Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1044
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 523.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB),
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 502.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
1.5.
Namens belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 2 januari 2024 naar de [adres 1] , [postcode] , te [plaats] onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 3 januari 2024 aan belanghebbende op genoemd adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van belanghebbende.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning (bouwjaar 1959) met een overkapping van 9 m2, een vrijstaande berging van 21 m2 en een grondoppervlakte van 651 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 312.428 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 502.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: objectkenmerken van de woning
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Hij heeft aangevoerd dat het onjuist is dat de heffingsambtenaar in totaal 126 m2 toerekent aan de gebruiksoppervlakte van de woning. Hij stelt dat de gebruiksoppervlakte van de woning 76 m2 bedraagt. Daarnaast zou de aangebouwde garage tweemaal in de waardebepaling van de woning zijn betrokken. Eenmaal als deel van de gebruiksoppervlakte van de woning en eenmaal als bijgebouw. Ook is belanghebbende van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met het gevestigde recht van erfdienstbaarheid. Hij bepleit dat er een erfdienstbaarheid rust op 210 m2 en dat de grondoppervlakte van de woning daardoor voor 441 m2 moet worden betrokken in de beoordeling van de WOZ-waarde van de woning.
4.1.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de totale gebruiksoppervlakte van de woning niet enkel de vloeroppervlakte van de begane grond betreft. De vloeroppervlakte van de eerste verdieping hoort ook bij de gebruiksoppervlakte van de woning. De totale gebruiksoppervlakte van de begane grond en de eerste verdieping van de woning bedraagt volgens de heffingsambtenaar 126 m2. Daarbij is de oppervlakte van de aangebouwde garage niet gerekend bij de gebruiksoppervlakte van de woning. De aangebouwde garage is eenmaal betrokken in de beoordeling als bijgebouw.
4.2.
De heffingsambtenaar bepleit dat voldoende rekening is gehouden met het gevestigde recht van erfdienstbaarheid. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat 60 m2 van de grondoppervlakte als trottoir in gebruik is door de gemeente. De aftrek erfdienstbaarheid is op basis van de gemiddelde prijs per vierkante meter van het totale perceel berekend, resulterend in een aftrek van € 22.687.
4.3.
De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de stellingen van de heffingsambtenaar. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix beschreven objectgegevens.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een ongedateerde taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 504.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 2.000 hoger, dan de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 502.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] wat betreft ligging, gebruiksoppervlakte, uitstraling en bouwjaar het best vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank laat hierna de referentiewoningen [adres 2] buiten beschouwing.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. Voor de referentiewoning [adres 3] is een factor 2 toegepast voor de kwaliteit, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, resulterend in correcties van respectievelijk 10%, 5% en 10% van de waarde van het hoofdgebouw van de referentiewoning. De heffingsambtenaar heeft voor de staat van de voorzieningen van de woning factor 2 toegepast, resulterend in een aftrek van 10% van de waarde van het hoofdgebouw van de woning. Ter zitting is gebleken dat de woning dichtbij een bouwplaats gelegen is. Om die reden heeft de heffingsambtenaar een correctie toegepast van 20% voor de ligging van de woning.
5.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook komt hij niet in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 12 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.