Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/6028
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Oosterhout),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2022 (de toestandsdatum) vastgesteld op
€ 1.246.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2022 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar: [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het object is een winkelpand gelegen op de [locatie] in [plaats 2] . Het winkelpand bestaat uit een winkelruimte op de begane grond en een winkelruimte op de eerste verdieping, uit het bouwjaar 1997, met een totale oppervlakte van 2.690 m2, bestaande uit 1.395 m2 winkelruimte op de begane grond en 1.295 m2 winkelruimte op de eerste verdieping.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepschriften en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding
4.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (b) wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum; artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ).
4.2.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De beroepsgrond
5. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepsgronden en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Ter zitting is daaraan toegevoegd dat belanghebbende zeer zwaar is getroffen door de coronapandemie, het object geen winkel betreft maar een markthal waarvoor een maximale huurwaarde van € 49 m2 zou moeten gelden en dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 949.000.
Toestandsdatum
6. De heffingsambtenaar heeft op basis van de handreiking van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen Lokale Overheden (ESBL), uitgebracht in opdracht van de VNG en de Waarderingskamer, een verschuiving van de waardepeildatum (1 januari 2021) naar toestandsdatum (1 januari 2022) toegepast nu het object is geraakt door specifieke publiekrechtelijke overheidsmaatregelen, namelijk het verbod het object te openen voor publiek gedurende een bepaalde periode tijdens het belastingjaar vanwege de coronapandemie.
6.1.
Niet in geschil is dat de toestandsdatum voor onderhavige waardebepaling maatgevend is. Wel in geschil is de mate waarin daarmee rekening is gehouden. Bij de taxatie heeft een correctie plaatsgevonden van 4 % op de waarde van het object. Door deze correctie is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het object voor een bepaalde periode een beperkt gebruiksnut voor het bedrijf had. De toepaste correctie is namelijk ruimer dan het ESBL, de VNG en de Waarderingskamer hebben geadviseerd.
Nu belanghebbende slechts heeft gesteld dat het bedrijf zwaar is getroffen door de coronapandemie, zonder nadere onderbouwing hiervan en voorts niet inzichtelijk heeft gemaakt tot welke consequenties dit zou moeten leiden, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 1.246.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] . Uit het verweerschrift volgt dat de voor het object gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,6 is herleid uit deze twee verkochte vergelijkingsobjecten. Verder is gebruik gemaakt van de huurtransacties van [adres 4] te [plaats 2] , [adres 5] te [plaats 4] , [adres 6] te [plaats 5] , [adres 7] te [plaats 2] en [adres 8] te [plaats 2] . Uit deze huurtransacties volgt een gemiddelde huurprijs per m2 per jaar. Op basis van de huurwaarde van het object heeft de taxateur een gemiddelde huurwaarde van € 51 berekend. Deze huurwaarde is lager dan de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten.
7.1.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van
€ 1.246.000 niet te hoog is.
7.2.
Belanghebbende heeft hier enkel tegenin gebracht dat een huurwaarde van € 49 zou moeten volstaan en dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld, zonder deze stellingen nader te concretiseren en onderbouwen.
7.3.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en aannemelijk heeft gemaakt dat hij de aan het object toegekende waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Immateriëleschadevergoeding (IMS)
8. Belanghebbende verzoekt om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. [1] De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 10 november 2022. De rechtbank doet uitspraak op 26 april 2024. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden zodat geen recht op vergoeding van immateriële schade bestaat.
Conclusie
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2022 gehandhaafd blijven.
10.1.
Voorts bestaat er geen aanspraak op vergoeding van de immateriële schade noch moet het griffierecht aan belanghebbende worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 26 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.