Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 10634225 CV EXPL 23-2988
vonnis d.d. 17 januari 2024
inzake
de besloten vennootschap KIN Makelaars Rijen B.V.,
(statutair) gevestigd te Rijen, gemeente Gilze en Rijen,
eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde] B.V. te [plaats 1] ,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te ( [postcode 1] ) [plaats 2] aan het [adres 1] ,
gedaagde sub 1,
procederend in persoon,
en
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te ( [postcode 2] ) [plaats 3] , [gemeente] , aan het [adres 2] ,
gedaagde sub 2,
gemachtigde: mr. H. Sanli, advocaat te Helmond.
Partijen worden hierna aangeduid als “KIN Makelaars”, “ [gedaagde sub 1] ” en “ [gedaagde sub 2] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaardingen van 18 juli 2023 met producties;
b. de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] van 30 augustus 2023 met producties;
c. de conclusie van repliek van 27 september 2023 met één productie;
d. de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 2] van 22 november 2023 met één producties;
e. de akte van KIN Makelaars van 6 december 2023.
2.Het geschil
2.1
KIN Makelaars vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.422,13, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.210,00 vanaf 5 juli 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proces- en nakosten.
2.2
[gedaagde sub 1] heeft voor de eerste rolzitting schriftelijk uitstel gevraagd voor het nemen van een conclusie van antwoord. Dit uitstel is verleend. [gedaagde sub 1] heeft nadien geen conclusie van antwoord ingediend. Hij heeft dus geen verweer gevoerd tegen de vordering.
2.3
[gedaagde sub 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van KIN Makelaars in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- KIN Makelaars exploiteert een makelaarsbureau;
- op 13 september 2019 is tussen partijen een overeenkomst tot dienstverlening tot stand gekomen, waarin is opgenomen dat KIN Makelaars [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zou begeleiden bij de verkoop van hun woning, staande en gelegen te ( [postcode 3] ) [plaats 3] aan het [adres 3] . In de overeenkomst is onder andere opgenomen:
“(…) 5. Mocht de opdrachtgever de opdracht intrekken, (tijdelijk) opschorten of (tijdelijk) verhuren alsmede mocht de makelaar de opdracht teruggeven, dan verplicht de opdrachtgever zich aan Kin Makelaars tot betaling van de onder 2 sub a gemaakte kosten alsmede een vergoeding van € 1.000,= (excl. BTW). (…)”;
- [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op enig moment de opdracht aan KIN Makelaars ingetrokken;
- KIN Makelaars heeft op 15 september 2022 een factuur voor een bedrag van € 1.210,00 (inclusief btw) aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toegestuurd;
- [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben deze factuur onbetaald gelaten.
3.2
KIN Makelaars vordert betaling van haar factuur, te vermeerderen met rente en kosten. Zij stelt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen, waarin een annuleringsvergoeding is opgenomen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de opdracht ingetrokken, zodat zij op grond van de overeenkomst de annuleringsvergoeding verschuldigd zijn. Deze laten zij onterecht onbetaald, zodat zij rente en kosten verschuldigd zijn geworden. Op het verweer van [gedaagde sub 2] geeft KIN Makelaars aan dat de factuur is opgesteld na intrekking van de opdracht. Dit heeft niets te maken met de datum, waarop de overeenkomst is gesloten. Het is vervolgens juist dat de woning pas ‘actief’ in de verkoop zou gaan op verzoek van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Dit is echter geen opschortende voorwaarde van de overeenkomst, dus doet niet af aan de bevoegdheid van KIN Makelaars om de annuleringsvergoeding in rekening te brengen. Tot slot regarderen de tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geldende afspraken KIN Makelaars niet. Dit doet dus niet af aan de hoofdelijke aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] (en [gedaagde sub 1] ) jegens KIN Makelaars. KIN Makelaars is er immers niet mee akkoord gegaan dat [gedaagde sub 2] zou worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
3.3
[gedaagde sub 2] voert aan dat de overeenkomst in 2019 is gesloten en dat pas op 15 september 2022 de factuur met de annuleringsvergoeding is gestuurd. Gelet op het tijdsverloop had zij erop mogen vertrouwen dat KIN Makelaars geen aanspraak meer zou maken op de annuleringsvergoeding. KIN Makelaars was er immers van op de hoogte dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in echtscheiding lagen. Daarbij heeft KIN Makelaars nimmer werkzaamheden verricht, nu [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] haar niet de opdracht heeft gegeven de woning in de actieve verkoop te zetten. Het is dan ook niet redelijk dat een vergoeding in rekening wordt gebracht door KIN Makelaars. Voor zover de vergoeding verschuldigd is, heeft de rechtbank in de echtscheidingsbeschikking tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opgenomen dat [gedaagde sub 1] de volledige vergoeding dient te voldoen. Hiervan is KIN Makelaars ook op de hoogte. [gedaagde sub 2] is dan ook onterecht betrokken in deze procedure. Zij vraagt op zijn minst ontslagen te worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
3.4
De kantonrechter overweegt dat tussen partijen vaststaat dat de overeenkomst van dienstverlening, die door KIN Makelaars bij dagvaarding in het geding is gebracht, tussen partijen is gesloten en dat daarin een annuleringsvergoeding is opgenomen. Ook staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op enig moment de opdracht hebben ingetrokken, zodat KIN Makelaars op grond van de overeenkomst de annuleringsvergoeding in rekening mocht brengen.
Hoofdelijke aansprakelijkheid:
3.5
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde sub 2] is dat zij ten onrechte in de procedure is betrokken, nu zij niet (meer) hoofdelijk aansprakelijk is of geacht moet worden. Zij verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de beschikking van de rechtbank van 21 december 2021 en de correspondentie tussen de gemachtigden van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
3.6
De kantonrechter overweegt dat de overeenkomst een overeenkomst van opdracht betreft, zoals bedoeld in artikel 7:400 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). In artikel 7:407 lid 1 BW Pro is opgenomen dat, als sprake is van twee of meer opdrachtgevers (in dit geval [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ), zij hoofdelijk aansprakelijk zijn tegenover de opdrachtnemer (in dit geval KIN Makelaars). In beginsel zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus hoofdelijk aansprakelijk jegens KIN Makelaars.
3.7
Dit kan anders zijn als KIN Makelaars [gedaagde sub 2] heeft ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat hiervan sprake is wordt betwist door KIN Makelaars en is ook niet gebleken. De tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geldende afspraken kunnen hier geen verandering in brengen, nu KIN Makelaars niet betrokken was bij die procedure. Deze afspraken gelden enkel tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Tegenover KIN Makelaars is [gedaagde sub 2] nog steeds aansprakelijk. Het is aan haar om, in het geval zij een bedrag aan KIN Makelaars betaalt, dit via een regresvordering op [gedaagde sub 1] te verhalen. Dit onderdeel van het verweer slaagt niet.
Afstand van recht of rechtsverwerking:
3.8
Vervolgens lijkt uit de stellingen van [gedaagde sub 2] voort te vloeien dat zij van mening is dat KIN Makelaars afstand heeft gedaan van het recht om de annuleringsvergoeding in rekening te brengen of haar rechten heeft verwerkt, nu [gedaagde sub 2] stelt dat de overeenkomst in 2019 is gesloten en pas op 15 september 2022 de intrekkingsnota is gestuurd. [gedaagde sub 2] (en [gedaagde sub 1] ) mocht(en) erop vertrouwen dat KIN Makelaars geen aanspraak meer zou maken op de annuleringsvergoeding, aldus [gedaagde sub 2] .
3.9
De kantonrechter overweegt dat onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van een afstand van recht of rechtsverwerking. Immers, op grond van artikel 6:160 BW Pro is een actieve handeling nodig om afstand te doen van een recht. Volgens de stellingen van [gedaagde sub 2] is hooguit sprake van stilzitten aan de zijde van KIN Makelaars, zodat geen sprake is van een rechtshandeling op grond waarvan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] erop mochten vertrouwen dat KIN Makelaars de vergoeding niet meer in rekening zou brengen. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is volgens vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld HR 26 maart 1999, NJ 1999, 445) enkel tijdsverloop of stilzitten eveneens onvoldoende. Ook dit onderdeel van het verweer slaagt niet.
Redelijkheid van de vergoeding:
3.1
Tot slot doet [gedaagde sub 2] een beroep op de redelijkheid en billijkheid, nu in haar ogen door KIN Makelaars geen werkzaamheden zijn verricht tussen het moment van aangaan van de overeenkomst en de intrekking van de overeenkomst. Het in rekening brengen van een vergoeding is dus niet redelijk, aldus [gedaagde sub 2] .
3.11
De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde sub 2] een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals opgenomen in artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft KIN Makelaars op dit standpunt nog onvoldoende kunnen reageren, zodat zij KIN Makelaars daartoe in de gelegenheid zal stellen. Daarbij dient KIN Makelaars in ieder geval in het kader van de redelijkheid van de door haar in rekening gebrachte vergoeding te reageren op het volgende.
3.12
Uit artikel 7:408 lid 1 BW Pro volgt dat de opdrachtgever de overeenkomst te allen tijde kan opzeggen. Artikel 7:408 lid 3 BW Pro bepaalt vervolgens dat een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van zijn beroep ter zake van een opzegging, waarvan in de onderhavige zaak sprake is, geen schadevergoeding is verschuldigd. In artikel 7:413 lid 1 BW Pro is bepaald dat van artikel 7:408 lid 3 BW Pro niet kan worden afgeweken, terwijl lid 2 van dit artikel bepaalt dat van artikel 7:408 lid Pro 1 én artikel 7:411 BW Pro niet kan worden afgeweken ten nadele van de opdrachtgever als bedoeld in artikel 7: 408 lid 3 (dus: de niet professionele opdrachtgever). Het voorgaande lijkt te leiden tot de vernietigbaarheid van artikel 5 van Pro de overeenkomst, nu het lijkt alsof een forfaitaire annuleringsvergoeding in rekening wordt gebracht, die niet is gebaseerd op uitgevoerde werkzaamheden en/of gemaakte kosten.
3.13
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de terechtzitting van
[datum], voor het nemen van een akte na tussenvonnis door KIN Makelaars zoals bedoeld in overweging sub 3.11 en 3.12;
[datum], voor het nemen van een akte na tussenvonnis door KIN Makelaars zoals bedoeld in overweging sub 3.11 en 3.12;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.