Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10884440 CV EXPL 24-300
Vonnis van 24 april 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap Five Oaks Real Estate and Investments B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Roosendaal,
eiseres,
hierna te noemen: Five Oaks,
gemachtigde: mr. J.N. Reijn, gerechtsdeurwaarder te Tilburg,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonadres] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.Het verloop van het geding
1.1.
Deze procedure gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen Five Oaks en [gedaagde] moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand.
1.2.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
- het tussenvonnis van 31 januari 2024 met de daarin genoemde stukken;
- de mondelinge behandeling van 21 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Hierna is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
Five Oaks vordert bij vonnis, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.333,86 aan achterstallige huur (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.038,71 vanaf
9 januari 2024 tot de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 479,57 per maand aan huur vanaf februari 2024 tot aan de ontbinding en als schadevergoeding vanaf de ontbinding totdat de woning is ontruimd, en met kosten en rente, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Daarnaast vraagt Five Oaks het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld.
2.2.
Op de rolzitting van 17 januari 2024 heeft [gedaagde] de vordering met hierin een huurachterstand (inclusief kosten voor het slot) van € 2.038,71, zoals opgenomen in de dagvaarding, erkend. Verder heeft [gedaagde] omstandigheden geschetst waaronder de huurachterstand is ontstaan. Zo is de huurachterstand ontstaan vanwege werk als ZZP-er waardoor sprake was van een instabiel inkomen. [gedaagde] heeft verder gesteld dat hij graag zijn woning wil behouden.
2.3.
Bij vonnis van 31 januari 2024 is vervolgens een mondelinge behandeling bepaald, waarvoor beide partijen zijn uitgenodigd. [gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft geprobeerd telefonisch contact met hem op te nemen, maar [gedaagde] was niet bereikbaar.
2.4.
Five Oaks heeft haar vordering ter zitting nader toegelicht en het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat uit het onbetaald laten van de (volledige) huur. De actuele huurachterstand bedraagt € 2.997,31 tot en met maart 2024. Verder heeft Five Oaks in het buiengerechtelijke traject [gedaagde] verschillende mogelijkheden geboden om op de huurachterstand in te lopen, maar [gedaagde] heeft dit nagelaten. Nu [gedaagde] de volledige huur structureel niet (tijdig) betaalt en toezeggingen niet nakomt, heeft Five Oaks geen vertrouwen dat de huurbetalingen in het vervolg tijdig en volledig door [gedaagde] zal worden voldaan. De hoogte van de huurachterstand en het structureel te laat betalen van de huurpenningen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de (neven)vorderingen daartoe dienen te worden toegewezen, aldus Five Oaks.
2.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
Huurachterstand
3.1.
Five Oaks heeft op de mondelinge behandeling gesteld dat de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 2.997,31 (huurachterstand tot en met maart 2024). [gedaagde] is niet op de mondelinge behandeling verschenen en heeft dit dus niet weersproken, zodat zal het bedrag van € 2.997,31 aan actuele huurachterstand (inclusief kosten voor het slot) worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
3.2.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.
3.3.
De kantonrechter stelt vast dat de openstaande huurschuld ten tijde van de dagvaarding in totaal ruim 4 maanden bedroeg. De huurachterstand is tijdens de procedure opgelopen met de maanden februari en maart 2024 tot een bedrag van € 2.997,31 (inclusief kosten voor het slot). Gelet op deze huurachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woning (met nevenvorderingen) dan ook gerechtvaardigd. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning (met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis) kan worden toegewezen.
Vervaltermijnen en toekomstige huurtermijnen
3.4.
De kantonrechter wijst het gevorderde bedrag van € 479,57 per maand voor nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 april 2024 toe, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. De huurtermijnen tot en met maart 2024 zijn al meegenomen in het toe te wijzen bedrag dat [gedaagde] moet betalen.
3.5.
De kantonrechter wijst eveneens toe een bedrag van € 479,57 per maand als gebruiksvergoeding/schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen.
Rente en kosten
3.6.
De gevorderde verschenen en toekomstige wettelijke rente zal als niet weersproken worden toegewezen zoals hierna in de beslissing bepaald.
3.7.
Voorts vordert Five Oaks een bedrag van € 250,34 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter overweegt dat Five Oaks, op grond van de met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten samenhangende wettelijke bepalingen, in deze zaak moet aantonen dat zij een kosteloze aanmaning conform artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek heeft verzonden aan [gedaagde] . Gelet op de stellingen van Five Oaks en de bij dagvaarding overgelegde brief van 23 november 2023 heeft zij aan dit vereiste voldaan. Het gevorderde bedrag aan vergoeding van de buitengerechtelijke kosten komt vervolgens overeen met de het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, zodat dit bedrag toewijsbaar is.
3.8.
Aangezien [gedaagde] terecht voor de huurachterstand in deze procedure is betrokken, wordt hij in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten worden aan zijde van Five Oaks begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 372,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x € 204,00)
- nakosten € 132,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.048,72
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te [woonadres] ;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Five Oaks te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Five Oaks te betalen:
- een bedrag van € 3.293,05 aan huur tot en met maart 2024 (inclusief kosten voor het slot, buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.038,71 vanaf 9 januari 2024 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- een bedrag van € 479,57 ten bedrage van de huurprijs per huurperiode vanaf
1 april 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van de desbetreffende huurtermijn(en) tot de dag der algehele voldoening;
- Een bedrag van € 479,57 aan schade/gebruikersvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van desbetreffende termijn tot de dag der algehele voldoening;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.048,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
4.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van ‘t Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024.