Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10716392 \ CV EXPL 23-3855
Vonnis van 1 mei 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: Inkassier Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
tegen
[gedaagde] , VOORHEEN HANDELEND ONDER DE NAAM [handelsnaam],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederende in persoon.
De zaak in het kort
[gedaagde] huurt van [eiser] een bedrijfsruimte. [eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat [gedaagde] al een aantal jaar de huur niet op tijd betaalt en er een huurachterstand van meer dan drie maanden is. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] toe. Hoe tot deze beslissing is gekomen en hoe de overige vorderingen worden beoordeeld, wordt in dit vonnis toegelicht.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 september 2023 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie (tegenvordering) met bijlagen;
- het tussenvonnis van 8 november 2023;
- de conclusie van antwoord in reconventie met akte vermeerdering van eis met bijlagen van [eiser] ;
- de bijlagen 10 tot en met 12 die al eerder zijn overgelegd, maar nu in de juiste volgorde van [eiser] ;
- de akte met bijlagen van [gedaagde] waarin zij ook reageert op de akte vermeerdering van eis van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 15 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte van 27 maart 2024 van [eiser] met bijlagen;
- de antwoordakte van 10 april 2024 van [gedaagde] .
1.2
Na de antwoord akte van [gedaagde] heeft de kantonrechter besloten dat op 8 mei 2024 vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
a. Vanaf 18 februari 2021 huurt [gedaagde] van [eiser] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats 2] (hierna te noemen: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs is € 1.585,65.
[gedaagde] exploiteert een eethuis in het gehuurde.
In een eerdere procedure tussen partijen is op 19 april 2023 vonnis gewezen. In dat vonnis is [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een huurachterstand tot en met maart 2023 van € 3.214,55.
[gedaagde] heeft opnieuw een huurachterstand laten ontstaan.
3.Het geschil
Vordering van [eiser] (in conventie)
3.1
[eiser] vordert:
ontbinding van de huurovereenkomst;
[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis;
machtiging om, als [gedaagde] niet zelf tot ontruiming overgaat, deze ontruiming te bewerkstelligen door een deurwaarder en als dat nodig is met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 7.928,25 aan achterstallige huur, de buitengerechtelijke incassokosten van € 379,81 en een bedrag gelijk aan de huurtermijnen voor iedere maand dat de huurovereenkomst nog voortduurt;
de wettelijke rente over € 4.063,90 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat alles is betaald;
herstel van de gebreken binnen vier weken;
het vervangen van de containers;
veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
[eiser] legt samengevat het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. De huidige huurachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan is een zodanige tekortkoming, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Dit ook omdat het niet de eerste keer is dat er een gerechtelijke procedure vanwege een huurachterstand gevoerd moet worden. Daarnaast is er schade aan het plafond, het kozijn, de dorpel en de dakkapel van het gehuurde. Dit is door toedoen van [gedaagde] ontstaan. Boven de bedrijfsruimte bevindt zich een woonruimte die onderdeel is van het gehuurde. [gedaagde] heeft [eiser] niet laten weten dat een afvoer van een gootsteen niet meer was aangesloten. Daardoor is er lekkage ontstaan met schade aan het plafond in de bedrijfsruimte als gevolg. Verder heeft [gedaagde] zonder toestemming van [eiser] een kunststof kozijn uit het gehuurde gehaald om een bankstel naar binnen te tillen. Daardoor zijn de stenen en de dorpel onder het kozijn gesneuveld en is er een gat in de muur ontstaan. Ook zit er een barst in het middelste raam van de dakkapel. Dit ook als gevolg van het verwijderen van het raam voor het naar binnen tillen van een bankstel. [gedaagde] is verantwoordelijk voor deze schades en moet deze herstellen. In de akte vermeerdering van eis heeft [eiser] ook aangegeven een bedrag van € 157,50 te willen vorderen van [gedaagde] . Dit bedrag betreft driemaal € 52,50 die in rekening is gebracht door een verwarmingsmonteur. Nadat [gedaagde] bij [eiser] had geklaagd over een defect aan de verwarmingsinstallatie in het gehuurde, heeft hij een monteur langs laten komen. De monteur en [gedaagde] spraken af dat hij terug zou komen om de werkzaamheden af te ronden. Daarna stond de monteur driemaal voor een dichte deur. Daarvoor heeft hij kosten in rekening gebracht die [eiser] heeft betaald. Omdat deze kosten door toedoen van [gedaagde] zijn ontstaan, moet zij deze aan [eiser] betalen.
3.3
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
Vordering van [gedaagde] (in reconventie)
3.4
[gedaagde] vordert als tegeneis dat [eiser] overgaat tot het herstellen van een aantal gebreken aan het gehuurde. Het gaat om de verwarmingsinstallatie die nog steeds niet goed functioneert en waardoor [gedaagde] een hoge energierekening heeft. Ook zitten er vlekken op het plafond die mogelijk zijn ontstaan door een lekkage. Daarnaast vordert [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 225,-. De koelkast in de woonruimte boven het gehuurde heeft [gedaagde] moeten vervangen omdat deze stuk was. Zij heeft voor de koelkast € 100,- betaald en € 125,- aan montagekosten. Omdat het eigenlijk op de weg [eiser] lag om deze koelkast te vervangen, moet hij deze kosten aan haar betalen.
3.5
[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .
3.6
Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De vorderingen van [eiser] (in conventie)
Waar gaat de zaak over?
4.1
Wat betreft de vorderingen van [eiser] is de kern van het geschil de vraag of er sprake is van een zodanige tekortkoming van [gedaagde] die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 BW vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Huurachterstand
4.2
Dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan is tussen partijen niet in geschil. In de akte van 27 maart 2024 heeft [eiser] een overzicht gegeven van de te betalen en betaalde huur in de periode van 1 april 2023 tot en met 15 maart 2024. In die periode had [gedaagde] 12 maanden huur van € 1.585,65 per maand, in totaal € 19.027,80 moeten betalen. Volgens dat overzicht heeft [gedaagde] € 13.400,- betaald en is er een huurachterstand van € 5.627,80. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] diverse betaalbewijzen overgelegd. Alle betalingen die volgen uit die betaalbewijzen, zijn in het overzicht van [eiser] verwerkt. In haar antwoordakte van 10 april 2024 heeft [gedaagde] op het overzicht van [eiser] gereageerd. Zij geeft aan dat zij de huidige huurachterstand heeft berekend en op een bedrag van € 3.928,25 uitkomt. Deze berekening is niet met nadere betaalbewijzen onderbouwd. Ook heeft [gedaagde] niet aangegeven wat er niet aan het overzicht van [eiser] klopt. De kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen, om met stukken (zoals betaalbewijzen) te onderbouwen dat zij meer heeft betaald dan in het overzicht van [eiser] staat. Omdat zij dit niet heeft gedaan wordt het verweer van [gedaagde] als onvoldoende onderbouwd verworpen. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van het overzicht van [eiser] . De gevorderde huurachterstand wordt tot en met maart 2024 toegewezen tot een bedrag van € 5.627,80.
Is er sprake van een tekortkoming?
4.3
[eiser] vordert ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] . Hij legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er is op dit moment een huurachterstand van meer dan drie maanden en het is nu de tweede keer dat [eiser] een procedure moet starten vanwege een huurachterstand. Vanaf juni 2022 betaalt [gedaagde] de huur niet op tijd en zijn er betalingsachterstanden. [eiser] moet de lasten voor het gehuurde, zoals de hypotheek, wel betalen. [eiser] werkt op dit moment zeven dagen per week om alles te kunnen betalen. [gedaagde] verweert zich tegen deze vorderingen. Zij brengt naar voren dat zij inderdaad niet altijd op tijd heeft betaald, maar dat komt omdat zij ziek is geweest waardoor zij haar bedrijf niet draaiende heeft kunnen houden. Daardoor is zij in de financiële problemen gekomen. Wel heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het contact met [eiser] op dit moment niet goed is. Er is steeds veel onduidelijkheid over de hoogte van de huurachterstand, er worden steeds verschillende bedragen door [eiser] genoemd. Daarom twijfelt zij of zij de huurovereenkomst voort wil laten duren.
4.4
De kantonrechter oordeelt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat tussen hen een huurovereenkomst bestaat waarbij [gedaagde] gehouden is de huur bij vooruitbetaling, voor de eerste van de maand, te betalen. Ook staat vast dat [gedaagde] gedurende een aantal jaar een constante achterstand in de betaling van de huur heeft laten ontstaan. Dit levert op zichzelf een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] op. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij financiële problemen heeft. Daartegenover staat dat ook [eiser] het financieel moeilijk heeft gekregen, doordat [gedaagde] de huur niet tijdig betaalt.
4.5
Alle omstandigheden afgewogen, is de kantonrechter van oordeel dat het toewijzen van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in deze situatie passend is. [gedaagde] heeft al een aantal jaar huurachterstanden laten ontstaan. [eiser] heeft al eerder een procedure daarvoor gestart. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [eiser] zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] . De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Anders dan [eiser] heeft gevorderd, acht de kantonrechter een ontruimingstermijn van twee weken redelijk.
Machtiging om de ontruiming te bewerkstelligen door een deurwaarder
4.6
De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm (justitie of politie), toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust namelijk niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter [eiser] toch zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De deurwaarder heeft zelf geen rechterlijke machtiging nodig om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid heeft hij rechtstreeks op grond van artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
Herstel van de gebreken
4.7
[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot het herstellen van schade aan het plafond, het kozijn, de dorpel en de dakkapel van het gehuurde. Ten aanzien van de schade aan het plafond, hebben partijen tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat dit inmiddels door [gedaagde] is hersteld. [eiser] heeft geen belang meer bij deze vordering, daarom wordt deze afgewezen. Ten aanzien van de schade aan de dorpel onder het kozijn en het kozijn van het gehuurde heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij al iemand heeft laten komen om de schade te herstellen. Tijdens de mondelinge behandeling was dit nog niet helemaal klaar, maar dit zou binnen twee maanden geheel hersteld moeten zijn. De schade aan het middelste raam van de dakkapel heeft [gedaagde] opgegeven bij de verzekering. Ook deze schade kan binnen twee maanden na de mondelinge behandeling hersteld zijn. [eiser] heeft aangeven met deze periode akkoord te zijn. De vordering tot herstel van de schade aan de dorpel, het kozijn en de dakkapel is door [gedaagde] niet of onvoldoende weersproken en wordt toegewezen.
Containers
4.8
[eiser] vordert dat [gedaagde] de plastic vuilcontainers vervangt door stalen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven dat als de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, hij geen belang meer bij deze vordering heeft. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
Kosten verwarmingsmonteur
4.9
In de akte vermeerdering van eis heeft [eiser] aangegeven een bedrag van € 157,50 te vorderen van [gedaagde] . Dit bedrag betreft driemaal € 52,50 die in rekening is gebracht door een verwarmingsmonteur die door toedoen van [gedaagde] voor een dichte deur stond. [eiser] heeft deze vordering niet opgenomen in het petitum van die akte. In de akte die [gedaagde] daarna heeft genomen, reageert zij wel op deze vordering. [gedaagde] heeft uit het processtuk van [eiser] wel begrepen dat dit onderdeel van zijn vordering is. De kantonrechter is van oordeel dat de akte van [eiser] in redelijkheid niet anders kan worden uitgelegd dan dat hij een bedrag van € 157,50 heeft willen vorderen. Het feit dat die vordering niet in het petitum staat, berust op een duidelijke vergissing. Deze vergissing is voor zowel de kantonrechter als [gedaagde] duidelijk. Dit laatste is van belang: het komt bij de uitleg van processtukken immers erop aan hoe de wederpartij het document heeft begrepen en redelijkerwijs heeft mogen begrepen. Hiermee volgt de kantonrechter de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:587) en het Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2020:3425).
4.1
In de akte waarin [gedaagde] heeft gereageerd op deze vordering van [eiser] , heeft zij aangegeven haar verantwoordelijkheid voor die kosten te erkennen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij hierop aangevuld de kosten pas te willen betalen als de verwarmingsketel is gerepareerd. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de gang van zaken rond de verwarmingsmonteur onvoldoende heeft weersproken. [eiser] heeft zijn vordering onderbouwd en aangeven dat er bij hem kosten in rekening zijn gebracht omdat de verwarmingsmonteur ondanks gemaakte afspraken voor een dichte deur stond. [gedaagde] heeft in haar schriftelijke reactie aangeven haar verantwoordelijk hiervoor te erkennen. Zij kan daaraan niet de voorwaarde verbinden dat zij de kosten pas gaat vergoeden als de verwarmingsketel is gemaakt. Daarbij is ook van belang dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, dat [eiser] pas tijdens deze procedure door [gedaagde] op de hoogte is gesteld dat de verwarmingsketel nog steeds niet goed zou functioneren. Tegen de hoogte en het bestaan van deze kosten heeft [gedaagde] geen of onvoldoende verweer gevoerd. De vordering van [eiser] van € 157,50 wordt toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11
[eiser] vordert betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] heeft zich tegen dit deel van de vordering niet of in ieder geval onvoldoende verweerd. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
Wat wordt toegewezen in conventie
4.12
Uit het voorgaande volgt dat de volgende bedragen worden toegewezen:
Huurachterstand van 1 april 2023 tot en met maart 2024 € 5.627,80
Kosten verwarmingsmonteur € 157,50
Buitengerechtelijke incassokosten
€ 379,81
€ 379,81
Totaal € 6.165,11
Tegen de gevorderde rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd en wordt op grond van de wet toegewezen.
De vorderingen van [gedaagde] (in reconventie)
Herstel van de verwarmingsinstallatie en vlekken op het plafond
4.13
[gedaagde] vordert als tegeneis dat [eiser] overgaat tot het herstellen van een aantal gebreken aan het gehuurde. Het gaat om de verwarmingsinstallatie en vlekken op het plafond die mogelijk zijn ontstaan door een lekkage. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangeven dat als de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, zij geen belang meer bij deze vordering heeft. Omdat de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen, worden deze vorderingen vanwege gebrek aan belang afgewezen.
Kosten vervangen koelkast
4.14
[gedaagde] vordert om [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 225,- omdat zij de koelkast in de woonruimte boven de bedrijfsruimte van het gehuurde heeft moeten vervangen. Het gaat om een bedrag van € 100,- voor de koelkast en € 125,- vanwege montagekosten. [eiser] heeft op deze vordering gereageerd en aangegeven dat het op zijn weg had gelegen de koelkast te vervangen. Het bedrag van € 100,- wil hij betalen en wordt toegewezen. Ten aanzien van de montagekosten heeft [eiser] verweer gevoerd en aangegeven dat deze kosten niet zijn onderbouwd met een factuur. [eiser] betwist dat deze kosten zijn gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om deze kosten nader te onderbouwen. Zij had een factuur moeten overleggen waaruit blijkt dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Omdat [eiser] dit deel van de vordering betwist, wordt deze vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
Wat wordt toegewezen in reconventie
4.15
Uit het voorgaande volgt dat in reconventie het volgende wordt toegewezen:
Kosten vervangen koelkast € 100,-
Proceskosten in conventie
4.16
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] in conventie de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. Zij is de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij. Voor de laatste akte van [eiser] van 27 maart 2024 wordt geen salarispunt toegekend. Het had op de weg van [eiser] gelegen om voorafgaand aan de mondelinge behandeling een duidelijk overzicht van de huurachterstand over te leggen. Nu hij daar alsnog door de kantonrechter voor in de gelegenheid is gesteld, is het niet passend daarvoor een salarispunt toe te kennen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
125,74
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
132,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.179,74
Proceskosten in reconventie
4.17
Omdat beide partijen over en weer in het gelijk en ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
1. ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] ;
2. veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
3. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
a) een bedrag van € 5.627,80 aan huur vanaf 1 april 2023 tot en met maart 2024, aan kosten voor de verwarmingsmonteur een bedrag van € 157,50 en aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 379,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.063,90 vanaf 19 september 2023 tot de dag dat alles is betaald;
b) een bedrag van € 1.585,65 voor iedere maand die [gedaagde] het gehuurde nog in het bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend;
4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.179,74, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
5. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6. veroordeelt [gedaagde] tot herstel van de schade aan de het kozijn, de dorpel en het ruit van de dakkapel van het gehuurde,
7. wijst het meer of anders gevorderde af,
In reconventie
8. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 100,-,
9. wijst het meer of anders gevorderde af,
10. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
In conventie en reconventie gezamenlijk
11. verklaard dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.