Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/413500 / HA ZA 23-461
Vonnis van 3 april 2024
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J. Kist te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 2] , gemeente Opsterland,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 2] , gemeente Opsterland,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
3.
[gedaagde 3] B.V.,
3.
[gedaagde 3] B.V.,
te [plaats 2] , gemeente Opsterland,
hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. P.L. Nijmeijer te Breda.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 november 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de mondelinge behandeling van 21 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van mr. Kist.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is een besloten vennootschap die zich bezighoudt met de handel in en het beheer van onroerend goed.
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 3] .
2.3.
[gedaagden] en [eiser] hebben op 15 juli 2021 een koopovereenkomst getekend op grond waarvan [gedaagde 3] het onroerend goed, bestaande uit (met name) een woonzorgcomplex, aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 3] , kadastraal bekend [gemeente] [sectie] , [nummer] (hierna: het woonzorgcomplex) heeft verkocht aan [eiser] . Op 1 september 2021 is het woonzorgcomplex aan [eiser] geleverd.
2.4.
De koopovereenkomst bevat de volgende bepalingen die van belang zijn voor deze zaak:
“
Artikel 2
Artikel 2
Verkoper garandeert, tenzij anders blijkt uit de Verkoopinformatie:
(…)
7. De zich in het Verkochte bevindende technische installaties en aan- en
afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik
daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt.
(…)
Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft met de Verkoopinformatie, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”
2.5.
Vóór de koop van het woonzorgcomplex heeft [eiser] een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. Daaruit kwamen geen bijzonderheden naar voren.
2.6.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook aandeelhouder van [b.v. 1] Eveneens op 1 september 2021 heeft [b.v. 1] de aandelen in [b.v. 2] (hierna: [b.v. 2] ) overgedragen aan [b.v. 3] [b.v. 2] is de huurder van het woonzorgcomplex en exploiteert aldaar een woonzorgvoorziening. [b.v. 3] heeft dezelfde aandeelhouders als [eiser] en dus een gelieerde vennootschap van [eiser] .
2.7.
Het woonzorgcomplex is in 2013 in opdracht van [gedaagden] gebouwd.
2.8.
In de jaren dat [gedaagden] het woonzorgcomplex in eigendom hadden en beheerden, waren er regelmatig verstoppingen. [gedaagden] lieten de leidingen jaarlijks circa twee keer preventief doorspuiten.
2.9.
In 2020 dan wel in 2021 heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) een camera-inspectie uitgevoerd in het riool van het woonzorgcomplex naar aanleiding van een verstopping. [bedrijf 1] heeft toen aangegeven dat mogelijk sprake was van een verzakking in de leiding.
2.10.
Begin 2022 ontving [eiser] klachten van medewerkers en bewoners over hardnekkige stankoverlast. Deze klachten zijn in eerste instantie opgepakt door [b.v. 2] die [bedrijf 1] heeft ingeschakeld evenals [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ).
2.11.
Op 17 juni 2022 stuurt [bedrijf 2] een brief aan [b.v. 2] met daarin een voorstel voor het uitvoeren van werkzaamheden.
2.12.
In de week van 27 juni 2022 heeft de heer [naam] , indirect bestuurder van [eiser] , gebeld met [gedaagde 2] over de geconstateerde stankoverlast.
2.13.
Op 12 juli 2022 heeft [bedrijf 2] het volgende in een mail aan [b.v. 2] (waaronder aan [naam] ) geschreven:
“
We zijn in het 2e compartiment gekomen met de aansluitingen van de badkamers welke problemen ondervinden. Hier hebben we geen breuken oa gezien. Wel stond dit compartiment volledig vol met water. We zijn doorgegaan naar het 3e compartiment.
We zijn in het 2e compartiment gekomen met de aansluitingen van de badkamers welke problemen ondervinden. Hier hebben we geen breuken oa gezien. Wel stond dit compartiment volledig vol met water. We zijn doorgegaan naar het 3e compartiment.
Hier zit de oorzaak van het toestromende water. Het 3e compartiment zit onder de keuken. Zoals op de tekeningen te zien gaan de aansluitingen van de keuken, via de achterkant naar buiten naar een vetafscheider. Op zeker 2 plekken zijn de leidingen gebroken. We hebben het vermoeden dat dit al een hele poos aan de hand is. Er ligt in dit compartiment een laag met vet/drek.
Op de foto’s in bijlage is te zien dat het riool gebroken is en dat er water uit loopt. Deze buis steunt op de Pvc-buis van de badkamers en veroorzaakt daar een zak in deze leiding. We konden helaas geen noodreparatie uitvoeren in deze PE-leidingen.
In bijlage een aantal foto’s van de situatie Om de PE-riolering te repareren moeten we het vet/drek uit het 3e compartiment gaan zuigen. Om dit efficiënt te kunnen uitvoeren denken we om 2 vacuümwagens te gebruiken en met 4 personen onder de vloer te gaan zuigen. Daarna kan dit stuk gerepareerd worden en fatsoenlijk gebeugeld. Ik heb je nog beloofd om een overzicht van de kosten van vorige week. Ik zal dit vanavond opmaken en doorsturen. Ik zal ook een overzicht maken van de aankomende kosten. Na goedkeuring zullen we dit dan gaan inplannen.”
2.14.
Diezelfde dag – 12 juli 2022 – heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagden] onder meer het volgende geschreven:
“
Recent is duidelijk geworden dat de riolering van het woonzorgcomplex niet op afschot ligt. Dit heeft standoverlast tot gevolg. In de Koopovereenkomst garanderen [gedaagde 3] en [gedaagde 1] dat (artikel 2 lid 7) ‘De zich in het Verkochte bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt.
’ Kort en goed, de stankoverlast en het niet op afschot liggen van de riolering is een schending van voornoemde garantie en een gebrek aan het Verkochte. Uiteraard zou dat anders liggen als uit de Verkoopinformatie anders blijkt. De Verkoopinformatie bevat onder meer revisietekeningen van het Verkochte. Uit deze revisietekeningen valt echter niet af te leiden dat de riool niet op afschot liggen.
Recent is duidelijk geworden dat de riolering van het woonzorgcomplex niet op afschot ligt. Dit heeft standoverlast tot gevolg. In de Koopovereenkomst garanderen [gedaagde 3] en [gedaagde 1] dat (artikel 2 lid 7) ‘De zich in het Verkochte bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt.
’ Kort en goed, de stankoverlast en het niet op afschot liggen van de riolering is een schending van voornoemde garantie en een gebrek aan het Verkochte. Uiteraard zou dat anders liggen als uit de Verkoopinformatie anders blijkt. De Verkoopinformatie bevat onder meer revisietekeningen van het Verkochte. Uit deze revisietekeningen valt echter niet af te leiden dat de riool niet op afschot liggen.
Namens cliënte stel ik u aansprakelijk voor alle schade, die cliënte lijdt en nog zal lijden als gevolg van de gebrek aan het Verkochte. Cliënte laat op dit moment nader onderzoek doen naar het gebrek en op welke wijze het gebrek verholpen kan worden. Ook voor deze kosten bent u ingevolge artikel 6:96 lid 2 BW jegens cliënte aansprakelijk. Cliënte zal u uiteraard informeren over de uitkomst van dit nadere onderzoek.
Graag verneem ik of u aansprakelijkheid voor voornoemd gebrek erkent en met cliënte in overleg wil treden over een spoedig herstel van het gebrek, waarbij de kosten van herstel en vaststelling van de schade en aansprakelijkheid door u worden gedragen.”
2.15.
Op 21 juli 2022 heeft [gedaagden] per mail als volgt geantwoord:
“
In antwoord op uw brief van 12 juli jl. delen wij u mede, dat de leidingen op het moment van de leveringen inderdaad prima voldeden. Wij hebben nimmer last gehad van de problemen met het afschot die er nu zouden zijn en wij hebben ook niets gegarandeerd voor de toekomst. Wij betwisten het gebrek en enige aansprakelijkheid
In antwoord op uw brief van 12 juli jl. delen wij u mede, dat de leidingen op het moment van de leveringen inderdaad prima voldeden. Wij hebben nimmer last gehad van de problemen met het afschot die er nu zouden zijn en wij hebben ook niets gegarandeerd voor de toekomst. Wij betwisten het gebrek en enige aansprakelijkheid
Wat ik u nog wel wil meegeven is dat de stankoverlast zo goed als zeker wordt veroorzaakt door het niet tijdig reinigen en of vervangen van de stankafsluiters in de draingoten van de badkamers, deze zijn gevoelig voor vuil en haren en werden door onze huishoudelijke dienst wekelijks gereinigd, gecontroleerd en jaarlijks preventief vervangen.”
2.16.
Op 27 september 2022 schrijft de advocaat van [eiser] onder meer aan [gedaagden] :
“
Inmiddels heeft cliënte nader onderzoek laten uitvoeren. Duidelijk is geworden dat de riolering niet op deugdelijke wijze is gebeugeld. Reeds langere tijd is het riool gebroken, in het compartiment onder de keuken zitten twee breuken in de leidingen. Gezien de oorzaak van de breuken (ondeugdelijk beugelen) en de hoeveelheid vet en drek in het compartiment onder de keuken, is duidelijk dat dit een gebrek is dat reeds bij (en ook voor) levering bestond. De loodgieter aan wie namens verkoper het onderhoud was opgedragen en/of althans die voor datum levering doorverkopers is ingeschakeld, heeft verklaard dat het probleem bekend was bij verkopers en dat hij bovendien regelmatig heeft geadviseerd om nader onderzoek uit te voeren doch dat deze adviezen door verkopers niet zijn opgevolgd.
Inmiddels heeft cliënte nader onderzoek laten uitvoeren. Duidelijk is geworden dat de riolering niet op deugdelijke wijze is gebeugeld. Reeds langere tijd is het riool gebroken, in het compartiment onder de keuken zitten twee breuken in de leidingen. Gezien de oorzaak van de breuken (ondeugdelijk beugelen) en de hoeveelheid vet en drek in het compartiment onder de keuken, is duidelijk dat dit een gebrek is dat reeds bij (en ook voor) levering bestond. De loodgieter aan wie namens verkoper het onderhoud was opgedragen en/of althans die voor datum levering doorverkopers is ingeschakeld, heeft verklaard dat het probleem bekend was bij verkopers en dat hij bovendien regelmatig heeft geadviseerd om nader onderzoek uit te voeren doch dat deze adviezen door verkopers niet zijn opgevolgd.
Uit de opstelling van verkopers als ook de aard en ernst van het gebrek volgt dat van cliënte niet gevergd kan worden dat zij herstel van het gebrek niet voortvarende ter hand neemt. Verkopers zijn jegens cliënte aansprakelijk voor zowel kosten van het vaststellen van de aansprakelijkheid en de kosten voor herstel gemaakt.”
2.17.
De herstelwerkzaamheden aan de riolering van het woonzorgcomplex zijn afgerond. De kosten daarvan zijn betaald door [b.v. 2] .
2.18.
Op 7 juni 2023 heeft [eiser] een bedrag van € 51.970,95 overgeboekt naar het rekeningnummer van [b.v. 2] met de omschrijving ‘
[kenmerk]”.
[kenmerk]”.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - :
I. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 51.970,95;
II. Gedaagden te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. Gedaagden te veroordelen in de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij met [gedaagden] een koopovereenkomst heeft gesloten op grond waarvan [gedaagden] hebben gegarandeerd dat aan- en afvoerleidingen goed functioneren. De riolering bevat echter een gebrek, de buizen zijn namelijk op plaatsen gebroken en dit gebrek is gelegen in de ondeugdelijke aanleg van de aan- afvoerleidingen. Verder hebben [gedaagden] gegarandeerd dat zij alle inlichtingen hebben verschaft. Dat hebben zij echter niet gedaan. [gedaagden] waren bekend met het gebrek, zijn gewaarschuwd door [bedrijf 1] , maar hebben dit niet vermeld. Als [eiser] bekend was geweest met dit gebrek, zou dit gevolgen hebben gehad voor de koopsom of anderszins zijn gemitigeerd in de koopovereenkomst.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betwisten dat het woonzorgcomplex het door [eiser] gestelde gebrek bij verkoop en levering bevatte. [gedaagden] hadden ook geen weet van het gebrek. [bedrijf 1] heeft weliswaar in 2020 naar aanleiding van een verstopping een camera-inspectie uitgevoerd en op basis daarvan aangegeven dat er mogelijk een verzakking in de leiding zou zitten, maar een verzakking was op de beelden niet te zien. [gedaagde 2] heeft toen een second opinion gevraagd bij [b.v. 4] en dat bedrijf achtte een verzakking zeer onwaarschijnlijk. [eiser] heeft het bestaan van het gebrek niet aangetoond. Inmiddels is de riolering hersteld, waardoor bewijs voor het gebrek ook niet meer geleverd kan worden. [eiser] heeft ook de klachtplicht geschonden. Ten slotte is de door [eiser] gestelde schade onvoldoende onderbouwd. Een toelichting bij de door [eiser] overgelegde facturen ontbreekt. Bovendien staan de facturen op naam van [b.v. 2] . [eiser] moet aantonen dat zij het gestelde schadebedrag moet vergoeden aan [b.v. 2] en een voldoende grondslag heeft om dit te verhalen op [gedaagden]
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Garantie deugdelijkheid leidingen (artikel 2.7 koopovereenkomst)
4.1.
[eiser] baseert haar vorderingen allereerst op de in artikel 2.7 van de koopovereenkomst verstrekte garantie dat de aan- en afvoerleidingen van het wooncomplex ten tijde van de koopovereenkomst naar behoren functioneren. Volgens [eiser] is de riolering verkeerd aangelegd waardoor leidingen zijn verzakt en uiteindelijk zijn gebroken. Die verzakkingen moeten ook al ten tijde van de verkoop aanwezig zijn geweest. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat er een overspanning is op een punt tussen twee leidingen. Door verstoppingen wordt de leiding te zwaar en breekt hij.
4.2.
Als meest verstrekkende verweer doen [gedaagden] een beroep op de klachtplicht van artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW) respectievelijk artikel 6:89 BW. Volgens [gedaagden] heeft [eiser] niet aan de klachtplicht voldaan. [eiser] heeft niet meer gesteld dan dat zij op enig moment door klachten van medewerkers en bewoners van het woonzorgcomplex bekend werd met hardnekkige stankoverlast. Indien zij daadwerkelijk meldingen kreeg van hardnekkige stankoverlast, dan had zij op dat moment een onderzoek daarnaar kunnen dan wel moeten instellen, waarbij zij het gestelde gebrek waarschijnlijk ontdekt zou hebben. Op dat moment had zij moeten klagen, aldus [gedaagden] .
4.3.
De klachtplicht van artikel 7:23 BW (en ook artikel 6:89 BW) strekt ter bescherming van de schuldenaar (verkoper). De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. De koper dient (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, moet worden beantwoord onder afweging van alle relevante omstandigheden. De stelplicht en bewijslast rusten – omdat het gaat om een bevrijdend verweer – in beginsel op de schuldenaar (verkoper). Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de schuldeiser (koper) heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie (de afgeleverde zaak) niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in de art. 6:89 of 7:23 lid 1 BW. De schuldeiser (koper) moet wel gemotiveerd stellen en zo nodig bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. [1]
4.4.
Tussen partijen staat vast dat er voor het eerst is geklaagd over stankoverlast in het telefoongesprek tussen [naam] en [gedaagde 2] in de week van 27 juni 2022. Vervolgens heeft [eiser] in de brief van 12 juli 2022 geklaagd over de riolering. Gelet op bovenstaande stelplicht- en bewijslastverdeling is het vervolgens aan [gedaagden] om te stellen en te bewijzen dat deze klacht niet tijdig was. Volgens [gedaagden] had [eiser] eerder onderzoek moeten doen naar de stankoverlast en het gebrek eerder moeten ontdekken. De rechtbank overweegt dat tussen partijen óók vaststaat dat de riolering van het woonzorgcomplex niet makkelijk te bereiken is. Er is in het woonzorgcomplex geen eenvoudige toegang tot de kruipruimte en om onderzoek te doen moest er een kuil worden gegraven naast het woonzorgcomplex van waar de kruipruimte op diepte ontsloten kon worden. Vervolgens moesten er volgens [eiser] verschillende compartimenten van de kruipruimte van water en drek worden ontdaan, voor de leidingen konden worden geïnspecteerd. Met andere woorden, onderzoek naar een gebrek aan de riolering is niet eenvoudig. Om vast te stellen óf er sprake was van een gebrek aan de riolering, was onderzoek wel noodzakelijk. Stankoverlast hoeft immers niet te betekenen dat er een gebrek is aan de leidingen. [gedaagden] heeft (aanvankelijk) ook gesteld dat het probleem ligt bij niet tijdige reiniging of vervanging van de stankafsluiters en niet bij de riolering. Volgens [eiser] kreeg zij begin 2022 voor het eerst meldingen van stankoverlast. Uit de stukken volgt dat [bedrijf 2] op 17 juni 2022 een voorstel heeft gedaan aan [b.v. 2] voor het uitvoeren van werkzaamheden (onder meer) bestaande uit onderzoek naar de leidingen. Vervolgens heeft [eiser] bij brief van 12 juli 2022 bij [gedaagden] geklaagd over de riolering. In die brief schrijft zij ook dat op dat moment nog nader onderzoek wordt gedaan naar het gebrek. De rechtbank is van oordeel dat – gelet op deze omstandigheden – [gedaagden] onvoldoende heeft gesteld en gemotiveerd dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd. Dit verweer van [gedaagden] slaagt dus niet.
4.5.
Volgens [gedaagden] heeft [eiser] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat de garantie is geschonden. [gedaagden] betwisten dat de riolering niet deugdelijk is aangelegd. Op de door [eiser] bij productie 11 overgelegde foto’s is het door [eiser] gestelde gebrek niet zichtbaar. Bovendien zijn het foto’s van ruimschoots na de levering en zeggen deze foto’s dus niets over de situatie ten tijde van de verkoop. Het bewijs dat er een gebrek aanwezig was op 15 juli 2021 dan wel ten tijde van de levering is door [eiser] op geen enkele wijze geleverd, aldus [gedaagden] . Dat bewijs kan ook niet meer geleverd worden, omdat de werkzaamheden al uitgevoerd zijn en de aard en omvang van het gestelde gebrek inmiddels niet meer zichtbaar is. Ter zitting heeft [gedaagden] er op gewezen dat als je kijkt naar de overgelegde facturen, dat dan te zien is dat een groot deel van de facturen al dateert van vóór de brief van 12 juli 2022. Een ingebrekestelling is bedoeld om aansprakelijkheid te eventueel te erkennen en herstel zelf uit te voeren. Dat is niet mogelijk als de ingebrekestelling pas wordt verstuurd nadat het herstel is uitgevoerd, aldus [gedaagden] ter zitting.
4.6.
Volgens [eiser] staat vast dat de aan- en afvoerleidingen niet naar behoren functioneerden. De breuken in de riolering zijn ontstaan door een combinatie van factoren; de ondeskundige beugelingen van de leidingen en de regelmatige verstoppingen. [eiser] stelt dat zij [gedaagde 2] bij herhaling heeft gevraagd om in overleg te treden over de stankoverlast, maar dat [gedaagde 2] hier nimmer inhoudelijk op in is gegaan. Op de brief van de advocaat van [eiser] van 12 juli 2022 hebben [gedaagden] vervolgens afwijzend gereageerd. [eiser] mocht er daarom redelijkerwijs op vertrouwen dat zij van [gedaagden] geen herstel, medewerking bij het onderzoek naar de oorzaak van het gebrek of zelfs maar overleg behoefde te verwachten. Volgens [eiser] kon herstel vanwege de aard en ernst van het gebrek redelijkerwijs niet afgewacht worden.
4.7.
De rechtbank overweegt dat in de brief van 12 juli 2022 staat dat er nog nader onderzoek zou plaatsvinden naar de oorzaak van het gebrek en dat [eiser] [gedaagden] over de uitkomst van het onderzoek nog zou informeren. Die brief is daarom nog geen duidelijke ingebrekestelling. Pas met de brief van 27 september 2022 heeft [eiser] aan [gedaagden] gemeld wat volgens haar de oorzaak van het gebrek was. Uit de data van de door [eiser] overgelegde facturen volgt dat herstel van het riool toen (grotendeels) al had plaatsgevonden. [eiser] stelt weliswaar dat herstel niet kon wachten, maar uit de bekende feiten blijkt niet dat van een urgente situatie sprake was die geen uitstel duldde. [eiser] heeft [gedaagden] aldus niet meer in de gelegenheid gesteld om het gebrek te herstellen.
4.8.
Doordat het riool direct hersteld is, is ook niet duidelijk of het een gebrek is dat al aanwezig was ten tijde van de verkoop. Met andere woorden, er kan niet worden vastgesteld of sprake was van een gebrek dat voor rekening en risico van [gedaagden] als verkopers dient te komen. Van [eiser] had op dit punt een nadere onderbouwing mogen worden verwacht, mede gelet op het verweer van [gedaagden] . Die nadere onderbouwing is uitgebleven. Ook op de zitting heeft [eiser] niet meer duidelijkheid verschaft. [eiser] stelt dat de leidingen waren gebroken en dat er al langer sprake moet zijn geweest van een verzakking/breuk, maar dit blijkt niet uit de door haar overgelegde foto’s. [eiser] stelt dat de oorzaak onder meer is gelegen in onvoldoende beugeling van de rioolbuizen in die zin dat de beugels waarmee de leidingen aan de bouwkundige structuur zijn bevestigd op te grote, onderlinge afstand zijn aangebracht. Waar deze conclusie vandaan komt, is onduidelijk. Het blijkt in ieder geval niet uit de door [eiser] overgelegde stukken. Op de overgelegde foto’s – die onduidelijk zijn – zijn beugels te zien. Nergens blijkt uit dat er een te grote afstand tussen de beugels zit. [bedrijf 2] maakt daar ook geen melding van in het door [eiser] overgelegde verslag. De rechtbank beschikt niet over een onderzoeksrapport of een schriftelijke verklaring van – bijvoorbeeld – [bedrijf 1] wat er is geconstateerd aan de riolering. De rechtbank beschikt enkel over facturen van (herstel)werkzaamheden, onduidelijke foto’s, een offerte en een kort verslag van [bedrijf 2] . [eiser] heeft nog aangeboden om [bedrijf 1] en [bedrijf 2] te horen, maar de rechtbank komt gelet op het voorgaande niet toe aan bewijslevering. De rechtbank zal de vordering van [eiser] op haar eerste grondslag afwijzen.
Mededelingsplicht (artikel 3 koopovereenkomst)
4.9.
[eiser] baseert haar vorderingen verder op een schending van de mededelingsplicht van artikel 3 van de koopovereenkomst. In dat artikel hebben [gedaagden] gegarandeerd dat zij alle inlichtingen hebben verschaft die ter kennis van [eiser] behoren te worden gebracht. Volgens [eiser] wisten [gedaagden] van een gebrek in de aan- en afvoerleidingen en hebben zij verzuimd [eiser] hierover te informeren. [eiser] wijst er op dat [bedrijf 1] [gedaagden] heeft gewaarschuwd voor een mogelijk probleem in de riolering. Daarnaast hadden [gedaagden] in de tijd dat zij eigenaar waren van het woonzorgcomplex regelmatig verstoppingen. Dit alles hebben zij niet voorafgaand aan de koop meegedeeld aan [eiser] .
4.10.
[gedaagden] betwisten dat zij de mededelingsplicht van artikel 3 van de koopovereenkomst hebben geschonden. Toen [gedaagden] het woonzorgcomplex in gebruik namen, ontstond er af en toe een verstopping. Volgens [gedaagden] had dat twee oorzaken. Bij kamer 4 (van de afdeling dementie) zat er vanaf begin af aan een ‘knooppunt’ in de riolering dat gevoeliger was dan de overige delen van de rioleringsleidingen. In combinatie met het gebruik op die bewuste afdeling – als gevolg van hun psychische toestand spoelden de bewoners regelmatig spullen door die daarvoor niet geschikt waren – raakte de riolering op die plaats wel eens verstopt. Om die reden is [bedrijf 1] in de jaren voor de verkoop regelmatig verzocht om een verstopping te verhelpen. In 2020 (en niet in 2021 zoals [eiser] stelt) heeft [bedrijf 1] een camera-inspectie uitgevoerd naar aanleiding van een verstopping. [gedaagde 2] was daarbij aanwezig. Daarbij bleek dat er stilstaand water in de leiding onder de keuken had gestaan. [bedrijf 1] heeft toen op basis daarvan aangegeven dat er mogelijk een verzakking in de leiding zou zitten. Dat was op beelden niet te zien en op die beelden was zeker geen sprake van de twee gestelde breuken in de leiding. [gedaagde 2] heeft toen een second opinion gevraagd bij [b.v. 4] . Dat bedrijf heeft de foto’s van de inspectie ook bekeken en achtte een verzakking in het leidingwerk zeer onwaarschijnlijk. De conclusie was dat het stilstaande water veroorzaakt was door een verstopping. [gedaagden] hebben toen geconcludeerd dat er geen sprake was van een gebrek in de leiding(en) onder de keuken, noch van enig gebrek op een andere plaats in de riolering. [gedaagden] kunnen op basis van artikel 1.6 van de Algemene Bepalingen bij de koopovereenkomst – waarin staat dat de aflevering van het verkochte plaatsvindt in de feitelijke staat waarin het verkochte zich bevindt, met dien verstande dat deze staat niet minder mag zijn dan waarin het verkochte zich per datum van ondertekening van de koopovereenkomst bevond – niet aansprakelijk worden geacht voor gebreken die zij niet kenden.
4.11.
De rechtbank overweegt dat vast staat dat er vóór de verkoop van het woonzorgcomplex een camera-inspectie is uitgevoerd door [bedrijf 1] . Vast staat ook dat [bedrijf 1] naar aanleiding van die inspectie heeft geopperd dat er mogelijk sprake was van een verzakking van de riolering. [gedaagde 2] heeft er toen voor gekozen om een second opinion te vragen. Die second opinion weersprak de conclusies van [bedrijf 1] . De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] zowel de camera-inspectie door [bedrijf 1] en diens conclusie, áls de second opinion had moeten mededelen aan [eiser] . [gedaagden] was hierdoor immers op de hoogte van een mogelijk probleem met de riolering en [gedaagden] had geen definitieve duidelijkheid of dat probleem er nu wel of niet was. Deze informatie was relevant voor [eiser] . [gedaagden] hebben daarom de mededelingsplicht van artikel 3 van de koopovereenkomst geschonden (zij zijn toerekenbaar tekortgeschoten). Nakoming van deze mededelingsplicht is blijvend onmogelijk, waardoor [gedaagden] gehouden zijn de schade te vergoeden die [eiser] door deze schending lijdt.
4.12.
Die schade is niet gelijk aan de herstelkosten van de riolering. De rechtbank dient de hypothetische situatie dat [gedaagden] deze informatie wel vóór verkoop had medegedeeld aan [eiser] , te vergelijken met de werkelijke situatie waarin die informatie niet is medegedeeld. [eiser] stelt dat – als zij bekend zou zijn geweest met het gebrek – dit gevolgen zou hebben gehad voor de koopsom of anderszins zou zijn gemitigeerd in de koopovereenkomst. Dit hebben [gedaagden] niet betwist. [eiser] heeft niet gesteld welke koopsom zij dan had aangeboden. Het is niet mogelijk om terug in de tijd te gaan. Partijen hebben geen objectieve aanknopingspunten gesteld om de schade te begroten en deze blijken ook niet uit de stukken. Dat betekent dat de rechtbank moet schatten wat de hypothetische koopprijs zou zijn geweest indien [gedaagden] wel hadden medegedeeld aan [eiser] dat er mogelijk een gebrek zou zijn aan de riolering. De rechtbank schat dat de koopprijs in dat geval € 20.000,00 minder was geweest. De rechtbank heeft bij deze schatting rekening gehouden met het feit dat de kruipruime onder het woonzorgcomplex ontoegankelijk is en dat [eiser] bij wetenschap de goede en kwade kansen van een mogelijk gebrek had meegenomen in de onderhandelingen. De rechtbank zal gelet op het voorgaande een bedrag van € 20.000,00 toewijzen.
4.13.
[eiser] heeft verzocht om [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen. [gedaagden] hebben daar geen verweer tegen gevoerd. Alle gedaagden waren ook partij bij de koopovereenkomst. De rechtbank zal [gedaagden] daarom hoofdelijk veroordelen tot betaling van € 20.000,00. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Proceskosten
4.14.
[gedaagden] zijn voor een belangrijk deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom hoofdelijk de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat niet de hele vordering van [eiser] wordt toegewezen, zal de rechtbank bij de begroting van het salaris aansluiten bij het toegewezen bedrag. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.349,73
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 20.000,00,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.349,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Römers en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.