Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/411866 / HA ZA 23-384
Vonnis van 1 mei 2024
in de zaak van
STICHTING ZEEUWLAND,
gevestigd te Schouwen-Duiveland,
eisende partij in conventie, verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: Zeeuwland,
advocaat: mr. J. Mikes,
tegen
.1.[gedaagde in conventie 1] ,
wonende te [plaats 1] ,
2.
[gedaagde in conventie 2],
2.
[gedaagde in conventie 2],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] ,
advocaat: mr. N. Overeem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 oktober 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 18,
- de akte wijziging van eis, tevens houdende overlegging producties en aanvulling bewijsaanbod van Zeeuwland, met producties 19 t/m 21,
- de akte overlegging producties van [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] , met producties 20 t/m 31,
- het overzicht van de beslagstukken van Zeeuwland, met bijlages a t/m e,
- de mondelinge behandeling van 18 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Mikes en mr. Overeem hebben ter zitting spreekaantekeningen overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Zeeuwland is een woningcorporatie. [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] zijn allebei makelaar en registertaxateur.
2.2.
Partijen zijn op 24 januari 2018 een overeenkomst aangegaan voor de verkoop van de woning aan [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) door Zeeuwland aan [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] voor € 158.000. In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis voor permanente bewoning.
[…]
20.7
Zelfbewoning
Koper is verplicht het verkochte met ingang van datum van levering te gebruiken voor zelfbewoning.”
2.3.
Nadat bij Zeeuwland twijfels ontstonden over de vraag of [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] de woning als beleggingsobject of tweede woning zouden gaan gebruiken, zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan. [gedaagde in conventie 1] heeft Zeeuwland verzekerd dat hij zich met zijn gezin in [plaats 1] zou vestigen, waarop de levering is doorgegaan.
2.4.
Bij akte van 1 maart 2018 is de woning aan [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] geleverd. In de akte van levering zijn vrijwel gelijkluidende bepalingen als artikel 6.3 en 20.7 van de koopovereenkomst opgenomen. Na verbouwing van de woning zijn [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] medio juni 2018 met hun kinderen in de woning getrokken.
2.5.
[gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] hebben op 24 december 2019 een woning in [plaats 2] verkregen. [gedaagde in conventie 2] is medio maart 2020 met de kinderen naar die woning verhuisd.
2.6.
Zeeuwland heeft op 20 mei 2020 een e-mail aan [gedaagde in conventie 1] gezonden, waarin wordt aangegeven dat het gebruik van de woning als deeltijdwoning in strijd is met de contractuele afspraken en is verzocht om stukken aan te leveren waaruit blijkt dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] permanent in de woning wonen. Diezelfde dag heeft [gedaagde in conventie 1] geantwoord dat hij op het adres staat ingeschreven, sociaal, cultureel en economisch actief is in [plaats 1] en onder wisselende omstandigheden wel of niet in de woning is, alleen of met het gezin.
2.7.
Per e-mail van 29 juli 2020 heeft Zeeuwland aan [gedaagde in conventie 1] aangegeven de bevestiging dat hij in de woning woont voor kennisgeving aan te nemen. In de e-mail heeft Zeeuwland ook aangegeven dat [gedaagde in conventie 2] zich (ook) hoofdelijk heeft verbonden tot nakoming van de zelfbewoningsplicht, maar dat zij het vooralsnog accepteert dat uitsluitend één van beiden permanent in de woning het hoofdverblijf heeft.
2.8.
Per brief van 17 januari 2023 heeft Zeeuwland [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] aangesproken op de schending van de zelfbewoningsplicht. Per brief van 19 januari 2023 heeft [gedaagde in conventie 1] verklaard dat hij in de woning woont, soms samen met zijn gezin.
2.9.
Zeeuwland heeft Adviesbureau [adviesbureau] ingeschakeld om onderzoek te doen naar de bewoning van de woning. De heer [naam] van [adviesbureau] heeft meerdere getuigen gesproken in [plaats 1] en [plaats 2] . In zijn rapport van 17 maart 2023 heeft [naam] geconcludeerd dat duidelijk naar voren is gekomen dat de woning als vakantiewoning wordt gebruikt en dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] in [plaats 2] hun hoofdverblijf hebben.
2.10.
Zeeuwland heeft op 30 juni 2023 conservatoir beslag tot afgifte en levering gelegd op de woning.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Zeeuwland vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- primair ontbinding en subsidiair vernietiging van de koopovereenkomst,
- primair als subsidiair [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] hoofdelijk te veroordelen mee te werken aan de levering van de woning binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] in de kosten die uit de ontbinding dan wel vernietiging voortvloeien,
- meer subsidiair [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] te veroordelen tot nakoming van de verplichting om de woning zelf permanent te bewonen op straffe van een dwangsom, en
- zowel primair, subsidiair als meer subsidiair [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 677,60 aan kosten van [adviesbureau] en € 1.296,20 aan beslagkosten, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] in de proceskosten.
3.2.
Zeeuwland legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Zeeuwland stelt dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] de verplichting hebben om de woning zelf permanent te bewonen. Nu zij hier niet aan voldoen, schieten zij tekort in de nakoming van de overeenkomst en is Zeeuwland bevoegd de overeenkomst te ontbinden. Zeeuwland heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst. Als Zeeuwland had geweten dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] de woning niet zelf permanent zouden bewonen, dan had Zeeuwland de woning niet aan hen verkocht. Er is sprake van bedrog, nu [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] Zeeuwland hebben verzwegen dat zij de woning niet zelf zouden gaan bewonen. Op grond van de dwaling dan wel bedrog is de overeenkomst vernietigbaar.
3.3.
[gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Zeeuwland, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Zeeuwland in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] betwisten dat de koopovereenkomst een verplichting tot permanente bewoning inhoudt. Het begrip ‘permanent’ ziet slechts op de eigenschappen die de woning moet hebben. De zelfbewoningsplicht behelst slechts een verhuurverbod. [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] hebben voldaan aan de zelfbewoningsplicht, nu zij geruime tijd samen in de woning hebben gewoond. [gedaagde in conventie 1] is in de woning blijven wonen, nadat de samenlevingsrelatie is verbroken en [gedaagde in conventie 2] in maart 2020 is verhuisd naar [plaats 2] . Omdat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] sindsdien een lat-relatie hebben, is [gedaagde in conventie 1] ook regelmatig in [plaats 2] bij [gedaagde in conventie 2] en hun kinderen. Hij woont echter in [plaats 1] . Hij staat ook daar ingeschreven in de BRP. Het door [naam] uitgevoerde buurtonderzoek is niet representatief en slechts gebaseerd op anonieme getuigenverklaringen.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.5.
[eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] vorderen – samengevat en na wijziging van eis tijdens de zitting – opheffing van het op de woning gelegde beslag, op straffe van een dwangsom, en vergoeding van de schade door het beslag, met veroordeling van Zeeuwland in de proceskosten.
Bij toewijzing van de ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst in conventie vorderen [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] in voorwaardelijke reconventie schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking en een proceskostenveroordeling van Zeeuwland.
3.6.
[eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. Het beslag is vexatoir. [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] lijden door het beslag schade, nu dit kan leiden tot terughoudendheid bij de bank om financiering te verstrekken of tot verscherpt toezicht. Als de vordering in conventie wordt toegewezen, dan dient Zeeuwland aan [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] schade te vergoeden, bestaande uit de waardevermeerdering van de woning, dan wel de kosten van de renovatie van de woning.
3.7.
Zeeuwland voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] in de proceskosten.
3.8.
Zeeuwland betwist dat sprake is van vexatoir beslag. Het belang van [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] bij opheffing van het beslag weegt niet op tegen het belang van Zeeuwland om de woning veilig te stellen. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] schade hebben geleden als gevolg van het beslag. Zeeuwland betwist dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, nu [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] dit niet hebben onderbouwd.
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Niet in geschil is dat in de overeenkomst een verplichting is opgenomen voor [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] om de woning met ingang van datum van levering te gebruiken voor zelfbewoning. Vaststaat dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] bijna twee jaar samen met de kinderen in de woning hebben gewoond. Thans staat alleen [gedaagde in conventie 1] op het adres van de woning ingeschreven. Naar oordeel van de rechtbank voldoet [gedaagde in conventie 1] daarmee aan voornoemde zelfbewoningsplicht. Hoewel [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] hebben erkend dat [gedaagde in conventie 1] afwisselend in beide woningen verblijft, is [gedaagde in conventie 1] daarmee niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.
4.2.
Hoewel in de overeenkomst onder artikel 6.3 is opgenomen dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning, houdt dat niet in dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] voortdurend in de woning moeten wonen. Het artikel benoemt naar het oordeel van de rechtbank slechts dat de woning de eigenschappen heeft die daarvoor vereist zijn. Voorts volgt een dergelijke verplichting evenmin uit artikel 20.7 van de koopovereenkomst, nu daarin geen duur of wijze van zelfbewoning is beschreven. Anders dan door Zeeuwland ter zitting is aangevoerd, is voor zelfbewoning derhalve ook niet noodzakelijk dat [gedaagde in conventie 1] en/of [gedaagde in conventie 2] hun sociale leven in [plaats 1] moeten hebben. Dit volgt immers niet uit de koopovereenkomst of de akte van levering. Overigens heeft [gedaagde in conventie 1] ter zitting betwist dat hij geen sociaal leven in [plaats 1] heeft.
4.3.
[gedaagde in conventie 2] schiet wel tekort in de nakoming van de contractuele verplichtingen, in die zin dat zij haar hoofdverblijf per medio maart 2020 zoals is uiteengezet in rov. 3.4 in [plaats 2] heeft en dus niet meer in de woning woont. Die tekortkoming rechtvaardigt echter niet de ontbinding van de koopovereenkomst. In de e-mail van 29 juli 2020 heeft Zeeuwland al aangegeven het te accepteren dat vanwege de persoonlijke omstandigheden slechts één van beiden het hoofdverblijf in de woning heeft. Dit standpunt heeft Zeeuwland ter zitting herhaald. In die situatie, samen met het feit dat [gedaagde in conventie 2] tot maart 2020 wel woonachtig is geweest in de woning en deze nadien door voornoemde omstandigheden heeft verlaten, acht de rechtbank een ontbinding niet gerechtvaardigd. Dat heeft tot gevolg dat de primaire vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst zal worden afgewezen.
4.4.
Subsidiair heeft Zeeuwland zich beroepen op dwaling dan wel bedrog. Zoals hiervoor al overwogen, staat vast dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] bijna twee jaar samen in de woning hebben gewoond. Door voornoemde omstandigheden is [gedaagde in conventie 2] met de kinderen nadien verhuisd, wat niet aan hen valt tegen te werpen en wat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een toekomstige omstandigheid was. Tegen deze achtergrond komt de rechtbank tot het oordeel dat niet valt in te zien dat sprake is van dwaling. Evenmin kan het beroep op bedrog slagen, nu niet is gebleken van een opzettelijk plan van [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] om niet zelf in de woning te wonen. De subsidiaire vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.5.
De meer subsidiaire vorderingen zullen eveneens worden afgewezen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat al sprake is van zelfbewoning – eerst door [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] samen en nadien door [gedaagde in conventie 1] – en dat Zeeuwland tot tweemaal toe heeft verklaard dat zij het aanvaardt dat slechts [gedaagde in conventie 1] in de woning woont.
4.6.
De vergoeding van de kosten die Zeeuwland aan [adviesbureau] heeft betaald, vordert Zeeuwland enerzijds op grond van artikel 6:277 BW Pro en anderzijds op grond van onrechtmatige daad van [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] . Nu de primaire vordering tot ontbinding is afgewezen, worden de gevorderde kosten uit hoofde van artikel 6:277 BW Pro tevens afgewezen. Ten aanzien van de kosten die Zeeuwland baseert op onrechtmatige daad geldt het volgende. Ter onderbouwing van deze vordering stelt Zeeuwland dat [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] bewust hun mededelingsplicht van schenden nu zij niet zelf de woning bewonen. Omdat, zoals hiervoor al overwogen, [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] geruime tijd samen de woning hebben bewoond en [gedaagde in conventie 1] thans in de woning woont, is de rechtbank van oordeel dat wel sprake is van zelfbewoning. Ook is [gedaagde in conventie 2] wegens voornoemde omstandigheden uit de woning vertrokken. Van enig bewust schenden van een mededelingsplicht kan daarom geen sprake zijn. De gevorderde vergoeding zal om die reden worden afgewezen.
4.7.
De vergoeding van de beslagkosten zal bij de beoordeling van de vorderingen in reconventie aan de orde komen.
4.8.
Zeeuwland is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie 1] en [gedaagde in conventie 2] worden begroot op:
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00, tarief II)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.720,00
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.10.
De gevorderde opheffing van het beslag is toewijsbaar, nu de vorderingen van Zeeuwland in conventie zijn afgewezen en niet gebleken is dat Zeeuwland nog een te respecteren belang heeft bij het behoud van het beslag. Nu Zeeuwland heeft verklaard vrijwillig te zullen voldoen aan een veroordeling tot opheffing van het beslag en [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] geen gronden voor het opleggen van een dwangsom hebben aangevoerd, ziet de rechtbank geen noodzaak om aan de opheffing van het beslag een dwangsom te verbinden.
4.11.
Omdat Zeeuwland het conservatoire beslag dient op te heffen, zal de rechtbank de door Zeeuwland in conventie gevorderde vergoeding van de beslagkosten afwijzen.
4.12.
Niet is gebleken dat [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] schade hebben geleden als gevolg van het gelegde beslag. Het lag op hun weg om die gestelde schade te onderbouwen, gelet op de betwisting van Zeeuwland. Om die reden zal de rechtbank de vordering tot vergoeding van schade als gevolg van het gelegde beslag afwijzen.
4.13.
Nu de vordering van Zeeuwland in conventie is afgewezen, verklaart de rechtbank [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] niet-ontvankelijk in hun voorwaardelijke eis in reconventie.
4.14.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Zeeuwland af,
5.2.
veroordeelt Zeeuwland in de proceskosten van € 1.720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Zeeuwland niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Zeeuwland tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in (voorwaardelijke) reconventie
5.4.
veroordeelt Zeeuwland tot opheffing van het gelegde beslag op de woning gelegen aan [adres] te ([postcode]) [plaats 1] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis,
5.5.
wijst de vordering tot betaling van een schadevergoeding van [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] af,
5.6.
verklaart [eiser in voorwaardelijke reconventie 1] en [eiser in voorwaardelijke reconventie 2] niet-ontvankelijk in hun voorwaardelijke vordering,
5.7.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
5.8.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bosters en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024