Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/2976 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 mei 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 481.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Etten-Leur voor het jaar 2023 (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende, zijn partner [naam 1] , en de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar (en gebruiker) van de woning. Het is een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 174 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase bij wijze van compromis aan belanghebbende aangeboden de waarde van de woning te verlagen naar € 461.000. Belanghebbende heeft dit aanbod niet geaccepteerd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de vastgestelde waarde van € 481.000 verdedigbaar is, maar dat hij het compromisaanbod van € 461.000 uit coulance handhaaft. Dit betekent dat het beroep in zoverre gegrond is. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 400.000 is.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 425.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: aanvullende stukken
3.4.
Op 14 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar digitaal aanvullende processtukken bij de rechtbank ingediend ter onderbouwing van zijn standpunt. De rechtbank heeft deze stukken op 22 maart 2024 doorgezonden aan belanghebbende. Belanghebbende heeft zich ter zitting verzet tegen het overleggen van deze stukken.
3.5.
Ondanks dat de rechtbank de stukken pas op 22 maart 2024 naar belanghebbende heeft doorgestuurd, heeft de heffingsambtenaar de stukken eerder dan 10 dagen voor de zitting bij de rechtbank ingediend. Belanghebbende heeft daarnaast ter zitting verklaard kennis te hebben genomen van de stukken en heeft ook inhoudelijk gereageerd op de stukken. Niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende in zijn belangen is geschaad. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de stukken tardief te verklaren en neemt de stukken mee in haar beoordeling.
Toetsingskader van de rechtbank
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.7.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.8.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.9.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.10.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 11 maart 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.11.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 481.000 naar de waardepeildatum
1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , te [plaats] . In het taxatierapport zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
3.12.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het funderingsprobleem van de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat in de waardematrix een correctie op de waarde in verband met het funderingsprobleem is toegepast. Er is volgens de heffingsambtenaar namelijk rekening gehouden met het funderingsprobleem door een correctie van 16% op de factor kwaliteit toe te passen. Daarnaast hadden de factoren onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen kunnen worden gewaardeerd met een score 4, maar is een score 3 toegekend omdat rekening is gehouden met het funderingsprobleem.
3.13.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijstaak om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De reden daartoe is dat de heffingsambtenaar niet heeft kunnen aangeven waarop de correctie van 16% is gebaseerd. Iedere toelichting terzake ontbreekt.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.14.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 400.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende enkel woordelijk onderbouwd heeft dat de vastgestelde waarde volgens hem te hoog is. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het laten opstellen van een eigen taxatierapport. Het enkel overleggen van een e-mail van een bouwbedrijf met daarin een schatting van de kosten voor het vervangen van de vloer (en bijkomende kosten) in verband met het funderingsprobleem is daartoe onvoldoende.
3.15.
Voor zover belanghebbende heeft gewezen op de waardeontwikkeling van zijn woning ten opzichte van de vorige waarde alsook ten opzichte van de waardeontwikkeling van de buurpanden overweegt de rechtbank dat dit belanghebbende niet kan baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en evenmin algemene indexcijfers. [3]
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.16.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 425.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waardebeschikking tot een waarde van de woning van € 425.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 8 mei 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.