Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1241
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Zundert).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 oktober 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 776.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [belanghebbende] , en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2013) met een oppervlakte van 210 m² exclusief de dakkapellen, inpandige garage (30 m²), aanbouw woonruimte (24 m²), dakopbouw (17 m²) en carport (31 m²) op een perceel van 3625 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 776.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 28 juni 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 787.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 776.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. De referentiewoningen betreffen vrijstaande woningen in [plaats] en hebben een bouwjaar tussen 2004 en 2023. Daarbij zijn de referentiewoningen binnen één jaar voor of na waardepeildatum verkocht.
7.1.
De rechtbank overweegt verder dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet heeft betwist. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van de referentiewoningen om de waarde van de woning te onderbouwen, omdat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verder is de grondwaarde bepaald op basis van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen en dakkapellen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is een correctie toegepast op de afwijkende factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen bij de referentiewoningen. Vervolgens is voor de oppervlakte van de woning uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.
8.1.
De stelling van belanghebbende dat de waardestijging van zijn woning hoger is dan de waardestijging van de naastgelegen woning, [adres 5] , maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Ter zitting stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, omdat de waardestijging van zijn woning in procenten ten opzichte van de voorgaande jaren hoger is dan bij de woning van de buren. De heffingsambtenaar betwist dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden en stelt dat iedere woning individueel dient te worden beoordeeld. De woning van belanghebbende en het buurpand hebben andere kernwaardes, waardoor de uitkomst niet met elkaar overeenkomt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De heffingsambtenaar beoordeelt een woning per individueel geval en daarbij staan de objectkenmerken centraal. Onbetwist is dat de objectkenmerken van het buurpand afwijken van de woning van belanghebbende, zodat niet gezegd kan worden dat sprake is van gelijke gevallen.
8.2.
Bovendien bepaalt de heffingsambtenaar de waarde aan de hand van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Hierbij wordt de waarde bepaald door middel van vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, welke rond de waardepeildatum zijn verkocht. Van het buurpand zijn geen marktgegevens beschikbaar van rond de waardepeildatum. Om die reden kan het pand van de buren niet als referentiewoning dienen.
8.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag voor het jaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 9 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.