Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster II Handelszaken
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/408425 / HA ZA 23-208
Vonnis van 17 april 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. P.M. Boiten te Hendrik-Ido-Ambacht,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.C. Odekerken te Breda,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 3] ,
gedaagde,
advocaat mr. N.M. Lindhout-Schot te Tilburg,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [plaats 4] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.C. Odekerken te Breda,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [plaats 4] ,
gedaagde,
advocaat mr. F.A. van den Heuvel te Eindhoven,
5.
[gedaagde 5],
[gedaagde 5],
wonende te [plaats 5] ,
gedaagde,
advocaat mr. N.M. Lindhout-Schot te Tilburg,
6.
[gedaagde 6],
[gedaagde 6],
wonende te [plaats 6] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.C. Odekerken te Breda,
7.
[gedaagde 7],
[gedaagde 7],
wonende te [plaats 7] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.C. Odekerken te Breda,
8.
[gedaagde 8],
[gedaagde 8],
wonende te [plaats 3] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. Hoppenbrouwers te Breda,
9.
[gedaagde 9],
[gedaagde 9],
wonende te [plaats 8] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. Hoppenbrouwers te Breda,
10.
[gedaagde 10],
[gedaagde 10],
wonende te [plaats 9] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. Hoppenbrouwers te Breda,
11.
[gedaagde 11],
[gedaagde 11],
wonende te [plaats 10] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.C. Odekerken te Breda,
12.
[gedaagde 12],
[gedaagde 12],
wonende te [plaats 9] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.C. Odekerken te Breda,
13.
[gedaagde 13],
[gedaagde 13],
wonende te [plaats 7] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.C. Odekerken te Breda.
Partijen zullen hierna [eiser] , gedaagde 1, [gedaagde 2] , gedaagde 3, [gedaagde 4] , [gedaagde 5] , gedaagde 6, gedaagde 7, [gedaagde 8] , [gedaagde 9] , [gedaagde 10] , gedaagde 11, gedaagde 12 en gedaagde 13 genoemd worden.
Gedaagden 1, 3, 6, 7, 11, 12 en 13 zullen gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 augustus 2023 en daarin genoemde stukken
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser]
- de akte overlegging producties van [gedaagde 8] , [gedaagde 9] en [gedaagde 10] met producties 8 t/m 12
- de akte overlegging producties van [gedaagden] met productie 1
- de mondelinge behandeling op 17 april 2024 en de bij die gelegenheid door mr. Boiten overgelegde spreekaantekeningen met 1 bijlage en de door mr. Hoppenbrouwers overgelegde spreekaantekeningen. Op de mondelinge behandeling hebben mr. Odekerken en mr. Van den Heuvel aangegeven dat de door hen ingestelde reconventionele vorderingen als een verweer moeten worden beschouwd. Op grond hiervan gaat de rechtbank ervan uit dat de reconventionele vorderingen zijn getrokken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op [datum 1] is overleden de [vader] (hierna: vader). Op [datum 2] 2001 is overleden mevrouw [erflaatster] (hierna: erflaatster).
Tot aan het overlijden van vader waren vader en erflaatster met elkaar in gemeenschap van goederen gehuwd. Uit dit huwelijk zijn tien kinderen geboren te weten:
- gedaagde 1, [gedaagde 2] , gedaagde 3, [gedaagde 4] , [gedaagde 5] en gedaagde 6;
- wijlen mevrouw [naam 1] , met achterlating van één afstammeling, te weten gedaagde 7;
- wijlen de heer [naam 2] , met achterlating van vier afstammelingen, te weten [eiser] , [gedaagde 8] , [gedaagde 9] en [gedaagde 10] ;
- wijlen mevrouw [naam 3] , met achterlating van drie afstammelingen, te weten gedaagde 11, gedaagde 12 en gedaagde 13;
- één kind dat is vooroverleden zonder achterlating van afstammelingen.
2.2.
De nalatenschap van erflaatster is vereffend en verdeeld, behoudens de volgende zeven onroerende zaken in de kadastrale [gemeente] :
- [sectie 1] , [nummer 1]
- [sectie 1] , [nummer 2]
- [sectie 1] , [nummer 3]
- [sectie 1] , [nummer 4]
- [sectie 2] , [nummer 5]
- [sectie 2] , [nummer 6]
- [sectie 3] , [nummer 7]
2.3.
Erflaatster heeft in 1990 drie percelen geschonken aan de toen nog levende kinderen. Dit betreft de volgende onroerende zaken in de kadastrale [gemeente] :
- [sectie 4] , [nummer 8]
- [sectie 4] , [nummer 9]
- [sectie 3] , [nummer 10] .
2.4.
Voornoemde onroerende zaken zijn gelegen aan de rand van het gebied waarop [pretpark] is gevestigd.
2.5.
Het aandeel in de nalatenschap en in de eenvoudige gemeenschap is voor:
- gedaagde 1, [gedaagde 2] , gedaagde 3, [gedaagde 4] , [gedaagde 5] en gedaagde 6 ieder 1/9e
- [eiser] , [gedaagde 8] , [gedaagde 9] en [gedaagde 10] ieder 1/36e
- gedaagde 11, gedaagde 12 en gedaagde 13 ieder 1/27e.
2.6.
De percelen zijn verpacht en er is een zogenaamde ‘pachtpot’ gecreëerd.
2.7.
Op 24 juni 2022 zijn de percelen [sectie 4] , [nummer 8] , en [sectie 4] , [nummer 9] , verkocht aan [b.v.] en geleverd. De netto verkoopopbrengst is conform ieders aandeel verdeeld.
2.8.
Partijen kunnen niet in onderling overleg tot een verdeling van de resterende acht onroerende zaken komen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de nota’s van [advocatenkantoor] met factuurnummers [factuurnummer 1] en [factuurnummer 2] d.d. 10 januari 2019 alsmede de genoemde nog ‘te declareren verrichtingen’ in beide zaken per 20 juli 2021 zich niet kwalificeren als een schuld van de nalatenschap van erflaatster en/of van een gemeenschap waarbij partijen deelgenoten zijn;
II. de wijze van verdeling van de nalatenschap van erflaatster (zeven percelen) alsmede de wijze van verdeling van de eenvoudige gemeenschap (één perceel) te gelasten door te bepalen dat:
- alle tot de tussen partijen bestaande gemeenschappen behorende onroerende zaken met de volgende kadastrale aanduiding:
[sectie 1] , [nummer 1]
[sectie 1] , [nummer 2]
[sectie 1] , [nummer 3]
[sectie 1] , [nummer 4]
[sectie 2] , [nummer 5]
[sectie 2] , [nummer 6]
[sectie 3] , [nummer 7]
[sectie 3] , [nummer 10]
door de heer [naam 4] , rentmeester, makelaar en taxateur, verbonden aan [makelaarskantoor] althans door een door de rechtbank te benoemen makelaar op de vrije markt worden verkocht aan de hoogst biedende (rechts)persoon,
waarbij voornoemd makelaarskantoor de vanaf vraagprijs bindend zal bepalen en dat partijen in het kader van het verkooptraject de redelijke aanwijzingen van de makelaar in het kader van de uitoefening van zijn opdracht dienen op te volgen (zoals bijvoorbeeld met betrekking tot het door de makelaar noodzakelijk c.q. wenselijk geachte beheer met het oog op het maken van fotorapportages en/of bezichtigingen, het plaatsen van verkoopaanduidingen rondom de onroerende zaken etc.) en dat, indien de makelaar partijen adviseert om een door een gegadigde uitgebracht bod te aanvaarden partijen dienen mee te werken aan de totstandkoming van een op een dergelijk te baseren verkoopovereenkomst met die gegadigde mits zijn bod ten minste gelijk is aan de vooraf bepaalde laatprijs;
waarna de netto-verkoopopbrengst (dus na aftrek van de kosten van de makelaar, notaris en eventuele andere noodzakelijke kosten) tussen partijen wordt verdeeld zodanig dat ieder van de deelgenoten het hem of haar toekomende deel ontvangt van de netto-verkoopopbrengst;
- en het geldbedrag dat in depot staat bij [notariskantoor] met nummers [nummer 11] en [nummer 12] te verdelen zodanig dat ieder van de deelgenoten het hem of haar toekomende deel ontvangt van het na aftrek van de door de notaris gemaakte kosten in depot staande geldbedrag;
III. gedaagden te veroordelen om:
• binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de overeenkomst van opdracht met makelaar de heer [naam 4] , rentmeester, makelaar en taxateur, verbonden aan [makelaarskantoor] dan wel een andere makelaar te ondertekenen en deze makelaar de vanaf vraagprijs bindend te laten bepalen en deze makelaar toestemming te verlenen de gebruikelijke werkzaamheden m.b.t. de verkoop uit te laten voeren, waaronder doch niet uitsluitend beperkt het toelaten van de makelaar tot de onroerende zaken, het maken van foto’s door of namens de makelaar, het toestaan van het plaatsen van ‘te koop’-borden en -biljetten in en bij de onroerende zaken en deze te laten staan c.q. hangen, toestemming geven tot het publiceren van de onroerende zaken op websites, het toelaten van bezichtigingen, het beschikbaar zijn voor overleg met de makelaar op diens verzoek, en te bepalen dat indien een deelgenoot zijn medewerking weigert te verlenen aan de tot standkoming van de overeenkomst van opdracht met de makelaar, het ten deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van zijn instemmende verklaring;
• indien de makelaar partijen adviseert om een door een gegadigde uitgebracht bod te aanvaarden, partijen dienen mee te werken aan de totstandkoming van een op een dergelijk bod te baseren verkoopovereenkomst met die gegadigde mits zijn bod ten minste gelijk is aan de vooraf door de makelaar bepaalde laatprijs en te bepalen dat indien een deelgenoot weigert zijn medewerking te verlenen aan de ondertekening van de verkoopovereenkomst (op de gebruikelijke, door de ingeschakelde makelaar gehanteerde voorwaarden) dit vonnis in de plaats treedt van de instemmende verklaring van die deelgenoot;
• na betekening van dit vonnis mee te werken aan het notarieel transport van de onroerende zaken en te bepalen dat voor het geval een deelgenoot weigert zijn medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak aan de koper, dit vonnis voor wat betreft de verklaring van die deelgenoot in de notariële transportakte in de plaats treedt;
IV. in het geval de rechtbank een proceskostenveroordeling uitspreekt, gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure,
althans zodanig te oordelen als de rechtbank in goede justitie zal vernemen te behoren.
3.2.
[gedaagde 8] , [gedaagde 9] en [gedaagde 10] voeren verweer. Zij concluderen tot toewijzing van de vorderingen van [eiser] met dien verstande dat:
- in plaats van de in punt III genoemde termijn van veertien dagen, een termijn om aan de in dit punt gevorderde veroordeling te voldoen van ten minste vier weken wordt bepaald;
- indien het voorstel voor de wijze van verdeling van [eiser] , zoals verwoord in punten II en III, niet wordt gevolgd, de rechtbank de wijze van verdeling – inclusief de wijze waarop de daartoe benodigde praktische handelingen dienen te worden uitgevoerd – gelast of zelf de verdeling vaststelt, waarbij de rechtbank ambtshalve een deskundige zal benoemen om de waarde van de tot de gemeenschap behorende goederen vast te stellen;
• de in punt IV gevorderde proceskostenveroordeling wordt afgewezen althans dat [eiser] en/of de andere gedaagden, maar niet [gedaagde 8] , [gedaagde 9] en [gedaagde 10] zelf, in de proceskosten worden veroordeeld.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en verzoekt de wijze van verdeling van de onroerende zaken die behoren tot de nalatenschap van erflaatster en die in de eenvoudige gemeenschap aan partijen toebehoren en van het geldbedrag dat ten behoeve van partijen in depot wordt aangehouden bij [notariskantoor] , te gelasten volgens het stappenplan als in randnummer 18 van de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, althans de wijze van verdeling van deze gemeenschappelijke zaken te gelasten op een wijze die de rechtbank juist acht dan wel de (wijze van) verdeling zelf vast te stellen, met compensatie van de proceskosten.
3.4.
[gedaagde 5] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Zij verzoeken ex artikel 3:178 jo Pro 185 BW de navolgende wijze van verdeling te gelasten:
primair en subsidiair
te bepalen dat een onafhankelijke taxatie zal worden uitgevoerd door de Nationale Taxatie Service te Arnhem, waaraan voor zover nodig alle deelgenoten hun medewerking dienen te verlenen;
te bepalen dat de kosten verbonden aan deze taxatie voor rekening komen van de nalatenschap dan wel voor rekening van de deelgenoten, ieder voor een gelijk aandeel;
primair
te bepalen dat de deelgenoten gezamenlijk bij monde van [gedaagde 2] en/of [gedaagde 5] dan wel een onafhankelijke zaakwaarnemer binnen één maand na de ontvangst van het hiervoor bedoelde taxatierapport namens de deelgenoten aan [naam 5] een concreet verkoopvoorstel zullen doen, uitgaande van een grondprijs die gelijk is aan minimaal de nieuwe taxatieprijs dan wel de verkoopindicatie van [naam 6] x factor 2,5;
subsidiair
a. te bepalen dat de resterende percelen die in eigendom toebehoren aan partijen en waarin zij deelgenoot zijn, aan een derde dienen te worden verkocht;
b. te bepalen dat partijen binnen 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden gezamenlijk een makelaar/taxateur opdracht zullen te geven tot verkoop van de onder a. bedoelde percelen tegen een door de deelgenoten onderling overeen te komen vraag- en laatprijs;
c. te bepalen dat, indien de deelgenoten niet binnen 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden gezamenlijk een makelaar/taxateur opdracht hebben gegeven tot verkoop, ieder van de advocaten namens hun cliënt(en) afzonderlijk binnen 2 weken één makelaar/taxateur aanwijst, die dan gezamenlijk een uitvoerende makelaar/taxateur zullen aanwijzen;
d. te bepalen dat, indien de deelgenoten er niet binnen 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden in slagen om gezamenlijk de verkoopprijs (vraag- en laatprijs) te bepalen, de onder c. bedoelde makelaar(s)/taxateur(s) deze prijs bindend voor de deelgenoten vaststelt/vaststellen;
e. te bepalen dat de deelgenoten in overleg met de makelaar(s)/taxateur(s) een verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover die prijs volgens alle deelgenoten, gezien de onroerendgoedmarkt ter plaatse, de best mogelijke prijs is;
f. te bepalen dat, indien de deelgenoten het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, de onder c. bedoelde makelaar(s)/taxateur(s) die naar beste weten en kunnen bindend zal/zullen bepalen, waarna de deelgenoten de koopovereenkomst binnen één week nadat deze aan hen door de makelaar is toegezonden, zullen ondertekenen;
g. de deelgenoten te veroordelen om alle nodige medewerking te verlenen aan de verkoop van het onroerend goed, onder meer door (binnen de hiervoor genoemde termijnen):
- met de deelgenoten een makelaar aan te wijzen aan wie de verkoopopdracht zal worden gegeven, dan wel zelf een makelaar aan te wijzen die samen met een door de andere deelgenoten aangewezen makelaar een uitvoerende makelaar zal uitkiezen;
- het ondertekenen van de verkoopopdracht aan de makelaar(s);
- het voor zover nodig verlenen van toegang aan de makelaar(s)/taxateur(s) en mogelijke gegadigden;
- het ondertekenen van de koopovereenkomst op het moment dat er een kandidaat-koper is die een prijs wil betalen die tussen de overeengekomen dan wel door de makelaar(s)/taxateur(s) bindend bepaalde vraag- en laatprijs ligt;
- het meewerken aan het passeren van de notariële akte om het onroerend goed goederenrechtelijk aan de koper(s) te leveren;
h. te bepalen dat dit vonnis in de plaats zal treden van de rechtshandelingen te verrichten door alle deelgenoten (het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar(s)/taxateur(s), het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en het meewerken aan het opstellen en ondertekenen van de notariële akte) indien een of meer deelgenoten de in dit vonnis genoemde termijnen overschrijden;
i. te bepalen dat iedere deelgenoot gehouden is om een gelijk aandeel in de kosten van de makelaar(s)/taxateur(s), de notaris en de overige kosten van de verkoop en levering te dragen;
j. te bepalen dat de netto-verkoopopbrengst tussen de deelgenoten dient te worden verdeeld, zulks naar rato van ieders gerechtigdheid daarin;
althans een zodanige verdeling vast te stellen als de rechtbank in goede justitie zal bepalen.
3.5.
[gedaagde 4] voert verweer. [gedaagde 4] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en verzoekt
I. de wijze van verdeling van de onroerende zaken die behoren tot de nalatenschap van erflaatster en die in de eenvoudige gemeenschap aan partijen toebehoren te gelasten waarbij
primair
[gedaagde 4] de percelen [sectie 1] , [sectie 3] en [nummer 5] krijgt toebedeeld en kan overnemen tegen de getaxeerde waarde binnen 12 maanden na taxatie en het perceel [nummer 6] wordt verkocht aan een derde;
subsidiair
[gedaagde 4] de percelen [sectie 1] krijgt toebedeeld en kan overnemen tegen de getaxeerde waarde binnen 12 maanden na taxatie en de overige percelen worden verkocht aan een derde;
meer subsidiair
[gedaagde 4] zijn aandeel in de nalatenschap, zijnde 1/9e, krijgt toebedeeld in grond, perceel [nummer 3] , en de overige percelen worden verkocht aan een derde,
althans een zodanige verdeling van deze gemeenschappelijke zaken te gelasten op een wijze die de rechtbank juist acht;
II. het geldbedrag dat in depot staat bij [notariskantoor] met nummers [nummer 11] en [nummer 12] te verdelen zodanig dat ieder van de deelgenoten het hem of haar toekomende deel ontvangt van het na aftrek van de notariskosten, architectkosten en griffierechten voldaan door [gedaagde 4] in depot staande geldbedrag.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
facturen van mr. Linssen
4.1.
Tussen partijen staat vast dat mr. Linssen twee nota’s heeft gestuurd met factuurnummers [factuurnummer 1] en [factuurnummer 2] d.d. 10 januari 2019 van ieder € 6.050,00 en dat er nog ‘te declareren verrichtingen’ per 20 juli 2021 zijn waarvoor mr. Linssen nog geen factuur heeft gestuurd.
4.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat deze facturen en de nog te declareren verrichtingen geen schulden van de nalatenschap en/of van de eenvoudige gemeenschap zijn omdat niet alle deelgenoten opdracht voor de gedeclareerde en te declareren werkzaamheden hebben gegeven. Er was geen boedelvolmacht, aldus [eiser] .
4.3.
[gedaagde 8] , [gedaagde 9] , [gedaagde 10] en [gedaagden] onderschrijven de stellingen van [eiser] .
4.4.
[gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] stellen dat deze kosten schulden van de nalatenschap betreffen. De verrichtingen hebben volgens [gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] allemaal betrekking op de nalatenschap en pogingen om in het belang van de erven tot een zo gunstig mogelijke verkoop van het resterende onroerend goed te komen. Alles was gericht op een totaaloplossing. Dat er geen sprake was van een boedelvolmacht, betekent nog niet dat er geen opdracht is verstrekt door alle erven. Uit de specificatie van mr. Linssen blijkt dat hij als debiteur de erven heeft geadministreerd en dat niet alleen [gedaagde 5] en [gedaagde 4] (die voor mr. Linssen als contactpersonen namens de familie fungeerden) maar ook [eiser] en [gedaagde 8] als cliënten worden aangemerkt. Verder hebben [eiser] en [gedaagde 8] ook op eigen houtje contact onderhouden met mr. Linssen over hun onderlinge uitkoopproblemen.
4.5.
In artikel 4:7 lid 1 BW Pro is bepaald wat de schulden van de nalatenschap zijn. [gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] beroepen zich op het rechtsgevolg van deze kwalificatie, namelijk dat de kosten van mr. Linssen schulden van de nalatenschap zijn en daarom ten laste komen van de nalatenschap (het pachtdepot). De stelplicht en zo nodig de bewijslast rusten dan ook op [gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] .
4.6.
Volgens [gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] moeten de kosten van mr. Linssen worden gekwalificeerd als kosten van vereffening in de zin van artikel 4:7 lid 1 sub c BW Pro.
4.7.
Als productie 3 bij dagvaarding is de rekening en verantwoording inzake de nalatenschap van erflaatster van 30 maart 2011 overgelegd. Op pagina 2, het achtste liggende streepje, staat vermeld dat de nalatenschap van erflaatster is afgewikkeld en tot vereffening is gebracht, met dien verstande dat de hiervoor onder 2.2 registergoederen onverdeeld zijn, zodat de erfgenamen over wensen te gaan tot verdeling van de nalatenschap van erflaatster, met uitzondering van voormelde registergoederen.
Nu de nalatenschap van erflaatster is vereffend, ligt het op de weg van [gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] om feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat de nadien verrichte werkzaamheden van mr. Linssen als vereffeningskosten dienen te worden aangemerkt. Dit hebben [gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] echter nagelaten. In het licht daarvan valt niet in te zien dat de werkzaamheden van mr. Linssen zijn aan te merken als vereffeningskosten of andere kosten die vallen onder artikel 4:7 lid 1 BW Pro.
4.8.
Vordering I van [eiser] zal dan ook worden toegewezen.
verdeling onroerende zaken
4.9.
Partijen verschillen van mening over de wijze van verdeling van de (resterende) acht onroerende zaken.
4.10.
[gedaagde 4] wenst toedeling van één of meerdere onroerende zaken aan hem en verkoop van de overige onroerende zaken. [gedaagde 4] stelt dat hij belang bij toedeling heeft omdat hij op slechts 100 meter afstand van de percelen met de kadastrale nummers [nummer 1] , [nummer 4] , [nummer 3] en [nummer 2] woont en daarom een geografische en economische binding met deze percelen heeft. Verkoop is volgens [gedaagde 4] pas aan de orde wanneer geen der deelgenoten aanspraak maakt op toedeling.
4.11.
De overige partijen wensen verkoop van alle onroerende zaken. [eiser] betwist dat [gedaagde 4] een economische binding met de genoemde percelen heeft. [gedaagde 4] is geen boer of landbouwer en is dat nooit geweest; hij is een gepensioneerd ingenieur. Zijn doel is enkel om de gronden met winst door te verkopen. Volgens [eiser] is een gedeeltelijke toedeling en gedeeltelijk verkoop niet in het belang van alle deelgenoten en is de termijn van 12 maanden die [gedaagde 4] wenst voor beraad bezwaarlijk. Indien enkele percelen worden toebedeeld aan [gedaagde 4] en dus niet worden verkocht, heeft dat gevolgen voor de waarde van de overige percelen. Die zullen dan een minder hoge opbrengst genereren. Verkoop van het geheel voorkomt verdere discussies en procedures. [gedaagde 4] heeft al tientallen jaren de tijd gehad de percelen in eigendom toebedeeld te krijgen, maar heeft dat standpunt nimmer ingenomen dan wel nimmer actie ondernomen om de percelen toebedeeld te krijgen of op andere wijze uit de onverdeeldheid te geraken.
4.12.
De rechtbank stelt voorop dat de rechter op grond van artikel 3:185 BW Pro de wijze van verdeling gelast of zelf de verdeling vaststelt voor zover de deelgenoten over een verdeling niet tot overeenstemming kunnen komen. Indien de rechter op grond van artikel 3:185 BW Pro de verdeling vaststelt, heeft de rechter een grote mate van vrijheid. De rechter kan zelfs afwijken van de voorstellen van partijen met betrekking tot de verdeling van de gemeenschap, en hoeft niet expliciet in te gaan op hetgeen partijen aanvoeren (HR 17 april 1998, NJ 1999, 550). Bij de verdeling moet de rechter naar billijkheid rekening houden met de belangen van partijen en met het algemeen belang.
4.13.
Naar billijkheid rekening houdend met zowel de belangen van partijen als het algemeen belang zal de rechtbank geen toedeling van een of meer onroerende zaken aan [gedaagde 4] (en verkoop van de rest) als wijze van verdeling gelasten maar verkoop van alle onroerende zaken met verdeling van de netto-opbrengst. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.14.
De omstandigheid dat bij de vaststelling van de verdeling van de nalatenschap met de belangen van partijen rekening moet worden gehouden impliceert dat de rechter ook let op de omstandigheid dat een goed bijzondere waarde heeft voor een deelgenoot. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het onderhavige geval niet worden vastgesteld dat een van de onroerende zaken voor een van de deelgenoten ( [gedaagde 4] ) een bijzondere waarde heeft.
Dat percelen geografisch bij [gedaagde 4] in de buurt liggen is op zichzelf geen belang waarmee de rechtbank rekening houdt. [gedaagde 4] stelt weliswaar daarnaast dat hij een economische binding met de genoemde percelen heeft, maar dit is betwist, en niet nader door hem onderbouwd. Op de mondelinge behandeling stelt [gedaagde 4] dat hij plannen heeft voor ontwikkeling van de gronden maar – desgevraagd – heeft hij die plannen niet nader kunnen concretiseren. Verder ontkent [gedaagde 4] niet het verweer van [eiser] dat zijn doel is om de gronden met winst door te verkopen. De conclusie is dan ook dat [gedaagde 4] een financieel belang bij toedeling heeft. Het belang van de overige deelgenoten bij verkoop is eveneens een financieel belang. Naar het oordeel van de rechtbank wordt aan het financiële belang van partijen het meest tegemoet gekomen door verkoop. Toedeling aan [gedaagde 4] zou volgens hem immers moeten geschieden tegen de getaxeerde waarde, terwijl niet is weersproken dat bij verkoop (van het geheel) een hogere verkoopopbrengst kan worden gegenereerd hetgeen in het financiële belang van alle deelgenoten is. Verder weegt mee dat [gedaagde 4] bij verkoop zelf de mogelijkheid heeft om onroerende zaken te kopen.
de wijze van verkoop
4.15.
Een aantal partijen wenst dat de rechtbank een makelaar benoemt die de verkoop zal uitvoeren. Gesteld noch gebleken is dat de rechtbank een wettelijke bevoegdheid heeft om voor de (begeleiding van de) verkoop een makelaar te benoemen. Artikel 194 Rv Pro biedt deze bevoegdheid niet. Artikel 194 Rv Pro is onderdeel van de wettelijke regeling van het bewijsrecht (de Negende afdeling Bewijs van de Tweede titel van het Eerste Boek). Wanneer voor de beslissing van het geschil kennis of ervaring nodig is waarover de rechter niet beschikt, kan zij zich door deskundigen laten voorlichten (zoals over de waarde van de onroerende zaken). De benoeming van een deskundige kan ook dienen als bewijsmiddel van een partij. De door een aantal partijen voorgestelde benoeming van een rentmeester/makelaar heeft echter een ander doel, te weten de verkoop door een makelaar van de onroerende zaken. De rechtbank kan dan ook alleen bepalen door welke makelaar de onroerende zaken zullen worden verkocht.
4.16.
De wijze waarop de verdeling van de onroerende zaken dient plaats te vinden zal door de rechtbank worden bepaald. Uitgangspunt hierbij is dat executieproblemen zoveel mogelijk dienen te worden voorkomen.
Uit de jurisprudentie blijkt dat vaak een spoorboekje wordt meegegeven als waartoe het hof Den Haag van 28 januari 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:128) is gekomen, zodat aan alle belangen van partijen tegemoet wordt gekomen. Uitgangspunt bij dit Haags stappenplan is overleg tussen (meestal twee) partijen. Omdat er 14 erfgenamen zijn en het hen in het verleden ook niet is gelukt tot overeenstemming te komen, zal de rechtbank dit spoorboekje niet als uitgangspunt nemen.
4.17.
Het stappenplan van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] zal ook niet worden gevolgd omdat de rechtbank bij deze voorgestelde wijze van verkoop executieproblemen voorziet. Zo stellen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] voor dat partijen zelf een makelaar aanwijzen aan wie de verkoopopdracht zal worden gegeven, dan wel zelf een makelaar aanwijzen die samen met een door de andere deelgenoten aangewezen makelaar een uitvoerende makelaar zal uitkiezen. Gelet op de verschillende standpunten van partijen gaat de rechtbank er van uit dat het partijen niet zal lukken om samen een makelaar aan te wijzen. Het (subsidiaire) stappenplan van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] houdt in dat er eerst 5 makelaars moeten worden ingeschakeld voordat een verkoopopdracht kan worden gegeven. Dit acht de rechtbank niet wenselijk.
Omdat het in het belang van alle deelgenoten is dat de hoogst mogelijke verkoopopbrengst wordt gegenereerd, wordt ook het voorstel van [gedaagde 2] en [gedaagde 5] om de onroerende zaken aan [naam 5] te verkopen niet gevolgd. Net zo als [gedaagde 4] heeft [naam 5] uiteraard wel de mogelijkheid om een bod uit te brengen.
4.18.
Het door [gedaagden] voorgestelde stappenplan houdt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening met de belangen van alle deelgenoten, zodat ook dit niet wordt gevolgd. Op een aantal cruciale momenten dient volgens dit stappenplan met een meerderheid van stemmen te worden beslist, waarbij iedere partij een stem heeft die gelijk is aan zijn/haar aandeel. Uit artikel 3:185 lid 1 BW Pro volgt dat de rechter bij de vaststelling van de verdeling van een gemeenschap naar billijkheid dient rekening te houden met alle belangen van alle betrokken partijen (en met het algemeen belang) en dus ook met het belang van de minderheid. Indien het stappenplan van [gedaagden] gevolgd zou worden, zou aan het belang van de minderheid geen of onvoldoende betekenis worden gehecht omdat de meerderheid van de deelgenoten bepaalt op welke wijze de verdeling dient te geschieden.
4.19.
Op dezelfde grond wordt voorbijgegaan aan het bij akte overlegging producties als productie 1 door [gedaagden] overgelegde voorstel van [gedaagden] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] voor een compromis. In dit voorstel wordt namelijk ook op een aantal punten met een 6/9e meerderheid van stemmen beslist.
4.20.
Al het voorgaande in aanmerking nemende zal de rechtbank het stappenplan van [eiser] als uitgangspunt nemen.
4.21.
De (begeleiding van de) verkoop zal geschieden door de door [eiser] voorgestelde rentmeester [naam 4] (hierna: [naam 4] ).
4.22.
Aan het bezwaar van [gedaagde 2] , [gedaagde 5] , [gedaagde 4] en [naam 7] tegen de verkoop van het onroerend goed door [naam 4] gaat de rechtbank voorbij. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.23.
[gedaagde 4] stelt dat [naam 4] in het verleden betrokken is geweest als rentmeester. Toen was [naam 4] vaak onbereikbaar, toonde hij geen enkel initiatief tot verbetering van de opbrengst van de pacht en/of dienstverlening door hem zelf. [naam 4] draaide jaarlijks het zelfde riedeltje af voor hoge kosten, aldus nog steeds [gedaagde 4] . [gedaagde 5] stelt dat de rekening en verwoording door [naam 4] niet veel omhanden heeft gehad en dat hij hen niet heeft willen helpen toen zij dat vroegen.
In reactie hierop stelt [eiser] dat [naam 4] over het door hem gevoerde beheer steeds rekening en verantwoording heeft afgelegd en dat geen van partijen hiertegen bezwaar heeft gemaakt. Dat [naam 4] niet heeft willen helpen, komt omdat dit gratis moest, aldus [eiser] .
Gelet op dit verweer had het op de weg van [gedaagde 4] en [gedaagde 5] gelegen om hun stelling nader te onderbouwen. Dit hebben zij echter nagelaten.
[gedaagde 4] stelt verder dat [naam 4] geen onafhankelijke partij is gebleken. [naam 4] heeft banden met de regio waardoor hij volgens [gedaagde 4] ook – mogelijk zelfs meer – belangen heeft voor wat betreft een toekomstige aan/verkoop voor de [pretpark] . Dit wordt door [eiser] betwist.
Feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [naam 4] geen onafhankelijk partij is gebleken zijn door [gedaagde 4] niet gesteld. Daar tegenover staat dat tussen partijen vast staat dat [naam 4] een rentmeester NVR (Nederlandse Vereniging van Rentmeesters) is. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat dat betekent dat aan allerlei eisen en waarborgen (voor wat betreft kwaliteit en procedure) wordt voldaan.
De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de deskundigheid en onpartijdigheid van [naam 4] .
Dit brengt ook met zich mee dat de rechtbank geen aanleiding ziet om voorafgaand aan de opdracht aan [naam 4] een taxatie van de onroerende zaken door een andere rentmeester/makelaar te laten verrichten, zoals [gedaagde 5] en [gedaagde 2] in hun stappenplan hebben voorgesteld.
Dat [naam 4] , tot slot, volgens [gedaagde 4] hoge kosten in rekening brengt, is onvoldoende reden om de verkoop niet door hem te laten begeleiden. Anders dan [eiser] , hebben de andere partijen geen (andere) rentmeester/makelaar genoemd die zich (schriftelijk) bereid heeft verklaard de verkoop te begeleiden. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is het niet aan de rechtbank om een rentmeester te zoeken, maar moeten partijen iemand aandragen. Een vergelijking tussen het door [naam 4] genoemde uurtarief en het uurtarief van andere rentmeesters, om te kunnen beoordelen of [naam 4] (te) hoge kosten in rekening brengt, heeft dus niet kunnen plaatsvinden.
4.24.
Conform het verzoek van [gedaagde 8] , [gedaagde 9] en [gedaagde 10] zal de in het petitum van [eiser] onder punt III genoemde termijn niet op veertien dagen maar op vier weken worden bepaald.
4.25.
Gelet op de beslissingen in dit vonnis krijgt [naam 4] vergaande bevoegdheden. Om tegemoet te komen aan de angst bij sommige partijen dat de onroerende zaken te snel en niet voor de hoogst mogelijke prijs worden verkocht en om potentiële kopers in de gelegenheid te stellen om onderzoek te verrichten met betrekking tot de gestelde (ontwikkel)mogelijkheden van de onroerende zaken, zal worden bepaald dat de onroerende zaken minimaal een half jaar te koop moeten hebben gestaan voordat een bod kan worden geaccepteerd.
4.26.
Omdat alle partijen (en niet alleen gedaagden) gehouden zijn aan deze verkoop en de daaropvolgende overdracht mee te werken, zal de in punt III gevorderde veroordeling ook ten aanzien van [eiser] worden toegewezen.
4.27.
Met inachtneming van het vorenstaande zal de rechtbank de verdeling van de onroerende zaken gelasten zoals in het dictum is bepaald.
4.28.
De overige stellingen van partijen behoeven, gelet op het vorenstaande, geen nadere bespreking, nu zij niet tot een ander oordeel leiden.
geldbedrag in depot bij de notaris
4.29.
Tussen partijen staat als onweersproken vast dat er een geldbedrag in depot staat bij [notariskantoor] met nummers [nummer 11] en [nummer 12] en dat het geldbedrag zodanig dient te worden verdeeld dat ieder van de deelgenoten het hem of haar toekomende deel ontvangt na aftrek van de door de notaris gemaakte kosten . De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
4.30.
[gedaagde 4] stelt dat daarnaast ook nog de architectkosten en griffierechten die door hem zijn voldaan, in mindering dienen te strekken op het geldbedrag.
Feiten en omstandigheden op grond waarvan deze kosten in mindering strekken op het depotbedrag, zijn door [gedaagde 4] niet gesteld terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. Deze stelling wordt dan ook als onvoldoende feitelijk onderbouwd gepasseerd.
proceskosten
4.31.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Hieronder zijn ook begrepen de proceskosten die zijn gemaakt met betrekking tot de in eerste instantie ingediende reconventionele vorderingen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de nota’s van [advocatenkantoor] met factuurnummers [factuurnummer 1] en [factuurnummer 2] d.d. 10 januari 2019 alsmede de genoemde nog ‘te declareren verrichtingen’ in beide zaken per 20 juli 2021 niet kwalificeren als een schuld van de nalatenschap van erflaatster en/of van een gemeenschap waarbij partijen deelgenoten zijn,
5.2.
gelast de wijze van verdeling van de nalatenschap van erflaatster (zeven percelen) alsmede de wijze van verdeling van de eenvoudige gemeenschap (één perceel) als volgt,
5.2.1.
bepaalt dat alle tot de tussen partijen bestaande gemeenschappen behorende onroerende zaken met de volgende kadastrale aanduiding:
[sectie 1] , [nummer 1]
[sectie 1] , [nummer 2]
[sectie 1] , [nummer 3]
[sectie 1] , [nummer 4]
[sectie 2] , [nummer 5]
[sectie 2] , [nummer 6]
[sectie 3] , [nummer 7]
[sectie 3] , [nummer 10]
door de heer [naam 4] , rentmeester, makelaar en taxateur, verbonden aan [makelaarskantoor] , op de vrije markt worden verkocht aan de hoogst biedende (rechts)persoon,
5.2.2.
bepaalt dat de heer [naam 4] de laatprijs en de vraagprijs bindend zal bepalen en dat partijen in het kader van het verkooptraject de redelijke aanwijzingen van hem in het kader van de uitoefening van zijn opdracht dienen op te volgen (zoals bijvoorbeeld met betrekking tot het door de makelaar noodzakelijk c.q. wenselijk geachte beheer met het oog op het maken van fotorapportages en/of bezichtigingen, het plaatsen van verkoopaanduidingen rondom de onroerende zaken etc.) en dat, indien voornoemde makelaar partijen adviseert om een door een gegadigde uitgebracht bod te aanvaarden partijen dienen mee te werken aan de totstandkoming van een op een dergelijk bod te baseren verkoopovereenkomst met die gegadigde mits zijn bod ten minste gelijk is aan de vooraf door de heer [naam 4] bepaalde laatprijs,
5.2.3.
bepaalt dat de onroerende zaken minimaal een half jaar te koop moeten hebben gestaan voordat een bod kan worden geaccepteerd,
5.2.4.
bepaalt dat de netto-verkoopopbrengst (dus na aftrek van de kosten van de makelaar, notaris en eventuele andere noodzakelijke kosten) tussen partijen wordt verdeeld naar rato van ieders gerechtigdheid daarin,
5.2.5.
veroordeelt partijen om alle nodige medewerking te verlenen aan de verkoop van het onroerend goed, onder meer door:
- binnen vier weken na betekening van het vonnis de overeenkomst van opdracht met de heer [naam 4] , rentmeester, makelaar en taxateur, verbonden aan [makelaarskantoor] te ondertekenen;
- deze makelaar de laatprijs en vraagprijs bindend te laten bepalen;
- deze makelaar toestemming te verlenen de gebruikelijke werkzaamheden m.b.t. de verkoop uit te laten voeren, waaronder doch niet uitsluitend het toelaten van de makelaar tot de onroerende zaken, het maken van foto’s door of namens de makelaar, het toestaan van het plaatsen van ‘te koop’-borden en -biljetten in en bij de onroerende zaken en deze te laten staan c.q. hangen, het toestemming geven tot het publiceren van de onroerende zaken op websites, het toelaten van bezichtigingen, het beschikbaar zijn voor overleg met de makelaar op diens verzoek;
- indien de makelaar partijen conform 5.2.2. adviseert om een door een gegadigde uitgebracht bod te aanvaarden, mee te werken aan de totstandkoming van een op een dergelijk bod te baseren verkoopovereenkomst (op de gebruikelijke, door [naam 4] gehanteerde voorwaarden) met die gegadigde, mits zijn bod ten minste gelijk is aan de vooraf door de makelaar bepaalde laatprijs;
- mee te werken aan het notarieel transport van de onroerende zaken; en
bepaalt dat, voor het geval een deelgenoot weigert zijn medewerking te verlenen, dit vonnis in de plaats zal treden van de ontbrekende wilsverklaring van (/de rechtshandelingen te verrichten door) alle deelgenoten (het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar, het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en het meewerken aan het opstellen en ondertekenen van de notariële akte),
5.3.
bepaalt dat het geldbedrag dat in depot staat bij [notariskantoor] met nummers [nummer 11] en [nummer 12] na aftrek van de door de notaris gemaakte kosten wordt verdeeld naar rato van ieders gerechtigdheid daarin,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Baggel en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.