Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10822688 \ CV EXPL 23-3690
Vonnis van 17 april 2024
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
BEST BEWINDVOERING B.V.,
te Rijen,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[rechthebbende],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [rechthebbende] ,
gemachtigde: mr. G. Konus.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 januari 2024 en de daarin genoemde stukken;
- productie 5 van [rechthebbende] , ingekomen ter griffie op 6 maart 2024;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 14 maart 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Alwel verhuurt sinds 17 december 2020 de (flat-)woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde), aan [rechthebbende] . Tussen partijen is eerst een tijdelijke huurovereenkomst gesloten. Bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst is tevens een zogenoemde ‘Begeleidingsovereenkomst’ gesloten tussen Stichting Twist en [rechthebbende] . De afspraken in de begeleidingsovereenkomst maken onlosmakelijk onderdeel uit van de voornoemde tijdelijke huurovereenkomst.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden woonruimte van juni 2018 van Alwel van toepassing verklaard. In deze huurvoorwaarden zijn (onder andere) de volgende bepalingen opgenomen:
“6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
6.4
Huurder zal het gehuurde waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.
(…)
6.7
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
6.8
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een zonder rechterlijke tussenkomst direct en onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,0.
Bij overtreding van dit verbod zal verhuurder direct maatregelen tot beëindiging respectievelijk ontbinding van de huurovereenkomst nemen.
(…)
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.”
2.3.
De tijdelijke huurovereenkomst tussen Alwel en [rechthebbende] is op grond van artikel 7:30 BW voor onbepaalde tijd verlengd.
2.4.
Op 10 oktober 2023 is de politie Zeeland – West-Brabant, Basisteam Roosendaal, het gehuurde binnengetreden. Vanuit buurtbewoners waren er signalen bij de politie binnengekomen dat er vanuit de berging van de woning drugs gedeald zou worden.
In de woning zelf zijn geen verboden middelen aangetroffen.
In de bij de woning behorende berging zijn de volgende verdovende middelen aangetroffen:
- 672 gram speed (indicatief getest met de MMC NARCOTEST opiaten, positief op Amfetamine);
- 345 gram hash (indicatief getest met de MMC NARCOTEST cannabis, positief op THC);
- 1.350 gram hennep (indicatief getest met de MMC NARCOTEST cannabis, positief op THC);
- 29 gram cocaïne (indicatief getest met de MMC NARCOTEST cocaïne, positief op cocaïne);
- 1.090 xtc-pillen (indicatief getest met de MMC NARCOTEST opiaten, positief op MDMA);
- 313 gram vermoedelijk MDMA, ingestuurd naar het NFI.
Daarnaast zijn in de berging drie vuurwapens aangetroffen:
- twee omgebouwde gas/alarmpistolen met open loop. In beide pistolen zat een patroonmagazijn met scherpe kogelpatronen van het kaliber 7,65. Hierbij is munitie aangetroffen;
- een alarm- c.q. startpistool. Hierbij zijn knalpatronen aangetroffen.
2.5.
Alwel heeft bij brief van 27 oktober 2023 [rechthebbende] uitgenodigd om, gelet op de hiervoor genoemde gevonden verboden middelen, zelf de huurovereenkomst op te zeggen. [rechthebbende] heeft van deze uitnodiging geen gebruik gemaakt.
2.6.
De burgemeester van de gemeente Roosendaal heeft in zijn brief van 9 november 2023 laten weten voornemens te zijn de berging bij de woning te sluiten.
2.7.
[rechthebbende] heeft, door middel van een brief van zijn gemachtigde van 22 november 2023, zijn zienswijze op het voornemen van de burgemeester kenbaar gemaakt. In deze zienswijze heeft [rechthebbende] de burgemeester verzocht om niet tot sluiting van de berging over te gaan.
2.8.
In zijn brief van 14 december 2023 heeft de burgemeester van Roosendaal zijn besluit tot sluiting van de berging kenbaar gemaakt. De berging werd gesloten met ingang van 2 januari 2024 voor de duur van drie maanden.
3.Het geschil
3.1.
Alwel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen Alwel en [rechthebbende] met betrekking tot de woning aan de [adres] te ontbinden;
[rechthebbende] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te verlaten en ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
[rechthebbende] te veroordelen om – in de periode tussen de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden en [rechthebbende] het gehuurde daadwerkelijk ontruimd heeft opgeleverd – een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde maandhuur van € 454,38 per maand, opeisbaar per de eerste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan;
[rechthebbende] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de contractuele boete van € 2.500,00 aan Alwel te voldoen;
[rechthebbende] te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten.
3.2.
Alwel legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat [rechthebbende] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet, door in het gehuurde soft- en harddrugs en vuurwapens aanwezig te hebben gehad. Alwel merkt daar expliciet bij op dat de berging ook onderdeel is van het gehuurde.
[rechthebbende] heeft zich, gelet op de aangetroffen drugs en vuurwapens, niet gedragen als een goed huurder. De aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid drugs impliceert slecht huurderschap en bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde.
Alwel stelt dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aangezien het heeft gezorgd voor een negatieve uitstraling op de woonomgeving, een verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving, overlast die gepaard gaat met drugshandel en daarmee samenhangende activiteiten en risico’s voor omwonenden.
Alwel voert ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten een ‘zerotolerancebeleid’. Zij beoogt met dit beleid een afschrikwekkende werking en een signaal richting medehuurders en omwonenden af te geven dat dergelijke gedragingen niet worden getolereerd.
Voor zover [rechthebbende] aanvoert dat de drugs niet van hem waren en/of dat hij niet op de hoogte was van de activiteiten die plaatsvonden in de berging, kan dit hem niet baten. [rechthebbende] is als huurder immers verantwoordelijk voor hetgeen zich in het gehuurde bevindt/afspeelt.
3.3.
[rechthebbende] voert verweer en concludeert tot afwijzing dan wel ongegrondverklaring van de vorderingen van Alwel, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Alwel in de kosten van deze procedure.
[rechthebbende] voert aan al zeker een jaar geen gebruik meer te maken van de berging. Op enig moment kreeg hij van een derde het verzoek om diens scooter voor circa twee weken in de berging te stallen. [rechthebbende] heeft toen de enige sleutel van de berging verstrekt aan deze derde. Na enige tijd heeft [rechthebbende] de sleutel teruggevraagd. De sleutel werd echter niet teruggegeven en [rechthebbende] ontving (doods)bedreigingen.
[rechthebbende] durfde verder geen actie te ondernemen. Vanwege een in het verleden opgelopen trauma, is [rechthebbende] aan te merken als een kwetsbaar persoon. Dit maakt dat hij niet goed kan handelen en/of beslissen in moeilijke situaties.
[rechthebbende] was niet op de hoogte en/of diende geen rekening te houden met het feit dat er mogelijk handel werd gedreven in verdovende middelen vanuit de berging. Hij was veel van huis en kwam niet in de berging.
Bij een belangenafweging dient het woonbelang van [rechthebbende] te prevaleren boven het belang van Alwel. [rechthebbende] heeft na jaren eindelijk een stabiele situatie weten te creëren met hulp van (woon)begeleiding, beschermingsbewind en een psychologische behandeling. Ingeval van een ontruiming zal [rechthebbende] niet snel een vervangende, betaalbare woonruimte kunnen vinden. Dit zal een negatief effect hebben op zijn opgebouwde stabiele situatie en op de effectiviteit van de behandelingen bij de psycholoog.
Gelet op de bijzondere omstandigheden van [rechthebbende] , acht [rechthebbende] het onredelijk dat Alwel strikt vasthoudt aan haar zerotolerancebeleid, waaronder de contractuele boete.
Ten slotte verzoekt [rechthebbende] om – ingeval van toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde – het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat hij de mogelijkheid heeft om in hoger beroep te gaan, dan wel een kort geding executiegeschil op te starten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bewind
4.1.
Alwel heeft de bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] gedagvaard. Tijdens het bewind komen het beheer en de beschikking over de onder bewind staande goederen toe aan de bewindvoerder, met inachtneming van de in de wet vermelde voorwaarden (artikel 1:438 lid 1 en 2 BW). Ingevolge artikel 1:441 lid 1 BW geldt tijdens het bewind dat de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. Uit deze artikelen vloeit voort dat Best Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder ter zake de onder bewind staande goederen optreedt als formele procespartij ten behoeve van [rechthebbende] .
Is er sprake van een tekortkoming?
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat in de (tot het gehuurde behorende) berging verdovende middelen en wapens zijn aangetroffen. Daarnaast zijn partijen het erover eens dat [rechthebbende] , in zijn hoedanigheid van huurder, verantwoordelijk is voor hetgeen zich in en rondom het gehuurde afspeelt. De door Alwel gestelde tekortkoming, bestaande uit het aanwezig hebben van drugs en vuurwapens in het gehuurde, is hierdoor een gegeven.
4.3.
Partijen verschillen echter van mening over het antwoord op de vraag of de voornoemde tekortkoming de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst rechtvaardigt.
Is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?
4.4.
Vooropgesteld wordt dat volgens artikel 6:265 lid 1 BW elk tekortschieten in de nakoming van (onder meer) een verplichting uit een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of deels te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Anders gezegd: vormt de aanwezigheid van drugs en wapens in het gehuurde (in strijd met hetgeen in de algemene huurvoorwaarden is bepaald), een zodanige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst tussen Alwel en [rechthebbende] gerechtvaardigd is? De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en licht dat als volgt toe.
4.5.
De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van Alwel dat de tussen haar en [rechthebbende] aangegane tijdelijke huurovereenkomst in principe dient te worden aangemerkt als een soort ‘tweede kans’-overeenkomst. In het onderhavige geval heeft [rechthebbende] weliswaar prioriteit gekregen bij de verkrijging van een sociale huurwoning in verband met dakloosheid, maar onvoldoende gesteld, dan wel gebleken, is dat de dakloosheid is ontstaan door een eerdere ontbinding/ontruiming. Van een ‘tweede kans’-overeenkomst, waarbij aan de betreffende huurder strengere eisen mogen worden gesteld, is in dit geval geen sprake.
4.6.
Het voorgaande neemt echter niet weg dat de kantonrechter desalniettemin van oordeel is dat [rechthebbende] dusdanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, dat een ontbinding gerechtvaardigd is.
Gelet op de ernst van de situatie, kan [rechthebbende] in zijn verweer niet volstaan met de stelling “dat hij het niet wist”. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [rechthebbende] verklaard dat hij de sleutel van de berging aan een derde heeft gegeven die hij slechts kende “van buiten”. Hiermee heeft [rechthebbende] een aanzienlijk risico genomen.
Verder acht de kantonrechter het onwaarschijnlijk dat – gelet op de meldingen van omwonenden en het feit dat [rechthebbende] zelf heeft waargenomen dat de betreffende derde steeds vaker in en uit de berging liep – [rechthebbende] niets heeft gemerkt van eventuele illegale activiteiten.
Tevens rekent de kantonrechter het [rechthebbende] aan dat hij, toen hij – naar eigen zeggen – de sleutel niet meer terugkreeg, hiervan geen melding heeft gemaakt bij Alwel en/of de politie. Aan het verweer van [rechthebbende] dat hij dit niet durfde in verband met door hem ontvangen doodsbedreigingen, wordt voorbijgegaan. Tijdens de mondelinge behandeling is door [rechthebbende] desgevraagd verklaard dat de bedreigingen bestonden uit boodschappen als: “Je moet je bakkes houden!”. Dergelijke berichten – hoe vervelend dan ook voor [rechthebbende] – kunnen niet worden gekwalificeerd als ‘doodsbedreigingen’. Mogelijk hebben de betreffende dreigementen bij [rechthebbende] , in verband met zijn psychische problematiek, tot een grote(re) angst geleid. Dit leidt er echter niet toe dat [rechthebbende] geheel of deels kan worden ontslagen van zijn verantwoordelijkheid voor het gehuurde jegens Alwel.
4.7.
Het belang van [rechthebbende] bij behoud van het gehuurde – en daarmee samenhangende stabiele situatie – is een gegeven. In dit kader dient echter het belang van Alwel, gelet op haar verantwoordelijkheid jegens de omwonenden, te prevaleren. Alwel is als woningcoöperatie gehouden bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Om deze veiligheid en leefbaarheid te waarborgen, is een door Alwel strikte naleving van haar zerotolerancebeleid in dit geval gerechtvaardigd.
De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde derhalve toe. In het verlengde daarvan zal ook de door Alwel gevorderde gebruiksvergoeding worden toegewezen.
Ontruimingstermijn
4.8.
Alwel heeft een ontruimingstermijn gevorderd van veertien dagen na betekening van het vonnis. Tijdens de mondelinge behandeling is door [rechthebbende] aangevoerd dat deze termijn te kort is. [rechthebbende] zegt binnen de gevorderde ontruimingstermijn geen vervangende woonruimte te kunnen vinden. Daartegenover staat het belang van Alwel om (onder andere) de woning zo snel mogelijk te kunnen verhuren aan een nieuwe huurder. Na afweging van beider belangen, stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn vast op drie maanden na betekening van het onderhavige vonnis.
Contractuele boete
4.9.
Alwel vordert voorts [rechthebbende] te veroordelen tot betaling van de op basis van artikel 6.8 van de huurvoorwaarden verschuldigde contractuele boete van € 2.500,00.
4.10.
De kantonrechter stelt vast dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder. Het boetebeding maakt onderdeel uit van algemene huurvoorwaarden waarover niet afzonderlijk door partijen is onderhandeld en het betreft geen kernbeding. Het voorgaande brengt mee dat dit artikel binnen de reikwijdte van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) valt, die onder meer is omgezet in artikel 6:231 e.v. BW.
4.11.
Allereerst neemt de kantonrechter in aanmerking dat het boetebeding niet geldt voor alle tekortkomingen, maar – kort gezegd – is toegespitst op activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.
4.12.
Alwel heeft ook een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen. Dit belang is erin gelegen huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in de woning te verrichten en te voorkomen dat de daarmee samenhangende nadelige gevolgen en schade intreden. Een contractuele prikkel dient een voldoende afschrikwekkend effect te bewerkstelligen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om te oordelen dat artikel 6.8 van de huurvoorwaarden als een onredelijk bezwarend beding moet worden aangemerkt.
4.13.
[rechthebbende] heeft aangevoerd dat de gevorderde contractuele boete onredelijk is. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [rechthebbende] een beroep doet op matiging van de boete. Aangezien het onderhavige boetebeding, ondanks de beperking tot activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn, voorziet in een uniforme boete op velerlei mogelijke en uiteenlopende tekortkomingen, dient in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid door middel van matiging te worden gedifferentieerd naar gelang de ernst van de tekortkoming en daardoor veroorzaakte schade. Van geval tot geval zal daarom beoordeeld moeten worden tot hoeverre matiging is vereist.
4.14.
In het onderhavige geval acht de kantonrechter matiging van de boete, onder toepassing van artikel 6:94 BW, op zijn plaats. Hoewel met de aanwezigheid van de verschillende soorten drugs in de berging sprake is geweest van een ‘activiteit’ die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld, is niet gesteld dan wel gebleken dat [rechthebbende] zelf (direct of indirect) betrokken is geweest bij die activiteit en/of daarvan enig financieel voordeel heeft genoten. Mede gelet op de persoonlijke en financiële situatie van [rechthebbende] , zal de kantonrechter de boete matigen tot nihil.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.15.
Ingevolge artikel 233 Rv kan de rechter desgevorderd een (deel van een) vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Nu [rechthebbende] verweer heeft gevoerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad, dient de kantonrechter de belangen van partijen af te wegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die een veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Daarbij dient de kans van slagen van het aangewende – of aan te wenden – rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing te blijven (vgl. HR 29 november 1996, NJ 1997/684). Daarnaast staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten (slechts) worden meegewogen (HR 28 mei 1993, NJ 1993/468).
4.16.
Met inachtneming van deze maatstaven is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [rechthebbende] (bestaande uit de voor [rechthebbende] ingrijpende gevolgen van een ontruiming) niet opweegt tegen het belang van Alwel bij een spoedige ontruiming van het gehuurde. In verband met de verantwoordelijkheid van Alwel jegens haar andere huurders en de omwonenden, haar zerotolerancebeleid en haar positie als sociale verhuurder op een krappe woningmarkt, mag van Alwel niet worden verlangd dat zij tot de uitkomst van een eventuele hoger beroepsprocedure de huidige situatie in stand laat. De door Alwel gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal dus worden toegewezen.
Proceskosten
4.17.
[rechthebbende] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
767,85
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen Alwel en [rechthebbende] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ,
5.2.
veroordeelt [rechthebbende] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te verlaten en te ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel,
5.3.
veroordeelt [rechthebbende] om – in de periode tussen de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en de datum waarop [rechthebbende] het gehuurde daadwerkelijk ontruimd heeft opgeleverd – een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde maandhuur van € 454,38 per maand, opeisbaar per de eerste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan,
5.4.
veroordeelt [rechthebbende] in de proceskosten van € 767,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [rechthebbende] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.