Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5655
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide van Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 332.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 323.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar is verschenen [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande bungalow uit bouwjaar 1935 met een oppervlakte van 129 m². Het totale perceeloppervlak is 249 m2. De woning heeft een garage, overkapping, dakkapel en aanbouw.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 263.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van
€ 323.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 1 februari 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 336.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 1] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.2.
Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 3] te [plaats 2] niet vergelijkbaar is, omdat deze referentiewoning kleiner is, een groter perceel heeft en de ligging van dit referentieobject niet vergelijkbaar is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de onderlinge verschillen tussen de woningen verdisconteerd zijn. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank wel in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat ze een vergelijkbaar bouwjaar hebben, en binnen een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.3.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde is immers rekening gehouden met een aftrek voor het achterstallig onderhoud aan de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde bij referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] te [plaats 1] zijn gecorrigeerd met 20% vanwege de ligging. Aan de dakkapel, garage en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit en onderhoud. Ook heeft een correctie plaatsgevonden vanwege het verschil in oppervlakte van de referentiewoningen ten opzichte van de woning.
6.4.
Verder voert belanghebbende aan dat er sprake is van parkeeroverlast voor de woning waarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Er is onvoldoende parkeerplek en van parkerende auto’s schijnen de koplampen in de woning. De heffingsambtenaar geeft aan dat er meerdere parkeerplaatsen zijn rondom de woning. De parkeerplaats waar belanghebbende op doelt ligt lager dan de woning. De heffingsambtenaar heeft dit onderbouwd met een foto. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat er met betrekking tot parkeren sprake is van een waardedrukkende werking.
6.5.
Vervolgens bepleit belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardering van referentiewoning [adres 2] gebruik heeft gemaakt van onjuiste objectkenmerken. De oppervlakte van de woning betreft 132 m2 in plaats van 120 m2, aldus belanghebbende. Deze stelling baseert hij op de gegevens uit Woningweter.
6.6.
De rechtbank overweegt dat de taxatie is verricht door een deskundige taxateur die haar bevindingen heeft vastgelegd in een waardematrix. Het geringe verschil in oppervlaktemaat in Woningweter ten opzichte van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG) geeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de gegevens van de woning waarvan de taxateur is uitgegaan. De heffingsambtenaar is vrij in zijn keuze van bronnen voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de gebruikersoppervlakte van de woning onderbouwd met gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG). Nu de heffingsambtenaar bij zowel de woning, als de referentiewoningen, consequent de gegevens uit de BAG hanteert, is er in dit geval geen sprake van twijfel aan de juistheid van de gebruikersoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft de BAG bij alle referentiewoningen gebruikt en de rechtbank acht de gebruikte waardes in beroep voldoende onderbouwd.
6.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr.
S. Garb, griffier, op 11 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
S. Garb, griffier, op 11 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.