Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1562
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats 1] (België), belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan WOZ Consultants)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 februari 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 maart 2022 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2022 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking heeft, voor zover hier relevant, betrekking op een terrein gelegen aan de [adres 1] in [plaats 2] (hierna: het terrein).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het terrein vastgesteld per de datum van 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 109.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van het terrein gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 19 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft voor belanghebbende deelgenomen [naam 1]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1].
1.7.
Voorafgaand aan de zitting is door [naam 1] een machtiging overlegd om tijdens de zitting het woord te mogen voeren namens belanghebbende. Deze machtiging is aan het dossier toegevoegd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het terrein. Het terrein heeft een oppervlakte van 1.050 m2, waarvan 850 m² in gebruik is als parkeerterrein en 200 m² als grond bij een eengezinswoning.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van het terrein te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het terrein op de waardepeildatum maximaal € 63.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 109.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het terrein niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van het motiveringsbeginsel?
3.3.
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en alleen al om die reden moet worden vernietigd. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. In het taxatieverslag van 13 juli 2023 is opgenomen dat het parkeerterrein valt onder code 2150. Deze code verwijst naar de Taxatiewijzer Parkeren en staat voor een ‘parkeerterrein met bestrating, slagboom en afrastering’. De grond bij eengezinswoning is aangeduid met code 2030 en waardegebied WD050. De gehanteerde grondstaffel is terug te vinden op de website van de heffingsambtenaar. Daarmee is de uitspraak op bezwaar weliswaar summier, maar voldoende gemotiveerd. Uit het taxatieverslag blijkt ook voldoende duidelijk dat - anders dan is aangegeven in het standaard tekstblok in de uitspraak op bezwaar - niet de taxatiemethodiek van de huurwaarde-kapitalisatie is gehanteerd, maar met behulp van de Taxatiewijzer en de grondstaffel een waarde per vierkante meter is bepaald.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3.5.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het terrein voor het jaar 2022 niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport
ten grondslag gelegd dat op 13 juli 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt. De taxateur heeft een berekening van de waarde van dit object gemaakt aan de hand van Taxatiewijzer Parkeren en meer in het bijzonder met toepassing van archetype P3700002 (parkeerplaats met afrastering en slagboom). Op basis van voornoemde taxatiewijzer is de waarde per vierkante meter vastgesteld op € 104, zijnde de gemiddelde vervangingswaarde exclusief BTW. Voor het gedeelte van het terrein, waarop een woonbestemming rust (aangeduid als ‘grond bij eengezinswoning’ met een oppervlakte van 200 m2) heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij het grondkavelmodel van de gemeente Woensdrecht. In aansluiting op dit grondkavelmodel is dit gedeelte van het terrein getaxeerd op een waarde van € 104,50 per vierkante meter.
3.7.
Ter aanvulling daarop heeft de taxateur de vierkante meterprijs in het verweerschrift en ter zitting vergeleken met een drietal verkoopcijfers van parkeerterreinen, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 3] en aan de [adres 3] te [plaats 4]. De vierkante meterprijzen van voornoemde parkeerterreinen liggen tot wel drie keer hoger dan de vierkante meterprijs die de heffingsambtenaar bij zijn waardebepaling van het terrein heeft gehanteerd. Hieruit blijkt eveneens dat de waarde hoe dan ook niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daarbij toegelicht dat er geen verkoopcijfers bekend waren van vergelijkbare parkeerterreinen in de gemeente Woensdrecht, waardoor hij genoodzaakt was om parkeerterreinen in andere gemeenten te gebruiken.
3.8.
Belanghebbende stelt dat de twee vergelijkingsobjecten gelegen zijn in grotere plaatsen en daardoor niet goed vergelijkbaar zijn met een parkeerterrein in [plaats 2]. Belanghebbende is van mening dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 63.000. Ter motivering van dit standpunt heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht. In dit taxatierapport wordt de waarde van het terrein, op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode, vastgesteld op € 63.000.
3.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet de hoog heeft vastgesteld. Het taxatierapport van belanghebbende geeft geen grond voor twijfel aan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde van € 109.000. Zo is het gehanteerde eigen huurcijfer niet onderbouwd met huurgegevens en wordt geen rekening gehouden met het feit dat op een gedeelte van het terrein (het gedeelte dat wordt aangeduid als ‘grond bij eengezinswoning’) de bestemming ‘wonen’ rust.
3.10.
Hoewel de rechtbank belanghebbende volgt in zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten in grotere plaatsen zijn gelegen en dat het daarmee in de lijn der verwachting ligt dat deze een hogere waarde vertegenwoordigen, leidt dit naar het oordeel van de rechtbank er niet toe dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de vierkante meterprijzen van de vergelijkingsobjecten dusdanig veel hoger zijn (tot wel drie keer) dan de vierkante meterprijs van het onderhavige terrein, waardoor de ligging in een kleinere plaats hoe dan ook verdisconteerd is in de vastgestelde waarde. Bovendien stelt de rechtbank vast dat deze verkoopcijfers enkel als aanvulling dienen op de primaire onderbouwing van de heffingsambtenaar aan de hand van de taxatiewijzer.
3.11.
Alles overwegend is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van het object voldoende aannemelijk heeft gemaakt door middel van de waardering op basis van de taxatiewijzer en de aanvullende onderbouwende verkoopcijfers. De beroepsgronden van belanghebbende noch het aangeleverde taxatierapport van belanghebbende brengen de rechtbank tot een ander oordeel.
Redelijke termijn
3.12.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
3.13.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 5 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 4 april 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. LP. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 4 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.