Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10620866 \ CV EXPL 23-2847
Vonnis van 17 januari 2024
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2. [gedaagde sub 2] ,
2. [gedaagde sub 2] ,
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. S. de Goede.
Waar gaat deze zaak over?
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren een woning van WonenBreburg. In die woning zijn door de politie verschillende spullen aangetroffen die te maken hebben met het kweken van hennep. Daarom wil WonenBreburg de huurovereenkomst ontbinden en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning verlaten. De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in strijd met de verplichtingen huurovereenkomst hebben gehandeld, maar dat in de omstandigheden van deze zaak de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning niet hoeven te verlaten. Hoe tot dit oordeel is gekomen, wordt in dit vonnis uitgelegd.
1.Hoe is de procedure verder verlopen?
1.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 4 oktober 2023;
de bij conclusie van antwoord ontbrekende en op 5 december 2023 toegestuurde productie A van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ;
de aanvullende producties van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ontvangen per email van 12 december 2023 9:33 uur;
de aanvullende productie D van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ontvangen per email van 12 december 2023 12:29 uur;
de mondelinge behandeling van 15 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Daarna heeft de kantonrechter besloten voldoende te zijn voorgelicht om vonnis te kunnen wijzen.
2.De feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
a. Sinds 11 augustus 2016 huurt [gedaagde sub 1] van WonenBreburg de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [gedaagde sub 2] staat met toestemming van WonenBreburg op het adres van de woning ingeschreven.
In de algemene voorwaarden die op de overeenkomst van toepassing zijn staat in artikel 6.17:
‘Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde met zijn aanhorigheden, in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of in een deel daarvan, althans in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij, hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij, -drogerij en/of -knipperij leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede gevaarzetting en overlast voor de omgeving veroorzaakt. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van €15.000,--.’
Op 18 januari 2023 hebben medewerkers van de politie Zeeland-West-Brabant en de afdeling Veiligheid & Wijken, team Toezicht en Handhaving het volgende in de woning aangetroffen:
2 henneptenten
28 hennepplanten
28 vervuilde plantenpotten
3 assimilatielampen
2 koolstoffilters
4 transformatoren
Een aan- en afzuiginstallatie voor luchtverversing en luchtafvoer
Ook is er op 18 januari 2023 een geldbedrag van € 4.390,- aangetroffen bovenop één van de hennepkweektenten. In de schuur zijn meerdere vuilniszakken aangetroffen met daarin vervuilde potgrond.
Op 10 mei 2023 heeft de Gemeente Tilburg namens de Burgemeester laten weten dat vanwege de aangetroffen hennepkwekerij en de hoeveelheid softdrugs er een formele waarschuwing is opgelegd. Als er binnen 5 jaar na 10 mei 2023 weer een handelshoeveelheid softdrugs wordt aangetroffen, wordt de woning tijdelijk gesloten. Een handelshoeveelheid is meer dan vijf hennepplanten of meer dan 30 gram hennep.
In de brief van 7 februari 2023 heeft WonenBreburg [gedaagde sub 1] laten weten dat zij de huurovereenkomst met hem wil beëindigen. Zij heeft [gedaagde sub 1] verzocht om vrijwillig met beëindiging in te stemmen. Op deze brief heeft [gedaagde sub 1] niet gereageerd.
3.Het geschil
Wat wil WonenBreburg?
3.1
WonenBreburg vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Wat is het standpunt van WonenBreburg?
3.2
WonenBreburg legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst. Er is een zo grote hoeveelheid spullen in de woning aangetroffen die met een hennepkwekerij te maken hebben, dat er sprake is van een professionele hennepteelt. Vanwege het afval dat in de schuur is gevonden, moeten er meerdere oogsten zijn geweest. Ook het contante geld dat is gevonden wijst op een beroeps- en bedrijfsmatige handel in hennep. Het is een feit van algemene bekendheid dat woningbouwverenigingen een zerotolerance beleid voeren als het gaat om drugs en alles wat daar mee te maken heeft. [gedaagde sub 1] had moeten weten en begrijpen dat WonenBreburg dit niet toestaat in de woning. [gedaagde sub 1] heeft ook moeten begrijpen dat dit een reden voor WonenBreburg is om de huurovereenkomst met hem te willen beëindigen. De bereiding, bewerking en handel van drugs kunnen leiden tot gevaarzetting en overlast. Vaak gaan deze activiteiten ook samen met andere vormen van criminaliteit. Een woning waar dergelijke goederen zijn aangetroffen zorgt vaak ook voor een gevoel van onveiligheid bij omwonenden. [gedaagde sub 1] heeft in strijd met de algemene huurvoorwaarden gehandeld en zich niet als goed huurder gedragen. Van WonenBreburg kan niet worden gevraagd dat zij het toestaat dat er goederen in de woning aanwezig zijn, zoals die op 18 januari 2023 zijn aangetroffen. WonenBreburg heeft daarom recht op en belang bij het eindigen van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
Wat is het standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ?
3.3
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure. Zij brengen het volgende naar voren. Het klopt dat [gedaagde sub 1] 28 hennepplanten in de woning had staan. Het gaat hier niet om een bedrijfsmatige hennepteelt met meerdere oogsten. De hennep was voor eigen gebruik. [gedaagde sub 1] ging steeds meer hennep roken en had daar geen geld meer voor. Voor hem was het goedkoper om zelf hennep te gaan kweken, dan deze in een coffeeshop te kopen. Pas in september 2022 is [gedaagde sub 1] begonnen met het kweken van hennep. De eerste oogst is mislukt. Er zijn daarom niet meerdere oogsten geweest. Het gaat dus maar om een hele korte periode van september 2022 tot januari 2023. [gedaagde sub 1] heeft een besteloverzicht overgelegd van een online aankoop in oktober 2022. Dit gaat om de aankoop van spullen die nodig zijn voor het kweken van de hennep. Hieruit blijkt ook dat [gedaagde sub 1] nog maar net was begonnen met het zelf kweken van hennep. Het aangetroffen contante geldbedrag is spaargeld van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Dat geld hebben zij niet verdiend met de handel in hennep. Er is geen sprake geweest van een gevaarlijke situatie in de woning. Ook is de veiligheid van omwonenden nooit in gevaar geweest. Er was geen sprake van een ‘drugspand’ met overlast vanwege veel aanloop. [gedaagde sub 1] kampt met lichamelijke problematiek en [gedaagde sub 2] met psychische problematiek. Deze problemen zouden verslechteren als zij de woning zouden verliezen. Het vinden van een nieuwe betaalbare huurwoning is in de huidige woningmarkt moeilijk. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geen vrienden of familie waar zij zouden kunnen verblijven als zij de woning zouden verliezen. In augustus 2023 is [gedaagde sub 1] vanwege astma opgenomen in het ziekenhuis. Dat is de reden dat hij niet meer rookt. De kans op herhaling is daarom ook heel klein.
4.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
4.1
Kern van het geschil is de vraag of er sprake is van een zodanige tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 BW Pro vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Is er sprake van een tekortkoming?
4.2
Dat er 28 hennepplanten en overige aanverwante goederen voor een hennepkwekerij in de woning zijn aangetroffen, is niet in geschil. De hoeveelheid hennep die in de woning is aangetroffen, is veel meer dan wat wordt gezien als een gebruikshoeveelheid. Daarmee hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en is er sprake van een tekortkoming. Of de hennep voor eigen gebruik of (deels) ook voor de handel is geweest, is daarbij niet van belang. Daarom moet geconcludeerd worden dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is vervolgens of deze tekortkoming in deze omstandigheden moet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst.
Is het ontbinden van de huurovereenkomst in deze situatie rechtvaardig?
4.3
Het ontbinden van een huurovereenkomst heeft verstrekkende gevolgen voor een huurder. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zouden hun woning verliezen en in de huidige woningmarkt is het niet makkelijk om op korte termijn nieuwe woonruimte te vinden. Vanwege het ontbreken van een sociaal netwerk in Nederland en hun gezondheidssituatie zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bovendien kwetsbaar. Daartegenover staat dat WonenBreburg er een groot belang bij heeft dat er geen gevaar of overlast voor omwonenden ontstaat. Ook is het haar taak te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Het laten plaatsvinden van (illegale) (soft)drugs gerelateerde activiteiten heeft een negatieve invloed op de woonomgeving. Ook heeft WonenBreburg er belang bij dat er een signaal uitgaat dat zij het aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verweten gedrag niet accepteert en dat daar hard tegen opgetreden wordt om andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen.
4.4
Alle omstandigheden afgewogen, is de kantonrechter van oordeel dat het toewijzen van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in deze situatie niet passend is. Bij die afweging is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat er sprake is geweest van gevaarzetting in de woning, bijvoorbeeld door het illegaal aftappen van stroom. Ook is niet gebleken dat er sprake is geweest van overlast aan omwonenden door de aanloop van bepaalde personen en/of een gevoel van onveiligheid. WonenBreburg heeft hierbij alleen in algemene zin (weliswaar terecht) gewezen op de gevaren die samengaan met het hebben van hennep en aanverwante goederen zoals aangetroffen in de woning. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen verklaard dat de enige overlast melding die er is geweest, stankoverlast betrof. Dat is ook de reden dat de politie een onderzoek is gestart. Ook gaat de kantonrechter ervan uit dat de hennepkwekerij enkele maanden in de woning aanwezig is geweest. De kantonrechter heeft oog voor het belang van WonenBreburg, maar in deze situatie moet de conclusie luiden dat ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet gerechtvaardigd is. De vorderingen van WonenBreburg worden daarom afgewezen. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat hij is gestopt met het kweken van hennep en dat hij dit ook in de toekomst niet meer zal doen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kunnen de woning nu behouden, maar zijn richting de toekomst gewaarschuwd huurders. Als in de toekomst weer hennep en aanverwante goederen in de woning worden aangetroffen, kan het zo zijn dat er anders wordt geoordeeld.
Proceskosten
4.5
WonenBreburg is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 199,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
1. wijst de vorderingen van WonenBreburg af,
2. veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00,
3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.