Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10788928 \ CV EXPL 23-3454
Vonnis van 17 april 2024
in de zaak van
STICHTING WOONKWARTIER,
te Zevenbergen,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonkwartier,
gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 februari 2024 en de daarin genoemde stukken;
- productie 11 van Woonkwartier, ingekomen ter griffie op 1 maart 2024;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 14 maart 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonkwartier verhuurt vanaf 8 mei 2018 de woning, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), aan [gedaagde] . De huurovereenkomst tussen Woonkwartier en [gedaagde] is aangegaan voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden d.d. 3 maart 2016 van overeenkomstige toepassing verklaard.
2.2.
In de algemene huurvoorwaarden zijn (onder andere) de volgende bepalingen opgenomen:
“6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.5
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken.”
2.3.
Op het adres van de woning is eveneens mevrouw [naam] ingeschreven.
2.4.
Op 24 mei 2023 is de politie de woning binnengetreden. In de woning werd niemand aangetroffen. Omwonenden vertelden de politie dat zij [gedaagde] al acht weken niet meer bij in en/of bij de woning hadden gezien.
2.5.
In juni en juli 2023 hebben omwonenden bij Woonkwartier gemeld dat er verschillende derden de woning in- en uitgingen.
2.6.
In haar brief van 19 juli 2023 heeft Woonkwartier [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek over de situatie. [gedaagde] is bij dit gesprek niet verschenen.
2.7.
Woonkwartier is vervolgens een buurtonderzoek gestart. Omwonenden vertelden Woonkwartier dat zij [gedaagde] sinds eind maart 2023 niet meer hebben gezien.
2.8.
Op 10 augustus 2023 is een medewerkster van Woonkwartier naar de woning gegaan. Er werd niet opengedaan. Ook op het door de medewerkster achtergelaten ‘niet-thuis-kaartje’ kwam geen reactie.
2.9.
Op 13 september 2023 heeft [gedaagde] contact opgenomen met Woonkwartier. [gedaagde] heeft Woonkwartier verteld tijdelijk in Turkije te verblijven om zijn ouders te helpen. [gedaagde] heeft laten weten vanaf eind maart 2023 in Turkije te verblijven en verwachtte eind september 2023 weer terug te keren naar Nederland.
2.10.
Woonkwartier heeft daarna een brief gestuurd naar [gedaagde] om hem uit te nodigen voor een gesprek op 2 oktober 2023. [gedaagde] is niet komen opdagen.
3.Het geschil
3.1.
Woonkwartier vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te ontbinden de tussen Woonkwartier en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] ;
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van hem is en met al de personen die zijdens gedaagde in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Woonkwartier;
[gedaagde] te veroordelen aan Woonkwartier tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 559,79 per maand, voor elke ingegane maand dat [gedaagde] na ontbinding van de huurovereenkomst in de woning verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten.
3.2.
Woonkwartier legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een van de verplichtingen van [gedaagde] op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Woonkwartier stelt dat [gedaagde] niet voldoet aan artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden, waarin de huurder wordt verplicht zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Gelet op de verklaringen van omwonenden, het elektraverbruik, het gasverbruik, de huisbezoeken en de niet-geslaagde pogingen van Woonkwartier om met [gedaagde] in contact te komen, is er, volgens Woonkwartier, duidelijk geen sprake van een situatie waarin het leven van [gedaagde] zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt.
Doordat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, is hij tevens tekortgeschoten in de op hem rustende verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
Daarnaast wijst Woonkwartier op de zorgverplichting en de verantwoordelijkheid voor het gehuurde. Doordat [gedaagde] de woning niet gebruikt als zijn hoofdverblijf, kan hij onvoldoende toezicht houden op het gehuurde.
Ten slotte stelt Woonkwartier dat het aantal huurwoningen in de sociale sector schaars is. Door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben, frustreert [gedaagde] een eerlijke woonruimteverdeling in de regio.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en vraagt de vorderingen van Woonkwartier af te wijzen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, subsidiair het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, meer subsidiair de termijn van ontruiming te bepalen op vier maanden na betekening van het te wijzen vonnis, met veroordeling van Woonkwartier in de proceskosten.
[gedaagde] voert aan dat het hem vrij staat om lopende de huurovereenkomst op vakantie te gaan en dat dit geen schending van de huurovereenkomst met zich brengt. Deze conclusie geldt ook wanneer een huurder in verband met omstandigheden langer dan voorzien in het buitenland verblijft. [gedaagde] dient namelijk in verband met familieomstandigheden langer in Turkije te verblijven.
Mocht geoordeeld worden dat [gedaagde] toch in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst, dan is [gedaagde] van mening dat er geen sprake is van een zodanige ernstige schending dat een ontruiming is gerechtvaardigd.
Het belang van Woonkwartier wordt niet geschonden, aangezien de woning wordt bewoond door de partner van [gedaagde] : mevrouw [naam] . [gedaagde] woont al sinds 28 augustus 2021 samen met mevrouw [naam] , als ware hij gehuwd en zij voeren een gezamenlijke duurzame huishouding. De huur is en wordt altijd tijdig betaald en het gehuurde wordt goed onderhouden.
Ingeval van een ontruiming zal het voor [gedaagde] , gelet op de krapte op de woonmarkt en zijn kleine beurs, moeilijk zijn om vervangende woonruimte te verkrijgen.
Ten slotte vraagt [gedaagde] om – ingeval de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen – het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Indien het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard, vraagt [gedaagde] om de ontruimingstermijn te bepalen op vier maanden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Woonkwartier baseert haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de stelling dat [gedaagde] sinds eind maart 2023 niet meer zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Door [gedaagde] is niet betwist dat hij sinds eind maart 2023 in Turkije verblijft. Desgevraagd heeft de gemachtigde van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat niet bekend is wanneer [gedaagde] voornemens is naar de woning terug te keren.
4.2.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van een zodanige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is in ieder geval sprake indien [gedaagde] het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf (heeft) gebruikt. Op grond van artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden rust op [gedaagde] immers de verplichting om gedurende de huurtijd de woning feitelijk te bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden te gebruiken.
Hoofdverblijf
4.3.
Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter als volgt. De vraag of het hoofdverblijf van [gedaagde] daadwerkelijk elders is, moet niet alleen worden beantwoord aan de hand van de intentie van de huurder, maar tevens aan de hand van de concrete omstandigheden rond het gebruik van het gehuurde en de leefsituatie van de huurder.
4.4.
Vaststaat dat [gedaagde] inmiddels ruim een jaar niet meer in het gehuurde gewoond heeft. Uiteraard staat het een huurder vrij om lopende de huurovereenkomst op vakantie te gaan. Dat neemt echter niet weg dat een huurder zich dan nog steeds dient te houden aan de bepalingen in de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden heeft geschonden door in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf te hebben. Gelet op het langdurige verblijf van [gedaagde] in Turkije, is het aannemelijk dat zijn leven zich niet meer in en vanuit het gehuurde afspeelt. Daarbij neemt de kantonrechter mede in overweging dat door [gedaagde] geen duidelijkheid wordt verschaft jegens Woonkwartier. Zo heeft [gedaagde] (naast zijn verwijzing naar ‘familieomstandigheden’) geen inzage gegeven in de reden(en) voor zijn afwezigheid en heeft hij niet laten weten wanneer hij voornemens is terug te keren naar de woning.
Er is derhalve sprake van een tekortkoming in de zin van artikel 6:265 BW.
Ontbinding gerechtvaardigd?
4.6.
De voornoemde tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Het gaat immers om een schaarse woning voor mensen met een smalle beurs, waarvoor wachtlijsten en een strikt toewijzingsbeleid gelden. Het belang van Woonkwartier, als sociale woningbouwvereniging, om ervoor te waken dat zulke woningen ook daadwerkelijk als hoofdverblijf worden gebruikt door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd, is dan ook evident. Eveneens is evident dat Woonkwartier er belang bij heeft dat er toezicht op haar woningen wordt gehouden door bij haar bekende huurders.
4.7.
Het feit dat de woning wordt momenteel bewoond door de partner van [gedaagde] , mevrouw [naam] , maakt dat niet anders. Het verzoek om mevrouw [naam] aan te merken als medehuurder is onlangs door Woonkwartier afgewezen. Gelet op de afwezigheid van [gedaagde] kan van een duurzame gezamenlijke huishouding immers ook geen sprake zijn. Daar komt bij dat aan de stelling dat sprake zou zijn van een gezamenlijke huishouding afbreuk wordt gedaan door het feit dat onweersproken door Woonkwartier is gesteld dat mevrouw [naam] al geruime tijd op huurwoningen reageert en daarbij met regelmaat hoog op de wachtlijst eindigt.
Woonkwartier is met mevrouw [naam] geen huurovereenkomst aangegaan, zodat haar aanwezigheid in de woning irrelevant is voor de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Woonkwartier is met mevrouw [naam] geen huurovereenkomst aangegaan, zodat haar aanwezigheid in de woning irrelevant is voor de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.8.
De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden – wat daar verder van zij – leiden ook niet tot het oordeel dat het belang van [gedaagde] in de onderhavige kwestie dient te prevaleren. Van Woonkwartier mag niet verwacht worden dat zij een woning, waarnaar veel vraag is, blijft verhuren aan een huurder die inmiddels ruim een jaar niet meer woonachtig is in het gehuurde en haar ten aanzien van zijn terugkeerdatum in het ongewisse laat. De kantonrechter zal de door Woonkwartier gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde daarom toewijzen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.9.
Ingevolge artikel 233 Rv kan de kantonrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Bij de beantwoording van de vraag of van die bevoegdheid gebruik dient te worden gemaakt, spelen de wederzijdse belangen van partijen, bezien in het licht van de omstandigheden van het geval, een bepalende rol. Dat Woonkwartier het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft, is een gegeven. Het belang van [gedaagde] bij het achterwege blijven van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring is onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat het voor hem absoluut onmogelijk zal zijn om, na terugkeer in Nederland, vervangende woonruimte – bijvoorbeeld in de particuliere sector – te vinden. Gelet op de wederzijdse belangen kan naar het oordeel van de kantonrechter van Woonkwartier in dit geval in redelijkheid niet worden gevraagd om de uitkomst van een eventuele hoger beroepsprocedure af te wachten. De veroordeling tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom op vordering van Woonkwartier uitvoerbaar bij voorraad verklaard, evenals de toe te wijzen nevenvorderingen.
Ontruimingstermijn
4.10.
Woonkwartier heeft een ontruimingstermijn gevorderd van veertien dagen. Deze termijn is volgens [gedaagde] te kort. [gedaagde] voert aan dat mevrouw [naam] de tijd moet krijgen om een andere woning te zoeken. Daarnaast zal [gedaagde] de ontruiming op afstand (vanuit Turkije) moeten regelen, hetgeen daarom langer zal duren. Daartegenover staat het belang van Woonkwartier om (onder andere) de woning zo snel mogelijk te kunnen verhuren aan een nieuwe huurder. Na afweging van beider belangen, stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn vast op twee maanden na betekening van het onderhavige vonnis.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonkwartier worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
767,86
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na deze uitspraak de tussen Woonkwartier en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van hem is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Woonkwartier,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] aan Woonkwartier tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 559,79 per maand, voor elke ingegane maand dat [gedaagde] na ontbinding van de huurovereenkomst in de woning verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 767,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.