te meer nu Asian heeft gevraagd wie de vorige huurder was. Volgens Asian is die hennepkwekerij en de sluiting van het pand er de reden van geweest dat de bank weigert om aan haar een bankrekening te verschaffen. Daardoor kan Asian nagenoeg niet deelnemen aan het economisch verkeer en heeft zij schade geleden, aldus Asian.
4.2
Dit verweer wordt niet aanvaard. Niet alleen is het verweer in het geheel niet onder-bouwd met bijvoorbeeld correspondentie van de bank of andere stukken waaruit kan blijken dat Asian ten gevolge van de eerdere aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde wordt gehinderd in haar bedrijfsvoering, daarnaast heeft de vertegenwoordiger van Herbel Beleggingen ter zitting onweersproken verklaard dat de genoemde hennepkwekerij reeds drie jaren voor de aanvang van de huurovereenkomst met Asian uit het gehuurde was verwijderd. Dat Asian de huurovereenkomst is aangegaan onder invloed van dwaling en die overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten kan dan ook niet worden vastgesteld. Het door Asian gedane beroep op dwaling als vernietigingsgrond wordt dan ook verworpen.
4.3
Herbel Beleggingen vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en Asian wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Ondanks de door Asian bepleite vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling voert zij verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst omdat in haar optiek de door Herbel Beleggingen daaraan ten grondslag gelegde tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt.
4.4
Volgens Herbel Beleggingen bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding de huurachterstand tot en met de maand april 2023 € 30.730,00. Gezien de maandelijks verschuldigde huurprijs van € 6.655,00 ging het dus toen reeds om een achterstand van ruim vier en een halve maand. Ook wanneer het dispuut over de eerste huurbetaling ten gunste van Asian zou eindigen - waaromtrent hieronder nader wordt overwogen - was op dat moment al sprake van een aanzienlijke tekortkoming in de nakoming van de betalings-verplichtingen door Asian. Herbel Beleggingen heeft bovendien korte tijd voor de mondelinge behandeling van de zaak een recenter overzicht van de betalingsachterstand in het geding gebracht (productie 16). Inclusief de huur over november 2023 sluit dat overzicht op een bedrag van € 103.700,24. Afgezien van het vermelde dispuut over de eerste maand-huur en over de betaling van de waarborgsom is volgens dat overzicht de huurachterstand opgelopen tot (€ 103.700,24 -/- € 6.655,00 -/- € 23.595,00 =) € 73.450,24. Asian heeft dit niet bestreden.
Gezien de omvang van deze betalingsachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter, en anders dan Asian in haar conclusie van antwoord bepleit, sprake van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichting door Asian dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst en dientengevolge ontruiming van het gehuurde moet leiden. De vorderingen daartoe zullen dan ook worden toegewezen. De termijn voor de ontruiming zal worden bepaald op drie dagen na betekening van dit vonnis, zoals gevorderd. Uit wat namens Herbel Beleggingen ter zitting naar voren is gebracht begrijpt de kantonrechter namelijk dat het gehuurde al bijna volledig is ontruimd.
4.5
Onderdeel van de vorderingen van Herbel Beleggingen is de overeengekomen waarborgsom en de huur over de maand november 2023. Hierboven is al gewag gemaakt van een verschil van mening aangaande de betaling van die bedragen. Asian heeft beide bedragen betaald maar Herbel Beleggingen heeft ze nimmer ontvangen. Volgens Asian heeft zij betaald aan een door Herbel Beleggingen opgegeven rekeningnummer. Nadien heeft zij begrepen dat sprake was van een hack bij Herbel Beleggingen waardoor er een verkeerd rekeningnummer is opgegeven. Die hack dient voor rekening en risico van Herbel Beleggingen te komen, aldus Asian.
4.6
In zijn arrest van 28 mei 2021 overwoog de Hoge Raad:
“
Wanneer iemand door zich valselijk als een ander voor te doen iets voor die ander verklaart - in deze zaak het aanwijzen van een bankrekening voor betaling - geldt als uitgangspunt dat die ander zich tegen degene tot wie de verklaring is gericht (hierna: de geadresseerde), erop kan beroepen dat de verklaring niet van hem afkomstig is, ook wanneer de geadresseerde heeft aangenomen en redelijkerwijze mocht aannemen dat de verklaring wel van die ander afkomstig was. Uit het beginsel dat ten grondslag ligt aan de art. 3:35 BW Pro, 3:36 BW en 3:61 lid 2 BW en art. 6:147 BW Pro, vloeit evenwel voort dat dit onder omstandigheden anders kan zijn. Deze omstandigheden moeten dan wel van dien aard zijn dat zij rechtvaardigen dat aan degene voor wie valselijk iets is verklaard, geheel of ten dele wordt toegerekend dat geadresseerde de verklaring voor echt heeft gehouden en redelijkerwijze mocht houden.” (ECLI:NL:HR:2021:783, rov. 3.1.2).
Wanneer iemand door zich valselijk als een ander voor te doen iets voor die ander verklaart - in deze zaak het aanwijzen van een bankrekening voor betaling - geldt als uitgangspunt dat die ander zich tegen degene tot wie de verklaring is gericht (hierna: de geadresseerde), erop kan beroepen dat de verklaring niet van hem afkomstig is, ook wanneer de geadresseerde heeft aangenomen en redelijkerwijze mocht aannemen dat de verklaring wel van die ander afkomstig was. Uit het beginsel dat ten grondslag ligt aan de art. 3:35 BW Pro, 3:36 BW en 3:61 lid 2 BW en art. 6:147 BW Pro, vloeit evenwel voort dat dit onder omstandigheden anders kan zijn. Deze omstandigheden moeten dan wel van dien aard zijn dat zij rechtvaardigen dat aan degene voor wie valselijk iets is verklaard, geheel of ten dele wordt toegerekend dat geadresseerde de verklaring voor echt heeft gehouden en redelijkerwijze mocht houden.” (ECLI:NL:HR:2021:783, rov. 3.1.2).
In gelijke zin heeft de Hoge Raad reeds eerder inzake een vervalste handtekening overwogen (vgl. het arrest van 17 februari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0498, rov. 3.3).
4.7
Uitgaande van deze maatstaf van de Hoge Raad kan de door Asian genoemde computerhack die het mogelijk zou hebben gemaakt dat een derde zich tegenover Asian heeft uitgegeven voor Herbel Beleggingen en aan Asian kon vragen om de waarborgsom en maandhuur naar een bepaald rekeningnummer over te maken in beginsel niet aan Herbel Beleggingen worden tegengeworpen. Dit zou anders kunnen zijn wanneer sprake is van omstandigheden van zodanige aard dat die rechtvaardigen dat het volledig of ten dele aan Herbel Beleggingen kan worden toegerekend dat Asian dat verzoek heeft beschouwd en redelijkerwijze mocht beschouwen als afkomstig van Herbel Beleggingen. Asian heeft echter geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat zij door toedoen van Herbel Beleggingen op een verkeerd spoor is gezet, althans dat aan Herbel Beleggingen kan worden toegerekend dat Asian is ingegaan op het betalingsverzoek met een onjuist rekeningnummer. Zelfs heeft Asian de betreffende
e-mail met dat verzoek niet in het geding gebracht. Herbel Beleggingen daarentegen heeft een tweetal van Asian verkregen bankafschriften overgelegd waaruit volgt dat op 5 augustus 2022 vanaf een bankrekening van Asian € 6.655,00 en € 23.595,00 werd overgemaakt ten gunste van een rekening bij Bunq. Dit is een andere bankrekening dan de ING-rekening van Herbel Beleggingen die in de kort daarvoor op 27/28 juli 2022 gesloten huurovereenkomst (artikel 11.4) voor alle betalingen aan Herbel Beleggingen is aangewezen. Uit de stellingen van Asian volgt niet waarom zij desondanks ten gunste van een andere bankrekening heeft betaald, terwijl ter zitting de vertegenwoordiger van Herbel Beleggingen verklaarde dat bij zijn weten Asian met Herbel Beleggingen geen contact heeft opgenomen om te wijzen op het volledig andere rekeningnummer in de twee facturen die Asian kennelijk heeft ontvangen. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de kantonrechter het niet deels, laat staan volledig aan Herbel Beleggingen worden toegerekend dat Asian het betalingsverzoek met het onjuiste rekeningnummer heeft aangemerkt als afkomstig van Herbel Beleggingen. Van bevrijdende betaling is dan ook geen sprake.
4.8
Uit het bovenstaande volgt dat de vordering tot betaling van de huurachterstand tot en met de maand april 2023 en de waarborgsom van in totaal (€ 30.730,00 + € 23.595,00 =)
€ 54.325,00 zal worden toegewezen. Vanzelfsprekend zal de waarborgsom aan Asian moeten worden terugbetaald zodra aan de voorwaarden daarvoor is voldaan.
4.9
De vordering tot betaling van de huur ad € 6.655,00 per maand vanaf de maand mei 2023 tot heden, respectievelijk hetzelfde bedrag als schade- c.q. gebruiksvergoeding vanaf heden tot aan de datum waarop het gehuurde is ontruimd, is eveneens toewijsbaar.
4.1
Herbel Belegging heeft daarnaast gevorderd dat Asian wordt veroordeeld tot betaling van de gemiste huuropbrengsten van € 6.655,00 per maand vanaf de ontruiming, primair tot 31 augustus 2025, zijnde de datum waarop de huurovereenkomst van rechtswege zou eindigen, subsidiair tot het moment dat een andere huurder zou zijn gevonden. De vordering zal echter worden toegewezen voor een periode van drie maanden of zoveel korter als het betreffende pand weer aan een andere partij is verhuurd. Voor het meerdere wordt de vordering verwezen naar de schadestaatprocedure. De kantonrechter gaat er daarbij vanuit dat Herbel Beleggingen in het kader van haar schadebeperkingsplicht het pand binnen de termijn van drie maanden opnieuw weet te verhuren. Gesteld noch gebleken is althans dat deze periode niet reëel is en dat de schade reeds nu op een hoger bedrag valt te begroten.
4.11
Wegens het onbetaald laten van de huur en de waarborgsom vordert Herbel Beleggingen daarenboven op grond van artikel 23.2 van de Algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn een boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,00. Asian heeft de verschuldigdheid van die boeterente niet weersproken. Evenwel heeft Herbel Beleggingen deze vordering niet gespecificeerd, zodat onbekend is welk bedrag Asian in de visie van Herbel Beleggingen tot aan de dagvaarding verschuldigd is geworden. Aangezien wel duidelijk is dat de boeterente tenminste € 300,00 per maand bedraagt zal met betrekking tot de maanden november 2022 tot en met april 2023 6 x € 300,00 plus 1 x € 300,00 wegens het onbetaald laten van de waarborgsom, ofwel € 2.100,00 aan tot en met april 2023 verschuldigd geworden boeterente worden toegewezen.
4.12
Over de periode na april 2023 zal bij gebreke aan een berekening van de gevorderde boeterente ook hier niet meer dan € 300,00 per maand worden toegewezen, zulks tot de ontruiming van het gehuurde, alsmede gedurende ten hoogste drie maanden nadien € 300,00 per maand, waarbij de vordering voor het overige eveneens wordt verwezen naar de schadestaatprocedure.
4.13
De primair op basis van de Algemene bepalingen gevorderde vergoeding van
€ 8.148,75 voor buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zal met inachtneming van artikel 242 Rv Pro worden gematigd tot het subsidiair gevorderde bedrag van € 1.318,25. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de verrichte werkzaamheden niet het primair gevorderde bedrag. Op de vordering van de Herbel Beleggingen zal over het toe te wijzen bedrag de wettelijke rente worden toegewezen.
4.14
Asian is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Herbel Beleggingen als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
132,42
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
1.588,00
(2,00 punten à € 794,00)
Totaal
€
3.104,42
Over deze kosten zal de wettelijke rente vanaf vandaag worden toegewezen.
4.15
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten en de daarover gevorderde wettelijke rente zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres];
- veroordeelt Asian om binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis genoemde bedrijfsruimte met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken aan Herbel Beleggingen in eigendom toebehoren, te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van Herbel Beleggingen te stellen;
- veroordeelt Asian om aan Herbel Beleggingen te betalen:
a. a) € 23.595,00 ter zake van de overeengekomen waarborgsom;
b) € 30.730,00 ter zake van huurachterstand tot en met april 2023;
c) € 2.100,00 ter zake van tot en met april 2023 verschenen contractuele boeterente;
d) € 6.655,00 per maand ter zake van huur c.q. schadevergoeding, en wel voor iedere maand vanaf mei 2023 tot aan de datum waarop het gehuurde is ontruimd;
e) € 300,00 per maand ter zake van boeterente, en wel voor iedere maand vanaf mei 2023 tot aan de datum waarop het gehuurde is ontruimd;
f) € 1.318.25 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt Asian tevens tot betaling aan Herbel Beleggingen van € 6.655,00 per maand ter zake van schadevergoeding voor iedere maand nadat het gehuurde is ontruimd, maar nog niet aan een derde is verhuurd, zulks voor een periode van maximaal drie maanden, alsmede tot betaling van € 300,00 telkens wanneer de vermelde schadevergoeding niet uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand is betaald, en verwijst de zaak voor het overige naar de schadestaatprocedure;
- veroordeelt Asian in de proceskosten, aan de zijde van Herbel Beleggingen tot dit vonnis vastgesteld op € 3.104,42, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van vandaag tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt Asian in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op
17 januari 2024.