Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4539
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ Juristen)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Rucphen),
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 augustus 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 287.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rucphen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning (bouwjaar 2021) met een oppervlakte van 113 m² exclusief de berging/ schuur (7 m²) op een perceel van 145 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 237.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 287.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 301.000.
5.3.
Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en voert daartoe aan dat primair moet worden uitgegaan van de eigen aankoopprijs van de woning.
5.4.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van uit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
6. In geschil is of het aankoopcijfer van 14 januari 2020 waar belanghebbende naar verwijst, namelijk 231.000 met verkoopdatum 14 januari 2020, het volledige aankoopbedrag inclusief de waarde van de grond betreft.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het aankoopcijfer waar belanghebbende naar verwijst, niet het volledige bedrag is. Dit omdat deze transactiesom niet in het kadaster is opgenomen. De heffingsambtenaar heeft het vermoeden dat het een koop-/ aannemingsovereenkomst betreft aangaande het bouwen van de woning en de berging. Het bedrag van € 231.000 zou de koopsom zijn exclusief de waarde van de grond. De datum van de ondertekening van de akte in de stamkaart is immers ook de datum die in de leveringsakte staat vermeld die volgens de heffingsambtenaar gerelateerd is aan de aannemingsovereenkomst. Daarom heeft de heffingsambtenaar dit aankoopcijfer niet gebruikt bij de bepaling van de waarde van de woning.
6.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de bewijslast bij de heffingsambtenaar ligt om aannemelijk te maken dat de koopsom niet volledig zou zijn. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar dit niet gedaan. Daarbij stelt belanghebbende dat de woning ten tijde van de koopovereenkomst nog niet gebouwd was en de woning dus nog niet duurzaam verenigd was met de grond. Het kadaster registreert alleen onroerende zaken.
6.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Het enkele standpunt van de heffingsambtenaar dat de transactiesom niet in het kadaster is opgenomen, is onvoldoende om niet van het eigen verkoopcijfer uit te kunnen gaan. Op de door belanghebbende overgelegde stamkaart staat de transactieprijs van € 231.000 vermeld, waarbij volledige gegevens van de woning, waaronder de woonoppervlakte en perceeloppervlakte, zijn vermeld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting enkel het vermoeden uitgesproken dat het een aannemingsovereenkomst betreft. De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om nader onderzoek te doen of met meerdere gegevens te komen, zoals bijvoorbeeld het opvragen van de aannemingsovereenkomst, om aannemelijk te maken dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [3]
6.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 287.000 van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
7. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 237.000 aannemelijk heeft gemaakt.
7.1.
Zoals hiervoor is overwogen, dient, indien er sprake is van een aankoopcijfer rondom de waardepeildatum, deze koopsom als uitgangspunt voor de marktwaarde te gelden. Door het overleggen van de stamkaart, heeft belanghebbende aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 237.000 niet te laag is.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.
8.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310,-, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370.
8.2.
De vergoeding van de proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 237.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 9 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.