Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10634734 \ CV EXPL 23-2996
Vonnis van 15 mei 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: AGIN Timmermans gerechtsdeurwaarders Juristen Incassospecialisten,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 november 2023 met de daarin genoemde stukken;
- het bericht van 28 maart 2024 met productie(s) van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 5 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 6 mei 2021 hebben partijen een overeenkomst gesloten voor de (ver)koop van een perceel grond met een bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
Onderdeel van de koopovereenkomst is een allonge. Hierin staat onder meer:
“Artikel 1:
Gedrurende de tijd dat Verkoper eigenaar is van een amper heeft Verkoper het recht om haar camper te stallen op de in de bijlage in rood aangegeven locatie In de bedrijfshal, Voor de stalling is Verkoper aan Koper geen vergoeding verschuldigd. Het Is Verkoper uitdrukkelijk niet toegestaan om activiteiten uit te voeren in/aan deze camper. Toegang naar de’ camper zal gebeuren In ‘overleg met Koper waarbij Koper de toegang niet op onredelijke gronden zal weigeren dan wel vertragen. Partijen komen in onderling overleg een vergoeding overeen voor het stroomverbruik van de camper.”.
2.3.
Bij de koopovereenkomst hebben partijen ook een “Gebruiksovereenkomst voor gebruik bedrijfsruimte” getekend. Hierin staat onder meer:
“Artikel 6. Slotbepalingen
1. De Gebruiker is op de hoogte van de toekomstige verbouwing van de bedrijfsruimte, De Gebruiker accepteert eventuele ongemakken verband houdende met de verbouwing De Gebruiker is verplicht medewerking te verlenen aan de totstandkoming van de verbouwing. (…)
3. De Gebruiker kan aan de overeenkomst geen recht op andere dan wel vervangende bedrijfsruimte, noch op enige vergoeding en/of compensatie ontlenen.
4. Bij het niet naleven van de in deze gebruikersovereenkomst opgenomen bepalingen door Gebruiker, kan de overeenkomst door Beheerder direct, zonder opzegtermijn opgezegd worden.
5. Bij het niet nakomen van de In deze gebrulkersovereenkomst opgenomen bepalingen door Beheerder, is beheerder een boete verschuldigd aan gebruiker van € 500,— per dag voor iedere overtreding dan wel dag dat beheerder in overtreding is.”.
2.4.
Op 12 juli 2021 heeft [eiser] een aangetekende brief gestuurd aan [gedaagde] waarin staat:
“Geachte heer [gedaagde] , Bij de verkoop van het pand [adres] te [plaats] hebben wij afspraken gemaakt met betrekking tot de stalling van mijn camper. Er is een korting gegeven op de verkoopprijs waarbij wij een gebruiksovereenkomst zijn overeengekomen voor de stalling van de camper. Helaas zijn wij eerder terug moeten komen uit Spanje door een defect aan de camper. Wij hebben verzocht om onze camper te mogen stallen op de aangewezen plaats echter is ons de toegang geweigerd omdat er verbouwingswerkzaamheden zouden plaatsvinden. Bij het passeren van het pand hebben wij, geen enkele activiteiten kunnen ontdekken. Wij zouden graag op zeer korte termijn onze camper op de aangewezen plaats willen stallen Wanneer wij uiterlijk op vrijdag 16 juli 2021 geen toezegging hebben gehad zullen wij ons gaan beroepen op artikel 65 van Pro de gebruiksovereenkomst.”.
2.5.
Op 24 december 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] een aangetekende brief gestuurd aan [gedaagde] waarin staat:
“Wat u doet is in strijd met de allonge bij de koopakte en de gebruiksovereenkomst (…) Met andere woorden, indien u binnen zeven dagen na dagtekening niet bevestigt dat u aan cliënte ongehinderd toegang verleent tot de aangewezen ruimte in de bedrijfsruimte om haar camper te stallen, verbeurt u een boete van € 500,00 per dag. Die boete loopt snel op. U kunt er ook voor kiezen de koopprijsvermindering van € 12.500,00 over te maken aan cliënte. In dat geval bent u bevrijd van de gebruikersovereenkomst en komt deze te vervallen na het zijn ontvangen van voornoemde betaling.”.
2.6.
Op 24 mei 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] een aangetekende brief gestuurd aan [gedaagde] waarin staat:
“Zoals u genoegzaam bekend, hebben partijen afgesproken EUR 12.500,00 in mindering te brengen op de verkoop van de loods, in ruil voor het mogen gebruiken van een deel van de loods ten behoeve van het stallen van de camper. Wat cliënte betreft verkeert u in verzuim terzake het niet deugdelijk nakomen van de gebruikersovereenkomst. Nu u in verzuim verkeert - immers op meerdere verzoeken van cliënte om toegang te krijgen tot de loods heeft u niet gereageerd - is cliënte gerechtigd de bruikleenovereenkomst te ontbinden. Dit betekent dat daardoor ongedaanmakingsverplichtingen ontstaan, hetgeen betekent dat u gehouden bent EUR 12.500,00 over te maken aan cliënte.”.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat [eiser] op de koopsom een korting heeft verleend van € 12.500,00 in ruil voor de gebruikersovereenkomst, dat [eiser] de gebruikersovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden en dat [eiser] aanspraak heeft op betaling van € 12.500 door [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 12.500,00 als ongedaanmakingsverplichting, betaling van € 10.000,00 boete, betaling van € 300,00 schade, vermeerderd met de wettelijke rente over € 22.500,00 vanaf dagvaarding, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting die voortvloeit uit de gebruikersovereenkomst en de daarmee samenhangende koopovereenkomst van een bedrijfspand. [eiser] stelt dat [gedaagde] op grond van de gebruikersovereenkomst toegang moest verlenen aan [eiser] tot het bedrijfspand voor het stallen van haar camper, maar [gedaagde] heeft meerdere keren de toegang geweigerd. Zo heeft [gedaagde] in mei 2021 de toegang geweigerd. In juli 2021 heeft [gedaagde] het verzoek tot toegang geweigerd vanwege verbouwingswerkzaamheden, maar die heeft [eiser] niet waargenomen. Ook heeft [gedaagde] de situatie van de inrit gewijzigd, waardoor het inrijden met de camper nu niet meer mogelijk is. [eiser] stelt dat zij op grond van deze tekortkoming de gebruikersovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden. Onderdeel van de gebruikersovereenkomst is ook een koopsomvermindering van € 12.500,00 op het bedrijfspand. Als gevolg van de ontbinding van de gebruikersovereenkomst moet [gedaagde] deze korting aan [eiser] terugbetalen. [gedaagde] is op grond van de gebruikersovereenkomst ook een boete verschuldigd, omdat hij geen toegang heeft verleend. Daarnaast heeft [eiser] een andere plaats voor de stalling van haar camper moeten zoeken en deze gemaakte huurkosten vordert zij ook in deze procedure.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert aan dat hij onder druk stond bij het sluiten van de koopovereenkomst en dat de € 12.500,00 korting in ruil voor de stalling van de camper in samenspraak met de makelaar is gedaan om een einde te maken aan het getouwtrek. Verder betwist [gedaagde] dat hij [eiser] geen toegang heeft gegeven tot het bedrijfspand voor het stallen van haar camper. [eiser] heeft zelfs meerdere malen gebruik gemaakt van de ruimte. [gedaagde] voert aan dat [eiser] in juli 2021 ongepland in Nederland was toen zij toegang wilde tot de stalling, maar [eiser] wist dat [gedaagde] elk jaar in juli en augustus gesloten is vanwege verblijf in het buitenland. Bovendien hebben er wel degelijk verbouwingen plaatsgevonden, zoals het vervangen van het gehele dak. [eiser] wilde zelf niet tijdens deze werkzaamheden stallen, omdat zij dacht dat bouwvakkers schade zouden kunnen toebrengen aan de camper. In maart 2022 was de straat opengebroken door de gemeente, waardoor de gehele straat was afgesloten. [gedaagde] voert aan dat door een ongelukkige samenloop van gebeurtenissen toegang niet mogelijk was, maar van een weigering van toegang is geen sprake geweest. Bovendien was [eiser] op het moment van de ingebrekestelling op 31 december 2021 met de camper op vakantie in Spanje, dus van een weigering van toegang was ook toen geen sprake. Verder voert [gedaagde] aan dat de oprit van de overheid is en dat deze inderdaad is gewijzigd, maar [eiser] kan nog steeds met de camper in- en uitrijden. Bovendien is er sprake van een tekortkoming aan de kant van [eiser] , omdat er in strijd met artikel 1.1 van de gebruiksovereenkomst nog spullen liggen van [eiser] in het bedrijfspand en het niet ontruimd en bezemschoon is. [gedaagde] is het niet eens met de gevorderde huur van stallingskosten en vindt de gevorderde bedragen niet proportioneel. Voor zover [gedaagde] veroordeeld wordt tot betaling verzoekt hij die betaling te verrekenen met de vergoeding voor gebruik van de voorzieningen met een nader te bepalen bedrag, omdat [eiser] - anders dan overeengekomen - gebruik heeft gemaakt van de voorzieningen zonder betaling.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of [eiser] de gebruikersovereenkomst mocht ontbinden. Uit artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij de andere partij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Is afgesproken dat [eiser] de camper mocht stallen in ruil voor korting op de koopsom?
4.2.
Partijen zijn het er over eens dat ze hebben afgesproken dat [eiser] de camper mocht stallen in het bedrijfspand en in ruil daarvoor is er een korting gegeven van € 12.500,00 op de koopsom van het bedrijfspand. [gedaagde] heeft hierbij nog aangevoerd dat hij onder druk van [eiser] akkoord is gegaan met deze afspraken, maar hij geeft tegelijkertijd aan dat hij in samenspraak met de makelaar een einde wilde maken aan de onderhandelingen over de koop. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] nog aangegeven dat hij het bedrijfspand waarschijnlijk ook zou hebben gekocht als hij zich niet gedwongen had gevoeld. De kantonrechter is daarmee van oordeel dat niet komt vast te staan dat [gedaagde] een keuze heeft gemaakt die hij anders niet zou hebben gemaakt. De afspraak tussen partijen over de korting in ruil voor de gebruiksovereenkomst staat daarmee vast. De vraag is nu of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst door [eiser] geen toegang te geven tot het bedrijfspand voor het stallen van de camper.
Is er sprake van een tekortkoming?
4.3.
[eiser] stelt dat [gedaagde] onder meer in mei en juli 2021 de toegang tot het bedrijfspand heeft geweigerd, maar dit wordt door [gedaagde] gemotiveerd weersproken. Volgens [gedaagde] wilde [eiser] tijdens verbouwingswerkzaamheden de camper zelf niet stallen en wist [eiser] dat [gedaagde] ieder jaar in juli en augustus gesloten is. Daarnaast was in maart 2022 de straat opengebroken en was de toegang tot het bedrijfspand om die reden niet mogelijk. De kantonrechter overweegt dat [eiser] verder geen onderbouwing heeft gegeven van wanneer zij precies om toegang heeft gevraagd en deze door [gedaagde] is geweigerd, zoals bijvoorbeeld correspondentie waaruit dit zou blijken. [eiser] heeft slechts gesteld dat dit telkens mondeling is gegaan. Gelet op de betwisting daarvan door [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om haar stelling nader met stukken te onderbouwen, maar dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter kan nu niet vaststellen dat [gedaagde] de toegang geweigerd heeft.
4.4.
[eiser] heeft ook nog aangevoerd dat [gedaagde] de inrit naar het bedrijfspand heeft aangepast, waardoor de toegang met de camper niet meer mogelijk was voor [eiser] , maar ook dit heeft [gedaagde] gemotiveerd weersproken. Dat de inrit is gewijzigd staat tussen partijen vast. [eiser] heeft ter zitting toegelicht met tekeningen dat zij met de camper wel kan inrijden, maar er dan niet meer terug uit kan rijden omdat zij daarvoor een andere hoek moet maken. [gedaagde] heeft hierover aangevoerd dat het niet kunnen uitrijden meer te maken heeft met het rijcomfort van [eiser] in de gewijzigde situatie. Volgens [gedaagde] is het een verhuiswagen - die langer en breder was dan de camper - wel gelukt om in en uit te rijden. De kantonrechter heeft [eiser] ter zitting nog gevraagd om uit te leggen waarom de camper niet met dezelfde hoek kan in- en uitrijden. Zij heeft uitgelegd dat als zij vanaf de ene kant komt inrijden met een bocht naar links, ze moet uitrijden naar de andere kant via een bocht naar rechts, vanwege bomen en een muur. Ook met deze uitleg is het de kantonrechter niet duidelijk waarom de camper niet in en uit kan rijden via dezelfde weg. Als je ergens kunt inrijden dan kun je er ook uitrijden, als je maar dezelfde route volgt. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] haar stelling dat [gedaagde] geen toegang heeft gegeven tot het bedrijfspand via de inrit onvoldoende heeft onderbouwd.
Wat is de conclusie?
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] de toegang van [eiser] tot het bedrijfspand heeft geweigerd. Hierdoor is er geen sprake van een tekortkoming. Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.
4.6.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat sprake is van een tekortkoming aan de kant van [eiser] , maar hij heeft hieraan geen gevolgen verbonden, zodat de kantonrechter dit verder in het midden laat. Ook komt de kantonrechter niet toe tot aan een beoordeling over een eventuele verrekening met een vergoeding voor voorzieningen, omdat [gedaagde] niet wordt veroordeeld tot betaling. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd maar hiervoor niet is besproken, leidt niet tot een andere beslissing van de kantonrechter.
Wie moet de proceskosten betalen en hoe hoog zijn die?
4.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2,00 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.