Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3066
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ Juristen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 mei 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 mei 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 725.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2013) met een oppervlakte van 890 m² exclusief de garage (45 m²) en dakkapel op een perceel van 630 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 600.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 725.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 30 juni 2022 door [taxateur 1] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 766.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de bijlage bij de waardematrix).
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 725.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoningen in [plaats 2] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen in een ander dorp gelegen zijn dan de woning van belanghebbende.
7.1.
De rechtbank oordeelt als volgt. Dat de referentiewoningen in een ander dorp liggen maakt ze niet direct onbruikbaar. Mede gelet op de beperkte verkoopcijfers binnen één jaar voor of na waardepeildatum van dit type woning in de omgeving van het object, mogen deze woningen naar het oordeel van de rechtbank gebruikt worden als referentiewoningen. De heffingsambtenaar dient echter wel rekening te houden met de verschillen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het verschil in vierkante-meterprijs in de dorpen. Ter onderbouwing hiervoor heeft belanghebbende een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 16 februari 2023 door [taxateur 2] naar de waardepeildatum 1 januari 2019, waarin de waarde voor de woning is getaxeerd op € 600.000. In het taxatierapport van belanghebbende zijn alle referentiewoningen wel in [plaats 1] gelegen.
8.1.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar er op gewezen dat bij de referentiewoningen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar geen gebruik is gemaakt van woningen met een hogere grondstaffel. De referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] hebben zelfs een lagere grondstaffel.
8.2.
Verder stelt belanghebbende dat de objectkenmerken van de referentiewoning aan de [adres 2] op onjuiste wijze zijn weergegeven en de overkapping niet is meegenomen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de berging voor een gedeelte uit een praktijkruimte bestaat. De berging zou om die reden kunnen worden opgesplitst (18 m² berging en 18 m² praktijkruimte). Voor de prakruimte dient dan te worden gerekend met een vierkante-meterprijs van € 700. Indien dit wordt doorgerekend is de waarde € 736.000 en alsnog hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. Verder betwist de heffingsambtenaar dat de overkapping niet in de matrix is opgenomen wat zichtbaar is in de matrix.
8.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar verder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde van de (referentie)woningen is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, die juist is toegepast. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m³-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast op de inhoud en de bouwjaarsklasse. De kwaliteit en onderhoudstoestand van de referentiewoningen is gelijk aan de woning. Belanghebbende heeft de factoren voor kwaliteit en onderhoud weliswaar betwist maar niet onderbouwd. Voor de woning van belanghebbende is vervolgens uitgegaan van de gemiddelde m³-prijs van de referentiewoningen.
8.4.
Verder is de rechtbank van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport niet bruikbaar is voor het weerleggen van het taxatierapport van de heffingsambtenaar. De genoemde referentiewoningen zijn te ver van de waardepeildatum verkocht of een ander type woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019.
8.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 9 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.