Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10657869 \ CV EXPL 23-1996
Vonnis van 3 januari 2024
in de zaak van
STICHTING ZEEUWLAND,
te Zierikzee,
eisende partij,
hierna te noemen: Zeeuwland,
gemachtigde: [gerechtsdeurwaarder] ,
tegen
[gedaagde] B.V., IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GELDEN EN GOEDEREN VAN [belanghebbende],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna (in mannelijk enkelvoud) te noemen: de bewindvoerder, dan wel [belanghebbende] ,
gemachtigde: mr. R. Wouters.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 oktober 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de aanvullende producties van Zeeuwland,
- de mondelinge behandeling van 6 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- het actuele overzicht van de huurachterstand tijdens de zitting overgelegd door Zeeuwland.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
[belanghebbende] huurt een woning van Zeeuwland. Volgens Zeeuwland veroorzaakt [belanghebbende] overlast en verwaarloost hij de woning en de tuin. Ook is er een betalingsachterstand van de huur. [belanghebbende] vindt niet dat hij overlast veroorzaakt. Verder geeft hij aan dat hij zijn woning en tuin aan het opruimen is. Hij wil graag in de woning blijven wonen. De kantonrechter is van oordeel dat [belanghebbende] alleen in de woning mag blijven wonen als hij de huurachterstand voor 3 mei 2024 betaalt en de lopende huurtermijnen tijdig betaalt. Hierna wordt uitgelegd hoe dit oordeel tot stand is gekomen.
3. De feiten
3.1.
Na het overlijden van zijn moeder heeft [belanghebbende] in juni 2022 de huurovereenkomst tussen zijn moeder en Zeeuwland voortgezet. Op grond van de huurovereenkomst huurt hij van Zeeuwland de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). De huur bedraagt op dit moment € 454,58 per maand. Partijen hebben afgesproken dat dit bedrag uiterlijk op de eerste dag van iedere maand bij vooruitbetaling aan Zeeuwland betaald moet worden.
3.2.
Per brief van 21 april 2023 heeft Zeeuwland aan [belanghebbende] bericht dat zij van hem en van zijn buur klachten ontvangen en dat Zeeuwland een bemiddelingstraject organiseert om ervoor te zorgen dat de overlast wordt opgelost. In de brief is aangegeven dat [belanghebbende] op 25 mei 2023 wordt verwacht voor een bemiddelingsgesprek.
3.3.
Per brief van 19 juni 2023 heeft Zeeuwland [belanghebbende] aangemaand de huurachterstand tot en met juni 2023 van € 2.558,90 te voldoen. Ook heeft Zeeuwland een melding gedaan bij de gemeentelijke schuldhulpverlening vanwege de betalingsachterstand.
4.Het geschil
4.1.
Zeeuwland vordert - samengevat - het volgende:
ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen,
de bewindvoerder te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen,
de bewindvoerder te veroordelen om aan Zeeuwland te voldoen:
a. € 3.049,86 aan huur tot en met juli 2023 (inclusief € 18,65 aan rente tot 26 juli 2023 en € 460,88 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.558,90 vanaf 26 juli 2023 tot aan de dag der voldoening,
b. € 454,58 per maand aan huur vanaf 1 augustus 2023 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst,
c. € 454,58 per maand aan schadevergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst voor elke maand, of gedeelte daarvan, dat de bewindvoerder in gebreke blijft met de ontruiming van de woning,
d. de proceskosten.
4.2.
Zeeuwland legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat [belanghebbende] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de met Zeeuwland gesloten huurovereenkomst door in strijd te handelen met de huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Hij veroorzaakt overlast voor omwonenden. Ook gebruikt [belanghebbende] de tuin niet zoals het hoort, omdat hij afval opslaat in de tuin en de tuin en zijn woning niet goed onderhoudt. Daarnaast is er een betalingsachterstand in de huur van
€ 2.570,33 tot en met juli 2023. Deze tekortkomingen van [belanghebbende] maken dat het volgens Zeeuwland terecht is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [belanghebbende] de woning moet verlaten. Van Zeeuwland kan niet langer gevraagd worden dat zij [belanghebbende] de woning laat huren omdat zij naar omwonenden (die ook huurders zijn van Zeeuwland) de plicht heeft om hen ongestoord huurgenot te verlenen. Zeeuwland heeft diverse keren geprobeerd om de overlast op te lossen en zij heeft [belanghebbende] ook meerdere keren de gelegenheid gegeven de huurachterstand te betalen, maar er heeft geen verbetering en volledige betaling plaatsgevonden.
€ 2.570,33 tot en met juli 2023. Deze tekortkomingen van [belanghebbende] maken dat het volgens Zeeuwland terecht is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [belanghebbende] de woning moet verlaten. Van Zeeuwland kan niet langer gevraagd worden dat zij [belanghebbende] de woning laat huren omdat zij naar omwonenden (die ook huurders zijn van Zeeuwland) de plicht heeft om hen ongestoord huurgenot te verlenen. Zeeuwland heeft diverse keren geprobeerd om de overlast op te lossen en zij heeft [belanghebbende] ook meerdere keren de gelegenheid gegeven de huurachterstand te betalen, maar er heeft geen verbetering en volledige betaling plaatsgevonden.
4.3.
De bewindvoerder voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Zeeuwland, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Zeeuwland.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Geluidsoverlast
5.1.
Zeeuwland heeft onvoldoende onderbouwd dat [belanghebbende] geluidsoverlast veroorzaakt. Zeeuwland heeft ter onderbouwing meldingen van mevrouw [naam] , de buurvrouw van [belanghebbende] , overgelegd. Dit is - ook door de betwisting van die overlast - onvoldoende. Bovendien blijkt uit de brief van 21 april 2023 van Zeeuwland dat zij ook klachten van [belanghebbende] ontvangt. Blijkbaar klagen [belanghebbende] en mevrouw [naam] over en weer over elkaar. Op basis van klachten van één buurtbewoner kan daarom niet worden geoordeeld dat [belanghebbende] structureel overlast veroorzaakt. Er zijn ook meldingen overgelegd van een andere buurtbewoner. Daarin wordt niet geklaagd over geluidsoverlast, maar over rommel in de tuin. De gestelde geluidsoverlast is ook niet objectief komen vast te staan. Er hebben geen geluidsmetingen plaatsgevonden en ook blijkt niet dat de politie (geluids)overlast heeft geconstateerd die is veroorzaakt door [belanghebbende] . Wel heeft Zeeuwland tijdens de zitting een geluidsfragment laten horen waarop het geluid van een boormachine is te horen, maar hieruit blijkt niet op welk tijdstip er is geboord, waar dat was en door wie. Daarbij komt dat buren (leef)geluiden van elkaar, hoe hinderlijk die ook kunnen zijn, in zekere mate hebben te accepteren. Dit kan anders zijn als dergelijke geluiden structureel te hard en/of ’s nachts plaatsvinden, maar dat is in deze zaak niet komen vast te staan.
Verwaarlozing woning en tuin
5.2.
Dat de woning is verwaarloosd, zoals Zeeuwland stelt, is onvoldoende onderbouwd. Er zijn hiervan geen foto’s overgelegd. De melding van de politie van 27 oktober 2023 is niet voldoende. De politie heeft niet de hele woning bekeken en geeft alleen aan dat de woonkamer vol stond met spullen en niet fris rook.
5.3.
Verder stelt Zeeuwland dat [belanghebbende] de tuin niet goed onderhoudt. In de eerste plaats stelt zij dat [belanghebbende] in de tuin afval heeft opgeslagen, met stankoverlast tot gevolg. Die overlast is echter niet vast komen te staan. Dit is door Zeeuwland namelijk niet onderbouwd en door de bewindvoerder betwist.
In de tweede plaats stelt Zeeuwland dat [belanghebbende] de tuin niet netjes houdt. Zij heeft ter onderbouwing van haar stelling verschillende foto’s en klachten van een buurtbewoner overlegd. Uit de foto’s blijkt dat de tuin rommelig is en een onverzorgde indruk maakt. Er staan allerlei spullen, zoals pallets, een bankstel en een ligbad in de tuin. Ook is er veel onkruid. Zoals ook [belanghebbende] weet, is het zijn verantwoordelijkheid als huurder om de tuin goed te verzorgen. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat [belanghebbende] dat niet goed genoeg heeft gedaan. Maar uit de foto’s die [belanghebbende] naar Zeeuwland heeft gestuurd, blijkt ook dat hij bezig is met het opruimen van de tuin. De kantonrechter vertrouwt erop dat [belanghebbende] de tuin verder zal opruimen en er dan goed voor zal zorgen. Ook weegt de kantonrechter mee dat niet blijkt dat [belanghebbende] , voordat de dagvaarding bij hem is bezorgd, erop is gewezen dat hij de tuin en/of de woning niet goed onderhoudt en wat hij daaraan concreet moet veranderen. Gelet op deze omstandigheden is de onvoldoende verzorgde tuin onvoldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.
Huurachterstand, rente en buitengerechtelijke incassokosten
5.4.
De huurachterstand is door de bewindvoerder niet weersproken. De kantonrechter zal daarom de vordering tot betaling van de achterstallige huur van € 2.570,33 tot en met juli 2023 toewijzen.
5.5.
Niet in geschil is dat de bewindvoerder de huur te laat heeft betaald. Hij moet daarom op grond van de wet rente betalen (artikel 6:119 BW). Zeeuwland heeft onbetwist gesteld dat deze rente € 18,65 bedraagt, berekend tot 26 juli 2023. De gevorderde rente wordt toegewezen op de wijze zoals hierna vermeld.
5.6.
Zeeuwland maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De namens Zeeuwland aan [belanghebbende] gezonden aanmaning van 19 juni 2023 - waarvan de ontvangst door de bewindvoerder niet is betwist - voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 460,88 wordt dan ook toegewezen.
Voorwaardelijke ontbinding en ontruiming
5.7.
[belanghebbende] c.q. de bewindvoerder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat is niet gebeurd. De kantonrechter wijst de ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal is een achterstand van meer dan drie maanden genoeg, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen.
5.8.
Vast staat dat de huurachterstand na de dagvaarding is toegenomen. De huurachterstand bedraagt tot en met november 2023 € 2.716,05 en komt neer op een huurachterstand van ongeveer zes maanden. Ter zitting is verder gebleken dat ook de huur over de maand december 2023 niet is betaald. De kantonrechter is van oordeel dat gelet op de omvang van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning is gerechtvaardigd. Dat de woning het ouderlijk huis van [belanghebbende] betreft en dat hij gehecht is aan de woning, maakt voorgaande niet anders.
5.9.
De kantonrechter ziet echter aanleiding om de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voorwaardelijk toe te wijzen. De redenen hiervoor zijn als volgt. Uit de door Zeeuwland tijdens de zitting overgelegde specificatie van de huurachterstand blijkt ook dat er na dagvaarding nog betalingen hebben plaatsgevonden. Daarnaast is als onweersproken komen vast te staan dat [belanghebbende] al in maart 2023 zelf bewindvoering heeft aangevraagd om zijn financiële situatie op orde te krijgen. Tijdens de zitting heeft [belanghebbende] verklaard dat hij ervan uitging dat zijn bewindvoerder de lopende huur betaalde, maar dat dit nu niet zo blijkt te zijn. Verder ontvangt [belanghebbende] een WIA-uitkering, zodat hij over een vast inkomen beschikt.
5.10.
De kantonrechter rekent het de bewindvoerder aan dat hij geen toelichting heeft gegeven waarom de huurachterstand na onderbewindstelling, ondanks het vaste inkomen van [belanghebbende] , verder is opgelopen en de lopende huur nog steeds niet (volledig) wordt betaald. Dit klemt te meer nu de bewindvoerder zonder bericht van verhindering niet zelf ter zitting is verschenen zodat hij de vragen van de kantonrechter daarover niet heeft kunnen beantwoorden. De advocaat van de bewindvoerder heeft, om onbekende redenen, ter zitting ook geen toelichting kunnen geven. [belanghebbende] mag hiervan niet de dupe worden, zijn woonrecht is een vitaal recht. [belanghebbende] mag erop vertrouwen dat twee professionele partijen, de bewindvoerder en de advocaat van de bewindvoerder, zijn (financiële) belangen zorgvuldig behartigen. Anderzijds kan van Zeeuwland ook niet worden gevergd dat de huurrelatie blijft bestaan, als een huurachterstand maar blijft oplopen.
5.11.
De hiervoor genoemde omstandigheden leiden ertoe dat de vordering voorwaardelijk zal worden toegewezen. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden als de bewindvoerder binnen vier maanden na de datum van dit vonnis de huurachterstand volledig heeft voldaan en de lopende huur tijdig voldoet, zoals in de beslissing vermeld. Daarmee wordt aan [belanghebbende] c.q. de bewindvoerder een laatste kans geboden om in de woning te kunnen blijven wonen en te laten zien dat hij zich aan zijn betalingsverplichtingen houdt. [belanghebbende] c.q. de bewindvoerder dient zich goed te realiseren dat het niet voldoen aan de voorwaarde met zich brengt dat [belanghebbende] de woning dan alsnog zal moeten ontruimen. De huurovereenkomst wordt dan ontbonden. De ontruimingstermijn zal in dat geval op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden bepaald. Ook is [belanghebbende] dan verschuldigd de huurbedragen van € 454,58 per maand waarop Zeeuwland recht heeft bij nakoming van de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2023 tot de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst en daarna aan gebruiksvergoeding tot en met de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden.
Proceskosten
5.12.
De bewindvoerder is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Zeeuwland worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
464,00
(2,00 punten × € 232,00)
- nakosten
€
116,00
Totaal
€
1.196,85
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt de bewindvoerder om aan Zeeuwland te betalen € 2.570,33 aan huurachterstand tot en met juli 2023, € 18,65 aan wettelijke rente tot 26 juli 2023 en
€ 460,88 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.558,90 vanaf 26 juli 2023 tot de dag van volledige betaling,
€ 460,88 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.558,90 vanaf 26 juli 2023 tot de dag van volledige betaling,
en bovendien, maar alléén voor het geval de bewindvoerder nietvoor 3 mei 2024de huurachterstand van € 2.570,33 en de sinds 1 augustus 2023 opeisbaar geworden huurtermijnen heeft voldaan en per 1 februari 2024 de maandelijkse huurtermijnen tijdig voldoet:
6.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Zeeuwland en [belanghebbende] betreffende de woning aan de [adres] te [plaats 2] met ingang van de dag na 3 mei 2024 en veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis voorgenoemde woning met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van Zeeuwland,
6.3.
veroordeelt de bewindvoerder om aan Zeeuwland te betalen aan huur, dan wel als vergoeding voor het gebruik van de woning vanaf 1 augustus 2023 een bedrag van € 454,58 per maand voor elke maand (of gedeelte daarvan) dat de bewindvoerder in gebreke blijft de woning te ontruimen en ter beschikking van Zeeuwland te stellen,
in alle gevallen:
6.4.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.196,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de bewindvoerder ook de kosten van betekening betalen,
6.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024.