Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10709191 \ CV EXPL 23-3747
Vonnis van 15 mei 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser] C.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2024 met de daarin genoemde stukken;
- de op 9 april 2024 door de griffie ontvangen akte met producties van [gedaagde] ;
- de op 19 april 2024 ontvangen akte met actuele huurachterstand van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 19 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] te [plaats 2] . De huurprijs is momenteel € 972,12 per maand en er is een huurachterstand ontstaan.
2.2.
In de huurovereenkomst staat onder meer:
“4.4 De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op rekeningnummer (…)”.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 5.087,90, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.391,22, een bedrag van € 972,12 per maand vanaf 1 september 2023 tot de ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft meerdere maanden de huur niet betaald. [eiser] stelt zich op het standpunt dat van haar niet kan worden gevraagd om de huurovereenkomst nog langer voort te zetten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
[gedaagde] erkent dat er sprake is van een huurachterstand, maar voert aan dat [eiser] haar nooit correct op de hoogte heeft gebracht van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Ook voert zij aan dat haar e-mail enige tijd gehackt was, waardoor ze facturen en andere belangrijke correspondentie niet heeft ontvangen. Verder voert zij aan dat [eiser] op hoogte was van de mogelijke kans dat er een huurachterstand zou ontstaan, omdat [gedaagde] niet aan de minimale inkomenseis voldeed en hiervoor een borg van 3 maanden huur moest betalen in plaats van twee maanden.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert - samengevat – veroordeling van [eiser] tot betaling van € 22.500,00.
3.6.
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een onrechtmatige daad. [gedaagde] stelt dat zij onbewust betrokken is en slachtoffer is geworden van valsheid in geschrifte gepleegd door [eiser] , [makelaar] , mevrouw [naam 1] en [gerechtsdeurwaarder] . [gedaagde] stelt dat [eiser] frauduleuze (betalings)handelingen heeft gedaan door het niet toesturen, danwel achterhouden van belangrijke correspondentie, gecorrigeerde facturen en de huurfacturen vanaf augustus 2023. Ook hanteert [eiser] geen juiste tenaamstelling bij haar e-mailberichten aan [gedaagde] , want de [voorletters] kloppen niet. Verder is volgens [gedaagde] sprake van frauduleuze gerechtelijke handelingen door de makelaar van [makelaar] , omdat de heer [naam 2] geen volmacht of machtiging heeft getoond bij de ondertekening van het huurcontract. [gedaagde] twijfelt daarom over zijn bevoegdheid om namens [eiser] de huurovereenkomst te ondertekenen en dan is de huurovereenkomst ongeldig. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de persoon die de dagvaarding heeft betekend, mevrouw [naam 1] , niet gemandateerd of gevolmachtigd is namens [gerechtsdeurwaarder] . De dagvaarding is daarom op persoonlijke titel ingediend en deze rechtshandeling is daardoor vernietigbaar en onrechtmatig. De tekenbevoegdheid van mevrouw [naam 1] is niet ingeschreven in het handelsregister, zij staat niet opgenomen in de lijst van gerechtsdeurwaarders in de Staatscourant en ook is zij niet meer werkzaam bij [gerechtsdeurwaarder] . Mr. Hundscheidt en mr. Brugman zijn de enige die tekenbevoegd zijn namens [gerechtsdeurwaarder] en zij moeten er van op de hoogte zijn als een medewerker een dagvaarding ondertekent. Verder voert [gedaagde] aan dat ze de handtekening van [naam 1] niet kan controleren. Volgens [gedaagde] is hier dus sprake van valsheid in geschrifte en van strafrechtelijke handelingen van mevrouw [naam 1] en [gerechtsdeurwaarder] . [gedaagde] voert aan dat zij veel tijd en energie heeft gestoken in het uitzoeken van het voorgaande. Dat is meer dan een 40-urige werkweek geweest en daarnaast vordert zij ook een stukje emotionele schadevergoeding. In totaal vordert zij hiervoor een bedrag van € 22.500,00.
3.7.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de werkelijke kosten van deze procedure.
3.8.
[eiser] is van mening dat de reconventionele vordering van [gedaagde] vaag, innerlijk tegenstrijdig en onnavolgbaar is en zij een grote hoeveelheid onsamenhangende en voor deze zaak irrelevante processtukken heeft ingediend waarmee ze misbruik maakt van haar procesrecht.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.
Vordering van [gedaagde]
4.2.
heeft in reconventie een bedrag van € 22.500,00 gevorderd. [gedaagde] verwijt verschillende partijen dat zij niet juist hebben gehandeld, maar de kantonrechter stelt voorop dat in het kader van deze procedure [gedaagde] alleen [eiser] kan aanspreken op haar gedragingen. De kantonrechter zal hierna eerst kort ingaan op de stellingen van [gedaagde] ten aanzien van de andere partijen en daarna op de stellingen ten aanzien van [eiser] .
4.3.
Volgens [gedaagde] is de makelaar van [makelaar] niet bevoegd om de huurovereenkomst te tekenen, omdat hij geen volmacht of machtiging heeft getoond. De kantonrechter is van oordeel dat zij dit onvoldoende onderbouwd heeft gesteld en hier verder geen enkele aanwijzing voor is. [eiser] heeft tijdens de zitting bevestigd dat de makelaar zelf heeft gezegd dat hij bevoegd was. Voor zover al sprake zou zijn geweest van onbevoegdheid, dan heeft [gedaagde] hier verder ook geen gevolgen aan verbonden in deze procedure. Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat zij hiermee de makelaar vervolgens aansprakelijk zou willen stellen, maar dat is niet mogelijk in deze procedure omdat de makelaar hier geen partij is.
4.4.
[gedaagde] heeft ook vraagtekens gezet bij de tekenbevoegdheid van de persoon die de dagvaarding heeft uitgebracht. Aanvankelijk heeft [gedaagde] het standpunt ingenomen dat mr. Huntscheidt niet bevoegd was om namens [gerechtsdeurwaarder] rechtshandelingen te verrichten, maar tijdens de zitting heeft [gedaagde] zelf aangegeven dat hij bevoegd is, omdat hij op de lijst met deurwaarders staat zoals opgenomen in de Staatscourant. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser] desgevraagd toegelicht dat een deurwaarder met goedkeuring van de minister een persoon kan toevoegen als gerechtsdeurwaarder. Deze toegevoegde gerechtsdeurwaarder kan dan namens de deurwaarder rechtshandelingen verrichten en valt onder de verantwoordelijkheid van de gerechtsdeurwaarder. Op het moment van uitbrengen van de dagvaarding was mevrouw [naam 1] toegevoegd deurwaarder en werkzaam bij [gerechtsdeurwaarder] . [gedaagde] twijfelt alsnog aan de bevoegdheid van mevrouw [naam 1] , maar de kantonrechter is van oordeel dat er geen reden is om hieraan te twijfelen. Er is geen enkele aanwijzing dat mevrouw [naam 1] geen toegevoegd deurwaarder is. [gedaagde] heeft hierover niets anders gesteld dan dat zij de handtekening van mevrouw [naam 1] niet kan controleren, maar dit is naar het oordeel van de kantonrechter geen reden om te twijfelen over haar bevoegdheid. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting niet betwist dat mevrouw [naam 1] in het register stond opgenomen en ook de deurwaarderstempel staat op haar naam. [gedaagde] heeft ook nog gesteld dat mr. Huntscheidt op de hoogte moet zijn van ondertekeningen van dagvaardingen, maar dat een dergelijke verplichting bestaat heeft [gedaagde] niet onderbouwd en blijkt niet. Ook heeft [gedaagde] vraagtekens gesteld bij het feit dat in het handelsregister van de Kamer van Koophandel niet staat dat mevrouw [naam 1] namens [gerechtsdeurwaarder] mag of mocht handelen, maar de kantonrechter overweegt dat een volmacht om namens een B.V. handelingen te verrichten iets anders is dan in de hoedanigheid van deurwaarder ambtshandelingen mogen verrichten zoals het uitbrengen van een dagvaarding.
4.5.
Zoals hiervoor is overwogen kan [gedaagde] in het kader van deze procedure alleen [eiser] aanspreken op haar gedragingen. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] belangrijke correspondentie en huurfacturen niet aan haar toegestuurd, maar de kantonrechter oordeelt dat [eiser] als verhuurder niet verplicht is om facturen te sturen voor huurbetalingen. Verder heeft [eiser] tijdens de zitting erkend dat zij niet de juiste tenaamstelling heeft gehanteerd bij haar e-mailberichten, omdat de “ [voorletter] ” was weggevallen van “ [gedaagde] ” en er slechts “ [voorletters] [gedaagde] ” stond. De kantonrechter is van oordeel dat dit weliswaar slordig is van [eiser] , maar dit levert nog geen onrechtmatige daad op.
4.6.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van een onrechtmatige daad door [eiser] . Nu er geen grondslag bestaat voor de vordering in reconventie van [gedaagde] , wijst de kantonrechter deze vordering af.
De huurachterstand
4.7.
Na dagvaarding heeft [gedaagde] meerdere betalingen gedaan om de huurachterstand in te lopen. Ter zitting heeft [eiser] een overzicht van de huurachterstand (inclusief camera rioolinspectie) overgelegd. Partijen waren het eens over de verschillende betalingen die zijn verricht zoals deze staan opgenomen in dat overzicht. Hiermee staat vast dat sprake is van een huurachterstand van € 3.313,46 berekend tot en met mei 2024.
4.8.
Over de hoogte van de huurachterstand heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat zij niet is gewezen op de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen een de eerdere huurprijsverhoging. Voor zover [gedaagde] hiermee bedoeld heeft dat [eiser] in strijd heeft gehandeld met artikel 7:252 lid 2 sub e van het Burgerlijk Wetboek (BW), oordeelt de kantonrechter dat dit verweer niet op gaat. Deze verplichting geldt namelijk niet in de situatie van partijen. In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur. Voor beide soorten huur gelden andere regels als het gaat over huurverhoging. In dit geval is sprake van geliberaliseerde huur en daarvoor geldt deze verplichting niet (artikel 7:247 BW).
4.9.
[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat haar e-mail enige tijd gehackt was, waardoor ze facturen en andere belangrijke correspondentie over onder meer de huurachterstand niet heeft ontvangen. Ook dit staat niet in de weg aan haar betalingsverplichting. De verplichting tot het betalen van de huur volgt namelijk uit de huurovereenkomst. Uit artikel 4.4 volgt dat de huur per vooruitbetaling is verschuldigd voor of op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft. [eiser] is daarbij als verhuurder niet verplicht om maandelijks eerst een factuur aan [gedaagde] te sturen.
4.10.
Gelet op de erkenning daarvan tijdens de zitting kan de vordering tot betaling van € 3.313,46 aan huurachterstand worden toegewezen. Aangezien [gedaagde] te laat is met het betalen van de verschillende huurtermijnen, is zij ook de gevorderde wettelijke rente hierover verschuldigd. Deze is tot 11 september 2023 berekend op een bedrag van € 45,75.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
[gedaagde] heeft op zitting erkend dat zij de brief van 1 augustus 2023 heeft ontvangen. Het door [eiser] hierin gevorderde bedrag van € 650,93 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal – nu is voldaan aan artikel 6:96 lid 6 BW – worden toegewezen.
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] aan [eiser] in totaal het volgende bedrag moet betalen:
- hoofdsom
€
3.313,46
- rente tot 11 september 2023
€
45,75
- buitengerechtelijke incassokosten
€
650,93
+
Totaal
€
4.009,14
Moet [gedaagde] de woning verlaten?
4.13.
[eiser] heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een huurovereenkomst houdt voor beide partijen voortdurende verplichtingen in. Door de (volledige) huurprijs niet tijdig te betalen ontstaat er een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die niet ongedaan gemaakt kan worden.
4.14.
[gedaagde] heeft aangegeven dat zij in het weekend na de mondelinge behandeling nog een betaling zal doen, maar dat maakt de huurachterstand op het moment van de zitting niet anders. Ook heeft zij nog aangevoerd dat [eiser] op hoogte was van de mogelijke kans dat er een huurachterstand zou ontstaan, omdat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet aan de minimale inkomenseis voldeed. Voor zover [gedaagde] hiermee bedoeld heeft dat de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard de ontbinding niet rechtvaardigt oordeelt de kantonrechter dat het de verplichting is van [gedaagde] om de huur (op tijd) te betalen. Dit kan niet aan [eiser] worden tegengeworpen.
4.15.
De kantonrechter stelt voorop dat sprake is van een huurachterstand van iets meer dan drie maanden en dit rechtvaardigt in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurachterstand wordt echter intussen langzaam ingelopen en [gedaagde] betaalt de lopende huur, op één maand na, sinds september 2023 weer. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de zitting aangegeven dat zij contact zal opnemen met de gemeente over schuldhulpverlening. De kantonrechter is gelet op deze omstandigheden van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in dit geval niet gerechtvaardigd is. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en de daarbij behorende nevenvordering worden daarom afgewezen. De kantonrechter benadrukt hierbij wel dat het voor [gedaagde] duidelijk moet zijn dat dit een laatste kans is en zij echt actie moet ondernemen om de huurachterstand volledig in te lopen en dat zij ook geen nieuwe huurachterstand moet laten ontstaan.
De proceskosten
in conventie
4.16.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2,00 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.320,86
4.17.
De proceskostenvergoeding in deze zaak bestaat uit gemachtigdensalaris, griffierecht en de dagvaardingskosten. Het gemachtigdensalaris vormt een bijdrage van de ene partij in de kosten van de andere, die niet met btw wordt belast. Over het geheven griffierecht is evenmin btw verschuldigd. Ook voor btw over de dagvaardingskosten is geen plaats, omdat [eiser] deze btw met de fiscus kan verrekenen en deze post daarom voor haar geen schade vormt. De over de proceskosten gevorderde btw zal dan ook worden afgewezen.
in reconventie
4.18.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. [eiser] heeft hierbij een veroordeling in de werkelijke proceskosten gevorderd. De kantonrechter stelt voorop dat voor een toewijzing daarvan slechts plaats is in geval van ‘buitengewone omstandigheden’. Daarbij moet worden gedacht aan gevallen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Op grond van vaste jurisprudentie is hiervan pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Gelet op het recht op toegang tot de rechter (artikel 6 EVRM) is een zekere terughoudendheid bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen gepast (Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2360 en Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828).
4.19.
De kantonrechter oordeelt dat van buitengewone omstandigheden zoals hiervoor bedoeld, mede gelet op de in acht te nemen terughoudendheid, onvoldoende is gebleken. Niet is gebleken dat [gedaagde] haar vordering heeft gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kende of waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Dat [gedaagde] ter onderbouwing van haar vordering een bepaalde hoeveelheid processtukken heeft ingediend maakt naar het oordeel van de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden ook niet dat sprake is van misbruik van procesrecht door [gedaagde] . De kantonrechter volgt [eiser] evenmin in haar standpunt dat de standpunten van [gedaagde] vaag, innerlijk tegenstrijdig en onnavolgbaar zouden zijn. Bovendien kan dit geen misbruik van procesrecht opleveren. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter de gevorderde werkelijke proceskosten dan ook niet toewijsbaar. De proceskosten zullen daarom overeenkomstig het gebruikelijke liquidatietarief worden berekend.
4.20.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
-salaris gemachtigde € 271,00 ( 1,00 punten x 271,00)
Totaal
€
271,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 4.009,14, te vermeerderen met wettelijke rente
zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand van € 4.391,22 vanaf 11 september 2023 tot de dag van volledige betaling, waarbij rekening moet worden gehouden met tussentijdse betalingen door [gedaagde] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.320,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 271,00,
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.