Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster II Handelszaken
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/409538 / HA ZA 23-272
Vonnis van 27 maart 2024
in de zaak van
[eiser in conventie],
wonende te [plaats 1] ,
eiser in conventie,
verweerder in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. R. Jansen te Arnhem,
tegen
[gedaagde in conventie],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 september 2023 en de daarin genoemde stukken
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties 22 t/m 26
- de brief van 24 januari 2024 van [gedaagde in conventie] met producties 6 t/m 9
- de brief van 25 januari 2024 van [gedaagde in conventie] met producties 10 en 11
- de akte indiening producties van [eiser in conventie] met producties 27 en 28
- de mondelinge behandeling op 9 februari 2024 en de bij die gelegenheid door [eiser in conventie] overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] zijn geboren uit het huwelijk tussen de heer [de vader] (hierna: vader) en mevrouw [de moeder] (hierna: moeder). Uit dit huwelijk zijn naast [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] nog drie kinderen geboren.
2.2.
Vader was enig aandeelhouder van het familiebedrijf de [b.v.] (hierna: de Boomkwekerij). In dit familiebedrijf hebben zowel vader, [eiser in conventie] als [gedaagde in conventie] gewerkt.
De Boomkwekerij werd uitgeoefend op gronden in [plaats 1] , met daarop een bedrijfsgebouw en een kantoor en op gronden in [plaats 2] met daarop een (voormalig) woonhuis (hierna: de Hut). Vader was de eigenaar van de gronden en verpachtte de gronden aan de Boomkwekerij. Het betreft de volgende onroerende zaken:
a. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [plaats 2] , ongenummerd, kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie 1] , met de nummers:
- [nummer 1] groot 37 are en 30 centiare
- [nummer 2] groot 53 are en 70 centiare
- [nummer 3] groot 1 hectare, 38 are en 70 centiare
- [nummer 4] groot 1 hectare, 46 are en 40 centiare
- [nummer 5] groot 13 are en 50 centiare
- [nummer 6] groot 19 are en 60 centiare
- [nummer 7] groot 50 are en 30 centiare
- [nummer 8] groot 38 are en 90 centiare
- [nummer 9] groot 68 are en 60 centiare
- [nummer 10] groot 18 are en 40 centiare
- [nummer 11] groot 8 are en 80 centiare
- [nummer 12] groot 10 are en 80 centiare
- [nummer 13] groot 11 are en 60 centiare
- [nummer 14] groot 69 are en 70 centiare
- [nummer 15] groot 40 are
- [nummer 16] groot 10 are en 10 centiare
- [nummer 17] groot 1 hectare, 10 are en 40 centiare
- [nummer 18] groot 2 hectare, 13 are en 70 centiare
- [nummer 19] groot 1 hectare, 58 are en 80 centiare
b. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [adres 1] , kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie 1] , met het nummer:
- [nummer 20] groot 14 are en dertig centiare
c. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond in [plaats 3] , [straat 1] , ongenummerd, kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie 1] , met het nummer:
- [nummer 21] groot 2 hectare, 8 are en 30 centiare ( [perceel] )
d. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [plaats 2] , kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie 1] , met het nummer
- [nummer 22] groot 1 hectare, 61 are en 20 centiare
e. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [plaats 2] , [adres 2] , kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie 1] , met het nummer
- [nummer 23] groot 1 hectare en twee are
f. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [adres 2] , kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie 1] , met het nummer
- [nummer 24] groot 64 are en 20 centiare (De Hut)
g. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [adres 3] , kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectie 2] , met de nummer
- [nummer 25] groot 5 hectare en 94 are
h. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen te [plaats 1] , [straat 2] ongenummerd, kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectie 2] , met de nummers:
- [nummer 26] groot 68 are
- [nummer 27] groot 2 hectare, 54 are en 30 centiare
- [nummer 28] groot 1 hectare, 71 are en 10 centiare.
2.3.
Moeder is op [datum 1] 2000 overleden.
2.4.
Op 28 december 2000 zijn de aandelen in de Boomkwekerij door erflater overgedragen aan [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] , die vanaf deze datum ieder voor 50% aandeelhouder zijn geworden. De onroerende zaken zijn ook na de aandelenoverdracht eigendom van vader gebleven.
2.5.
Vader is op [datum 2] 2014 overleden. Vader heeft bij testament over zijn nalatenschap beschikt. Hij heeft zijn kinderen als enige erfgenamen van zijn nalatenschap benoemd. Verder heeft hij voornoemde onroerende zaken gelegateerd aan [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] , onder de verplichting de waarde daarvan, waarbij dient te worden uitgegaan van de zogenaamde verpachte waarde, te vergoeden aan de erfgenamen.
2.6.
Bij akte van afgifte legaat van 19 september 2019 zijn de onroerende zaken aan [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] geleverd. Sindsdien zijn [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] dus ieder voor 50% onverdeeld eigenaar van de onroerende zaken.
2.7.
Op 31 december 2019 hebben [eiser in conventie] , [gedaagde in conventie] en de Boomkwekerij een vaststellingsovereenkomst gesloten. Op basis van deze vaststellingsovereenkomst heeft [gedaagde in conventie] onder andere zijn aandelen in de Boomkwekerij overgedragen aan [eiser in conventie] . Met betrekking tot de onroerende zaken is het volgende overeengekomen:
‘Artikel 3 Gronden
3.1.
In hun hoedanigheid van eigenaren van de voorheen door de Vennootschap gepachte gronden verpachten [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] aan [gedaagde in conventie] de percelen kadastraal bekend als [plaats 2] , [sectie 1] , nummer [nummer 1] , [nummer 23] , [nummer 2] en een deel van [nummer 24] (van noordwestelijk punt [nummer 23] naar het noordwestelijk punt van het perceel [nummer 29] ), een en ander zoals blijkt uit aangehechte situatieschets (bijlage 2) met een totale grootte van geschat (onder -of overbedeling leidt niet tot verrekening) 1.97.50 ha, dit op basis van de pachtovereenkomst die alsbijlage 3aan deze overeenkomst wordt gehecht. [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] zullen er voor instaan dat de Vennootschap instemt met de huidige pachtovereenkomst betreffende deze gronden en dat de bestaande pachtovereenkomst van de Vennootschap overeenkomstig de nieuwe situatie wordt aangepast.
3.2.
De Vennootschap pacht van [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] de resterende gronden in [plaats 1] en in [plaats 2], een en ander tussen partijen genoegzaam bekend, op basis van de reeds bestaande pachtovereenkomsten. Indien en voor zover door de Vennootschap binnen zeven jaar na de levering van de aandelen zoals bedoeld in artikel 1 een pachtontbindingsvergoeding wordt verkregen dan zal de Vennootschap 45% van deze pachtontbindingsvergoeding aan [gedaagde in conventie] uitkeren, zulks binnen veertien dagen nadat de betreffende pachtontbindingsvergoeding is ontvangen, waarbij [eiser in conventie] aanspraak kan maken op de resterende 55%.
3.3.
Indien en voor zover door de Vennootschap binnen zeven jaar na levering van de aandelen zoals bedoeld in artikel 1 investeringen zijn verricht, die aantoonbaar de pachtontbindingsvergoeding hoger doet uitkomen, dan dat de pachtvergoedingsontbinding zou zijn zonder deze investeringen, dan komt het meerdere ten gevolge van deze investeringen toe aan [eiser in conventie] .
3.4.
Na ondertekening van de onderhavige overeenkomst zullen partijen gezamenlijk overgaan tot het verrichten van de nodige (rechts)handelingen om tot een verkoop van de niet aan [gedaagde in conventie] verpachte grond te [plaats 2] te komen. Daartoe zullen partijen een rentmeester opdracht geven en hun medewerking verlenen aan verkoop van de betreffende grond.’
2.8.
In de vaststellingsovereenkomst is verder (voor zover van belang) nog het volgende bepaald.
‘(…)
Artikel 10 Diversen
(…)
10.3.
Schriftelijk wijzigingsbeding
De bepalingen van deze overeenkomst kunnen slechts worden gewijzigd door een door Partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst.
(…)
10.5.
Uitsluiting ontbinding, vernietiging en wijziging
Partijen doen over een weer afstand van het recht om geheel of gedeeltelijk ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst te vorderen of zich op de nietigheid daarvan te beroepen, uit welken hoofde dan ook en al dan niet bij wijze van verweer, dan wel om ex artikel 6:230 BW wijziging van deze overeenkomst te verzoeken.’
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. de gemeenschap tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] met betrekking tot de onroerende zaken te verdelen zoals onder randnummer 3.2 van de dagvaarding is beschreven, primair conform optie 2, subsidiair conform optie 1;
II. [gedaagde in conventie] te veroordelen tot medewerking aan het passeren van de notariële akte van levering ter effectuering van de verdeling van de gemeenschap met betrekking tot de onroerende zaken en te bepalen dat, indien [gedaagde in conventie] deze medewerking niet binnen één maand na het te dezen te wijzen vonnis verleent, het te dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt voor deze medewerking;
subsidiar:
I. de gemeenschap tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] met betrekking tot de onroerende zaken te verdelen op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen wijze;
II. [gedaagde in conventie] te veroordelen tot medewerking aan het passeren van de notariële akte van levering ter effectuering van de verdeling van de gemeenschap met betrekking tot de onroerende zaken en te bepalen dat, indien [gedaagde in conventie] deze medewerking niet binnen één maand na het te dezen te wijzen vonnis verleent, het te dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt voor deze medewerking;
zowel primair als subsidiair:
III. [gedaagde in conventie] te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien betaling binnen veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis uitblijft.
3.2.
[eiser in conventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij niet langer in een onverdeeldheid wenst te blijven. Partijen zijn er niet in geslaagd om tot een verdeling te komen. [eiser in conventie] vordert om die reden dat de rechtbank de onroerende zaken verdeelt waarbij primair de onroerende zaken in [plaats 2] , met uitzondering van het [perceel] , aan [gedaagde in conventie] worden toebedeeld en de onroerende zaken in [plaats 1] aan [eiser in conventie] en subsidiair zowel de gronden in [plaats 2] als in [plaats 1] - kort gezegd - gelijk tussen partijen worden verdeeld.
3.3.
[gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen omdat een verdeling op grond van de inhoud van de vaststellingsovereenkomst niet aan de orde kan zijn. In de vaststellingsovereenkomst hebben partijen afspraken gemaakt over hoe zij in de toekomst met hun gezamenlijk bezit verder zouden gaan, hetgeen nog vrij recent is, en er is geen aanleiding om de gemaakte afspraken thans open te breken. In feite vordert [eiser in conventie] onder het mom van een verdeling een wijziging, ontbinding c.q. vernietiging van (een cruciaal gedeelte van) de vaststellingsovereenkomst en op grond van het bepaalde in artikel 10.2 (10.3 naar de rechtbank begrijpt) en artikel 10.5 van de vaststellingsovereenkomst is dat niet mogelijk.
Subsidiair concludeert [gedaagde in conventie] tot verdeling van de onroerende zaken in [plaats 2] en [plaats 3] overeenkomstig zijn voorwaardelijke vorderingen in reconventie. Omdat de gronden in [plaats 1] voor een belangrijk deel ‘warm’ gelegen zijn vanwege woningbouwpotentie wenst [gedaagde in conventie] deze onroerende zaken niet te verdelen. Het is volgens [gedaagde in conventie] voor beide partijen het beste als deze onroerende zaken onverdeeld blijven en vanuit die positie kunnen worden verkocht aan een projectontwikkelaar of aannemer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.5.
[eiser in voorwaardelijke reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voorwaardelijk, namelijk voor het geval de rechtbank van oordeel is dat [eiser in voorwaardelijke reconventie] na te melden verdelingsvorderingen niet bij antwoord kan instellen:
1. mr. E.P.B. ten Brinke, notaris te [plaats 4] ( [notariskantoor] ), althans een door de rechtbank aan te wijzen notaris, te benoemen en de verdeling van de gemeenschap te bevelen ten overstaan van deze notaris, met benoeming van een onzijdig persoon die [verweerder in voorwaardelijke reconventie] zal vertegenwoordigen voor het geval hij niet aan deze verdeling meewerkt;
2. te bepalen dat de kosten die gemoeid zijn met het inschakelen van de onzijdig persoon voor rekening komen van [verweerder in voorwaardelijke reconventie] indien die geen medewerking verleent aan de afwikkeling van de gemeenschap;
3. te bepalen dat de registergoederen, zoals hieronder is weergegeven onder ‘toedeling [eiser in voorwaardelijke reconventie] ’ worden toebedeeld aan [eiser in voorwaardelijke reconventie] en onder ‘toedeling [verweerder in voorwaardelijke reconventie] ’ worden toebedeeld aan [verweerder in voorwaardelijke reconventie] :
Toedeling [eiser in voorwaardelijke reconventie] ( [plaats 2] achter zijn woonhuis)
Toedeling [verweerder in voorwaardelijke reconventie] ( [plaats 2] en [plaats 3] )
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 1] 00.37.30
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 2] 00.53.70
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 4] 01.46.40
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 5] 00.13.50
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 6] 00.19.60
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 7] 00.50.30
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 8] 00.38.90
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 9] 00.68.60
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 10] 00.18.40
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 11] 00.08.80
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 20] 00.14.30
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 12] 00.01.08
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 13] 00.11.60
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 14] 00.69.70
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 15] 00.40.00
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 16] 00.10.10
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 17] 01.10.40
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 23] 01.02.00
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 24] 00.64.20
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 21] 02.08.30
( [perceel] )
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 18] 02.13.70
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 19] 01.58.80
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 3] 01.38.70
[plaats 2] [sectie 1] [nummer 22] 01.61.20
Totaal opp. [eiser in voorwaardelijke reconventie] : 8.78.88 ha.
Totaal opp. [verweerder in voorwaardelijke reconventie] : 8.80.70 ha.
4. veroordeling van [verweerder in voorwaardelijke reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten ad € 271,00 (zonder betekening) respectievelijk € 361,00 (met betekening), vermeerderd met de wettelijke rente over de proces- en nakosten als [verweerder in voorwaardelijke reconventie] deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis heeft betaald.
3.6.
[verweerder in voorwaardelijke reconventie] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in voorwaardelijke reconventie
4.1.
[eiser in voorwaardelijke reconventie] heeft zijn vorderingen in reconventie ingesteld voor het geval de rechtbank van oordeel is dat [eiser in voorwaardelijke reconventie] zijn verdelingsvorderingen niet bij antwoord kan instellen.
4.2.
Uit vaste jurisprudentie volgt dat de rechtbank bij het vaststellen van een verdeling op de voet van artikel 3:185 lid 1 BW niet gebonden is aan wat partijen over en weer hebben gevorderd. Als een deelgenoot het niet eens is met een door de andere deelgenoot voorgestelde verdeling is niet noodzakelijk dat een reconventionele vordering wordt ingesteld. Het voeren van verweer strekkende tot een andere wijze van verdelen dan door de eisende partij is gevorderd, is voldoende.
4.3.
De voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen zijn ingesteld is dan ook niet vervuld, zodat de vorderingen in reconventie geen behandeling behoeven. De rechtbank ziet in de relatie die tussen partijen bestaat aanleiding om de proceskosten te compenseren.
in conventie
recht op verdeling
4.4.
Uit de stellingen van partijen volgt dat met betrekking tot de onroerende zaken sprake is van een zogenaamde eenvoudige gemeenschap. Het toepasselijke artikel 3:178 BW regelt het recht van de deelgenoten op verdeling. Niemand kan verplicht worden in een onverdeeldheid te blijven, tenzij uit de aard van de gemeenschap of uit de overige leden van dit artikel iets anders voortvloeit. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat uit de aard van de onderhavige gemeenschap voortvloeit dat partijen niet te allen tijde verdeling van de gronden zouden kunnen vorderen.
Ingevolge lid 5 van artikel 3:178 BW kunnen zij die bevoegd zijn om verdeling te vorderen, hun bevoegdheid daartoe een of meer malen bij overeenkomst, telkens voor ten hoogste vijf jaar, uitsluiten.
Volgens [gedaagde in conventie] hebben partijen hun bevoegdheid om verdeling van de onroerende zaken te vorderen bij de vaststellingsovereenkomst van 31 december 2019 uitgesloten. Uit de overeengekomen pachtontbindingsvergoeding van artikel 3.2 volgt volgens [gedaagde in conventie] dat gedurende een termijn van 7 jaar geen verdeling kan worden gevorderd, aldus [gedaagde in conventie] .
4.5.
Uit de letterlijke tekst van artikel 3.2 van de vaststellingsovereenkomst blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat gedurende een termijn van 7 jaar geen verdeling van de gronden kan worden gevorderd. Artikel 3.2 heeft betrekking op het einde van de pachtovereenkomst in geval van verkoop van de gronden aan een derde en de alsdan door de Boomkwekerij te ontvangen ontbindingsvergoeding.
Voor de uitleg van de afspraak uit de vaststellingsovereenkomst is het echter onvoldoende om alleen te kijken naar de letterlijke tekst. De rechtbank zal voor de uitleg ook moeten kijken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraak mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het concrete geval.
4.6.
Volgens [gedaagde in conventie] is de pachtontbindingsvergoeding met een termijn van 7 jaar, te rekenen vanaf datum levering van de aandelen van [gedaagde in conventie] aan [eiser in conventie] , opgenomen in het licht van het feit dat partijen van de veronderstelling uitgingen dat binnen 7 jaar tot verkoop van de landerijen in verband met de verwachte dorpsuitbreiding zou worden overgegaan. Indien dit juist is, hetgeen [eiser in conventie] betwist, kan ook hieruit zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet worden afgeleid dat partijen hebben beoogd de gronden gedurende een termijn van 7 jaar onverdeeld te laten. De enkele omstandigheid dat partijen ervan uitgingen dat de gronden binnen 7 jaar zouden worden verkocht brengt niet met zich dat de gronden gedurende die periode onverdeeld zouden blijven. Aan de afspraak van artikel 3.2 wordt ook geen afbreuk gedaan door een verdeling van de gronden tussen partijen.
Indien het de bedoeling van partijen was om verdeling van de gronden uit te sluiten, had het in de rede gelegen een dergelijke afspraak expliciet in artikel 3.2 op te nemen.
4.7.
[eiser in conventie] is thans dan ook bevoegd om de verdeling van de onroerende zaken te vorderen. Dit betekent verder dat aan de wens van [gedaagde in conventie] om de onroerende zaken in [plaats 1] onverdeeld te laten niet kan worden voldaan. Alle onroerende zaken worden dan ook in de verdeling betrokken.
wijze van verdeling
4.8.
Partijen zijn het oneens over de wijze van verdeling van de onroerende zaken.
4.9.
De rechter gelast op grond van artikel 3:185 BW de wijze van verdeling of stelt zelf de verdeling vast voor zover de deelgenoten over een verdeling niet tot overeenstemming kunnen komen. Indien de rechter op grond van artikel 3:185 BW de verdeling vaststelt, heeft de rechter een grote mate van vrijheid. De rechter kan zelfs afwijken van de voorstellen van partijen met betrekking tot de verdeling van de gemeenschap, en hoeft niet expliciet in te gaan op hetgeen partijen aanvoeren (HR 17 april 1998, NJ 1999, 550). Bij de verdeling moet de rechter naar billijkheid rekening houden met de belangen van partijen en met het algemeen belang.
4.10.
Naar billijkheid rekening houdend met zowel de belangen van partijen als het algemeen belang zal de rechtbank de onroerende zaken verdelen conform optie 2 van [eiser in conventie] .
Daartoe wordt het volgende overwogen.
- de onroerende zaken in [plaats 1]
4.11.
Vaststaat dat de Boomkwekerij, waarvan [eiser in conventie] directeur-grootaandeelhouder is, de onroerende zaken in [plaats 1] reeds van [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] pacht. Tussen partijen is in geschil of de bedrijfsactiviteiten in de Boomkwekerij door [eiser in conventie] op korte termijn zullen worden beëindigd. Volgens [gedaagde in conventie] is daarvan sprake en heeft [eiser in conventie] de boomkwekerijactiviteiten op een laag pitje gezet, hetgeen door [eiser in conventie] wordt betwist. Niet door [gedaagde in conventie] is betwist dat er enige activiteiten in de Boomkwekerij plaatsvinden en dat [eiser in conventie] uit de Boomkwekerij zijn inkomen haalt. Met dit belang van [eiser in conventie] bij continuering van de Boomkwekerij houdt de rechtbank rekening. Volgens [gedaagde in conventie] is toedeling van de onroerende zaken in [plaats 1] aan [eiser in conventie] voor de continuïteit van de Boomkwekerij op lange termijn niet nodig, omdat de Boomkwekerij de onroerende zaken pacht op basis van een pachtovereenkomst waarmee de Boomkwekerij een ijzersterke positie heeft. Met [eiser in conventie] is de rechtbank evenwel van oordeel dat het onwenselijk is als de Boomkwekerij, waarvan [eiser in conventie] directeur-grootaandeelhouder is, pachter blijft van [gedaagde in conventie] . Gelet op de verschillen van inzicht tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] – onder meer blijkend uit deze procedure – en de verschillende belangen van [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] is aannemelijk dat enige betrokkenheid van [gedaagde in conventie] bij de Boomkwekerij (als verpachter) tot (nieuwe) problemen zal leiden en moet deze betrokkenheid van [gedaagde in conventie] worden voorkomen.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser in conventie] als de meest geëigende persoon voor toedeling van de onroerende zaken in [plaats 1] in aanmerking komt. Zijn belang om de Boomkwekerij, die al generaties in de familie is, te continueren met gebruikmaking van de onroerende zaken in [plaats 1] weegt naar het oordeel van de rechtbank zwaarder dan het belang van [gedaagde in conventie] . Uit de stellingen van [gedaagde in conventie] blijkt dat zijn belang een louter financieel belang is. Hij wil de ‘warme’ gronden in [plaats 1] gaan verkopen aan een projectontwikkelaar of aannemer. Het financiële belang van [gedaagde in conventie] is naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf van onvoldoende gewicht om tot een andere toedeling te komen. Tussen partijen is in geschil of sprake is van ‘warme’ gronden met woningbouwpotentie. Indien (bepaalde) gronden in [plaats 1] inderdaad de potentie hebben voor woningbouw en daardoor een hogere waarde vertegenwoordigen, zoals door [gedaagde in conventie] gesteld, zal dat blijken uit de taxatie daarvan (zie r.o. 4.14 e.v.) en zich mogelijk vertalen in een overbedelingsvergoeding.
Tot slot noopt ook het algemeen belang tot het zoveel mogelijk bijeenhouden van een boomkwekerij met de onroerende zaken.
- de onroerende zaken in [plaats 2] en [plaats 3]
4.12.
Omdat alle onroerende zaken in [plaats 1] aan [eiser in conventie] zullen worden toebedeeld, zullen de onroerende zaken in [plaats 2] en [plaats 3] (ook) overeenkomstig optie 2 van [eiser in conventie] worden verdeeld. [gedaagde in conventie] heeft weliswaar een standpunt ingenomen over de verdeling van de onroerende zaken in [plaats 2] en [plaats 3] maar daarbij heeft hij de onroerende zaken in [plaats 1] buiten de verdeling gelaten, zodat de rechtbank met dit voorstel niets kan.
4.13.
De onroerende zaken in [plaats 2] zullen dan ook worden toebedeeld aan [gedaagde in conventie] en de onroerende zaak in [plaats 3] ( [perceel] ) zal worden toebedeeld aan [eiser in conventie] .
de waarde van de onroerende zaken
4.14.
Gelet op de discussie tussen partijen over de woningbouwpotentie op gronden in [plaats 1] en om te kunnen beoordelen of sprake is van overbedeling van een van partijen, is de rechtbank van oordeel dat voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaken in [plaats 1] , de onroerende zaak in [plaats 3] ( [perceel] ) en de onroerende zaak in [plaats 2] voorlichting door een deskundige nodig is. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige.
4.15.
Bij de waardering dient te worden uitgegaan van de verpachte staat. Hiertoe is het volgende redengevend. Bij de verdeling/toedeling van de gronden en de waardebepaling daarvan dient rekening te worden gehouden met bestaande pachtovereenkomsten (vgl. HR 20 juni 1975, NJ 1976, 414). [eiser in conventie] stelt in de dagvaarding dat de gronden in [plaats 2] sedert 2015 niet meer in gebruik zijn bij de Boomkwekerij en de pacht dus destijds feitelijk is beëindigd, hetgeen door [gedaagde in conventie] wordt betwist. In artikel 3.1 van de vaststellingsovereenkomst die dateert van een latere datum, namelijk 2019, staat echter nog vermeld dat de Boomkwekerij de gronden [plaats 2] (die niet aan [gedaagde in conventie] zijn verpacht) pacht op basis van de reeds bestaande pachtovereenkomsten. Dat de pachtovereenkomst (door de rechter) is ontbonden of anderszins is beëindigd, is dan ook onvoldoende feitelijk onderbouwd door [eiser in conventie] . De waardering dient dan ook plaats te vinden met inachtneming van de verpachte staat.
4.16.
De rechtbank zal dan ook een deskundigenbericht gelasten.
4.17.
De rechtbank heeft een deskundige benaderd. Mede naar aanleiding hiervan heeft de rechtbank nog behoefte aan een nadere toelichting door partijen. [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] duiden de te verdelen zaken aan als onroerende zaken/registergoederen.
- Enkele zaken zijn bebouwd met opstallen/woningen. De deskundige noemt in dit verband perceel [plaats 1] [nummer 25] . Partijen worden in de gelegenheid gesteld aan te geven in hoeverre er van bebouwing sprake is en zo ja hoe in hoeverre daarmee in hun visie bij de waardering rekening dient te worden gehouden.
- Daarnaast geeft de deskundige aan dat enkele te waarderen zaken tuin bij woningen lijken te zijn. De deskundige noemt in dit verband perceel [plaats 1] [nummer 27] en [nummer 28] . Partijen worden in de gelegenheid gesteld aan te geven in hoeverre dat het geval is en of en zo ja hoe in hoeverre daarmee in hun visie bij de waardering rekening dient te worden gehouden. De rechtbank tekent aan dat de deskundige heeft aangegeven dat tuinen niet in verpachte staat kunnen worden gewaardeerd.
4.18.
De zaak zal naar de rol worden verwezen om partijen gelijktijdig in de gelegenheid te stellen zich hierover uit te laten.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van woensdag
10 april 2024voor akte na tussenvonnis waarin
beidepartijen zich tegelijkertijd kunnen uitlaten over hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.17,
10 april 2024voor akte na tussenvonnis waarin
beidepartijen zich tegelijkertijd kunnen uitlaten over hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.17,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Baggel en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.