Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1957
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] B.V.),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda).
Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 februari 2023.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 oktober 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 565.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4
De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende [naam 2] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning (bouwjaar 1922) met een oppervlakte van 128 m² met een kelder (5 m²) en berging (23 m²) op een perceel van 308 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 550.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 565.000.
3.2
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.2
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 570.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 565.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.1
Ter zitting heeft belanghebbende zich primair op het standpunt gesteld dat de referentiewoningen in beroep niet vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen zijn jaren dertig woningen (bouwjaar gelegen tussen 1929-1931) en hebben spouwmuren. De woning van belanghebbende heeft geen spouwmuren.
6.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat het lastig is om woningen te vinden die precies hetzelfde bouwjaar én locatie hebben. Er is gezocht naar de best mogelijk vergelijkbare panden.
6.3
De rechtbank vindt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de beroepsfase is gekozen voor andere objecten dan in de bezwaarfase, mede vanwege de locatie. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in ieder fase van de procedure de waarde opnieuw mag onderbouwen, ook middels nieuwe referentiewoningen. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen vindt de rechtbank voldoende vergelijkbaar qua bouwperiode, uitstraling en type woning en ligging. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen?
7.1
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Vervolgens heeft hierop een correctie plaatsgevonden voor de afwijkende KOUDV-waarden.
7.2
Belanghebbende bepleit dat door de heffingsambtenaar de bovengemiddelde ligging (factor 4) onvoldoende aannemelijk is gemaakt. Belanghebbende stelt dat de woning een gemiddelde ligging (factor 3) heeft, doordat belanghebbende overlast ervaart van de kazerne aan de achterzijde van de woning. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat na herbeoordeling in beroep is uitgegaan van een bovengemiddelde ligging, doordat de woning van belanghebbende aan een park gelegen is met vrij uitzicht op een vijver. Daarbij liggen de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 4] dichterbij de kazerne dan de woning van belanghebbende.
7.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de bovengemiddelde ligging voldoende aannemelijk gemaakt. De woning van belanghebbende ligt dichtbij het centrum en heeft uitzicht op een vijver. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gekozen voor referentiewoningen die tevens dichtbij de kazerne liggen, met vergelijkbare overlast van deze kazerne. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd dat er geen neerwaartse correctie hoeft plaats te vinden vanwege de ligging in de buurt van de kazerne. Dat er sprake is van parkeer- en verkeeroverlast en overlast van drugsgebruik in de straat heeft belanghebbende niet onderbouwd.
7.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de slechtere staat van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning van belanghebbende. De woning van belanghebbende heeft factor 2 gekregen voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. De referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 3] hebben factor 4 gekregen voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. De referentiewoning aan [adres 4] heeft factor 4 gekregen voor onderhoud.
Conclusie en gevolgen
8.1
De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
8.2
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 7 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.