Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1073
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021
(de waardepeildatum) vastgesteld op € 541.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB),
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een 2-onder-een-kapwoning (bouwjaar 2015) met een gebruiksoppervlakte van 175 m², een aangebouwde garage van
85 m2, een overkapping, 12 zonnepanelen en een grondoppervlakte van 336 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 501.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 541.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een ongedateerde taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van de voor de woning op 1 februari 2021 betaalde aankoopsom en een vergelijking met een referentiewoning vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 541.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoning is gebruikt de woning aan het [adres 2] . In het taxatierapport is de voornoemde referentiewoning vergeleken met de woning.
Is de referentiewoning voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoning wat betreft ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte vergelijkbaar met de woning. De referentiewoning is bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht.
4.6.
Belanghebbende heeft specifiek gewezen op een drietal woningen in de directe omgeving van de woning die volgens haar goed vergelijkbaar zijn. Het gaat om de woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . Belanghebbende voert aan dat deze woningen een lagere WOZ-waarde onderbouwen. Daarnaast is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door deze woningen niet in de beoordeling te betrekken.
4.7.
De rechtbank acht de door belanghebbende aangevoerde woningen niet geschikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De woningen zijn niet verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank is zodoende van oordeel dat van een schending van het gelijkheidsbeginsel geen sprake is.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoning en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar geen grondstaffel overgelegd en is de verkoopprijs van de referentiewoning niet geïndexeerd naar waardepeildatum.
4.9.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning, onder andere, uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 1 februari 2021 betaalde aankoopsom van € 540.000. Volgens belanghebbende betreft de aankoopsom geen reële en marktconforme transactie, omdat zij met € 45.000 heeft overboden. De verkoopprijs van de woning was gesteld op € 495.000. Belanghebbende is van mening dat het niet juist is dat de WOZ-waarde enkel op de aankoopsom wordt gebaseerd.
4.10.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning op 1 februari 2021 betaalde koopsom, ook op haar de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die onderbouwen dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet. De aankoopsom van € 540.000 die belanghebbende heeft betaald voor de woning is de prijs welke door de meestbiedende gegadigde koper besteed zou worden. De stelling dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning enkel heeft bepaald op basis van de aankoopsom, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de woning van belanghebbende ook is betrokken in de beoordeling.
4.11.
De woning is aangekocht op 1 februari 2021 voor € 540.000 en de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op € 541.000. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat dit verschil veroorzaakt wordt door de indexatie van de verkoopprijs. De rechtbank volgt deze stelling niet, omdat de woning na de waardepeildatum is aangekocht door belanghebbende. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde van de woning eerder op een lager bedrag geïndexeerd had moeten worden.
4.12.
In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar opgenomen dat de woning over
24 zonnepanelen beschikt van in totaal € 4.080. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning over 12 zonnepanelen beschikt. Daartoe heeft zij een foto van het dak van de woning overgelegd. De rechtbank stelt vast dat de woning beschikt over 12 zonnepanelen. Uitgaande van de gehanteerde prijs in de taxatiematrix is de totale waarde van de zonnepanelen € 2.040.
Waardestijging
4.13.
Belanghebbende voert tot slot aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De gemiddelde waardestijging van vergelijkbare woningen in de directe omgeving van de woning is volgens belanghebbende beduidend lager, ten opzichte van de waardestijging van de woning.
4.14.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
4.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 te hoog vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.16.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 501.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende enkel woordelijk onderbouwd heeft dat de vastgestelde waarde volgens haar te hoog is. Zij heeft de door haar bepleite waarde op geen enkele wijze cijfermatig onderbouwd. Evenmin heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde op een andere wijze aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het laten opstellen van een eigen taxatierapport.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
4.17.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 538.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.2.
Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 538.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 12 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.