Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1231
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Zundert),
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 724.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [gemachtigde] , en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1988) met een oppervlakte van 176 m² met een berging (61 m²), garage (30 m²), overkapping (13 m²), dakkapel (6 m²), aanbouw woonruimte (17 m²) en kelder (15 m²) op een totaal perceel van 8875 m² (inclusief de overgrond).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger dan € 550.000 kan zijn. De heffingsambtenaar bepleit in het verweerschrift een waarde voor de woning van € 663.000.
4. Nu de door de heffingsambtenaar bepleite waarde lager is dan de bij beschikking vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van de woning, is het beroep in zoverre reeds gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde van € 663.000 stand kan houden.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 augustus 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 663.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift indicatief verwezen naar de woning aan de [adres 5] te [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de verkooptransacties niet te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Daarbij zijn de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type woning en bouwjaar vergelijkbaar met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging. De woning van belanghebbende is dichtbij een schuur met verweerd dak met asbesthoudende golfplaten gelegen. Belanghebbende is van mening dat dit een waardedrukkende factor is waar onvoldoende rekening mee is gehouden. De heffingsambtenaar heeft daar tegenin gebracht dat de referentiewoning aan [adres 2] gelegen is naast twee varkensstallen met aanwezigheid van asbest. Ten tijde van de verkoop van [adres 2] was de koper ermee bekend dat sprake was van verontreiniging van de omgeving. Ook wijst de heffingsambtenaar er op dat de referentiewoningen aan [adres 3] en [adres 4] factor 5 hebben gekregen voor ligging. De heffingsambtenaar is van mening dat in de waardering voldoende rekening is gehouden met de ligging.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft voldoende onderbouwd dat voor de ligging van de woning van belanghebbende factor 3 is toegepast, waarbij hij heeft gewezen op het verkoopcijfer van de referentiewoning aan [adres 2] in [plaats] . Hieruit volgt geen waardedrukkend effect van de ligging van die woning naast twee varkensstallen met eveneens asbest. De heffingsambtenaar heeft hiermee een factor 3 voor de ligging van de woning van belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de uitstekende ligging (factor 5) voor [adres 4] onvoldoende onderbouwd is, omdat de referentiewoning in dezelfde straat als de woning van belanghebbende is gelegen. Daarbij merkt de rechtbank echter ook op dat dit met betrekking tot de waarde van de woning van belanghebbende niet in zijn nadeel is.
8.2.
Belanghebbende betwist ook de ligging van de woning aan [adres 5] in [plaats] . Anders dan de heffingsambtenaar stelt, is belanghebbende van mening dat de woning niet aan een drukke weg is gelegen en is het asielzoekerscentrum er te ver vandaan gelegen om te spreken over een waardedrukkend effect. De rechtbank merkt hierover op dat deze woning niet is gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende middels de vergelijkingsmethode. Deze woning is slechts genoemd ter indicatie dat de door de heffingsambtenaar genoemde waarde van de woning van belanghebbende niet te hoog is.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 663.000 voldoende aannemelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
10. De rechtbank concludeert dat het beroep gegrond zal worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
10.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
10.2.
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van proceskosten ten bedrage van € 364,40 bestaande uit € 8,40 reiskosten en € 356 verletkosten voor het bijwonen van de terechtzitting. De verletkosten en reiskosten komen op grond van artikel 1, sub d en e van het Bpb voor vergoeding in aanmerking. De heffingsambtenaar stelt dat gemachtigde gepensioneerd is. De gemachtigde weerspreekt dit. Gezien de duur van de zitting stelt de rechtbank vast dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van één uur. De rechtbank zal dan ook de heffingsambtenaar voor een bedrag van € 97,40 (€ 8,40 + € 89) in de proceskosten van belanghebbende veroordelen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 633.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 97,40 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 9 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.