Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10820210 \ CV EXPL 23-4869
Vonnis van 15 mei 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde 1] B.V.,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [gemachtigde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 januari 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 19 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 5 oktober 2005 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] te [plaats] . Met ingang van de maand juli 2023 zijn partijen een nieuwe huurprijs van € 700,00 per maand overeengekomen.
2.2.
[eiser] heeft aan [gedaagde] een aanbod gedaan voor het aangaan voor een nieuwe huurovereenkomst voor de huidige huurwoning. Hierin staat onder meer:
“5.1 Indien het gehuurde woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft, kan de huurprijs op voorstel van verhuurder voor het eerst per 1 juli 2024 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in artikel 5.2. In aanvulling op het in de vorige zin bedoelde percentage kan de huurprijs op voorstel van verhuurder worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging toegestane percentage voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft. Partijen verklaren het bepaalde in artikel 7:252a BW voor zover vereist van overeenkomstige toepassing en huurder verleent voor zover vereist toestemming voor het opvragen van een in artikel 7:252a lid 3 BW bedoelde verklaring.
(…)
Boetebepaling 10.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en) uit de algemene voorwaarden, hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:
(…)
Bijzondere bepalingen (…)
11.2
Op het moment dat verhuurder besluit het gehuurde te renoveren, is huurder verplicht het gehuurde te verlaten.”.
2.3.
In het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst zijn ook de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing verklaard.
2.4
Bij e-mail van 15 augustus 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat de huurovereenkomst wordt opgezegd indien [gedaagde] niet instemt met het redelijke aanbod van de nieuwe huurovereenkomst en dat de huurovereenkomst alsdan, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, zal eindigen op 1 maart 2024. Per e-mail van 13 september 2023 heeft [eiser] bevestigd aan [gedaagde] dat de huurovereenkomst is opgezegd en eindigt per 1 maart 2024.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat - beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen, en ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag hij een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en dat [gedaagde] hier ten onrechte niet mee akkoord is gegaan. Het weigeren van een redelijk voorstel levert een opzeggingsgrond op voor [eiser] . [eiser] was daarom gerechtigd om de huurovereenkomst op te zeggen. Het aanbod was redelijk, want de huurovereenkomst is achttien jaar oud en toe aan een update omdat het niet meer aansluit bij het huidige recht. [eiser] wilde de huurovereenkomst moderniseren heeft daarbij het ROZ-model als uitgangspunt genomen. Het aanbod is geen wijziging van de huurprijs, want over een nieuwe huurprijs hadden partijen al eerder overeenstemming bereikt. De bepaling over de indexering is gebruikelijk en staat in de wet opgenomen. Het boetebeding is enkel een prikkel tot nakoming. Ook het van toepassing verklaren van de algemene voorwaarden is van belang, omdat dan direct duidelijk is welke rechten en plichten zij hebben en hierover geen discussie hoeft te bestaan. Het aanbod is niet in het nadeel van [gedaagde] als huurder.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert aan dat [eiser] hem geen redelijk aanbod heeft gedaan, want de bepalingen in de nieuwe huurovereenkomst zijn nadelig voor hem als huurder. Deze bepalingen zijn niet overeengekomen destijds bij het aangaan van de huurovereenkomst, want bij het sluiten van de huurovereenkomst is uitdrukkelijk niet voor het ROZ model met algemene bepalingen gekozen. [gedaagde] voert aan dat artikel 5.1 van de nieuwe overeenkomst ziet op een indexering van de huurprijs. Dat is nadelig voor [gedaagde] en dat is oorspronkelijk ook niet zo overeengekomen. Verder staan in artikel 10 van de overeenkomst boetebepalingen die nadelig zijn voor [gedaagde] . Ook is artikel 11.2 van de overeenkomst nadelig voor [gedaagde] , omdat hieruit volgt dat hij bij een renovatie verplicht is om het gehuurde te verlaten. Het gehuurde is aan renovatie toe en op die manier kan [eiser] op ieder moment de huurovereenkomst met [gedaagde] beëindigen. [gedaagde] vraagt zich verder af waar het wantrouwen vandaan komt, want hij is al 19 jaar een goede huurder geweest.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter moet beoordelen of de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] gegrond is en of de huurovereenkomst tussen partijen overeenkomstig de vordering van [eiser] (uit hoofde van artikel 7:272 BW) moet worden beëindigd. Het gaat hierbij om de vraag of het aanbod dat [eiser] heeft gedaan voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst een redelijk aanbod is.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat als de verhuurder aan de huurder een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte en de huurder accepteert dat aanbod niet, dan kan de verhuurder dit ten grondslag leggen aan een huuropzegging (art. 7:274 lid 1 onder d van het Burgerlijk Wetboek). Een verhuurder die hier een beroep op wil doen moet aan de huurder een aanbod hebben gedaan dat – onder alle omstandigheden van het concrete geval – redelijk was voor de huurder (HR 4 januari 1985, NJ 1985/789). De kantonrechter beoordeelt het aanbod hierbij in zijn geheel, zoals [eiser] dat aan [gedaagde] heeft voorgelegd. De kantonrechter ziet – gelet op de besloten systematiek van opzegging van huur van woonruimte – geen aanknopingspunten om bepaalde onderdelen van het aanbod buiten beschouwing te laten, zodat daarmee een onredelijk aanbod mogelijk wel redelijk wordt.
Heeft [eiser] een redelijk aanbod gedaan?
4.3.
[eiser] heeft het ROZ-model als uitgangspunt genomen bij het opstellen van de nieuwe huurovereenkomst, omdat dit een gebruikelijk model is en daarmee redelijk is. De kantonrechter is het met [eiser] eens dat dit model vaak wordt toegepast in de praktijk en op zichzelf gezien niet onredelijk is, maar in dit geval moet het aanbod van [eiser] worden beoordeeld ten opzichte van hoe de rechtsverhouding tussen partijen was. Beoordeeld moet worden of het leidt tot een verslechtering van de situatie van [gedaagde] als huurder, waarbij ook gekeken moet worden naar het belang dat [eiser] als verhuurder daarbij heeft. [eiser] heeft als belang aangegeven dat hij de huurovereenkomst wil moderniseren. [gedaagde] heeft op zijn beurt aangevoerd dat het aanbod op in ieder geval drie punten onredelijk is, namelijk vanwege de boetebepalingen, de bijzondere bepaling bij een renovatie en de bepaling over de indexering van de huurprijs.
Boetebepalingen in artikel 10
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] niet duidelijk heeft onderbouwd waarom hij belang heeft bij de invoering van uitgebreide boeteclausules. [gedaagde] moet zich uiteraard als goed huurder gedragen. Dat geldt ook onder het huidige contract, maar in het huidige huurcontract is [gedaagde] niet meteen een boete verschuldigd als hij zich ergens niet aan houdt. In het aanbod zijn de verbodsbepalingen geconcretiseerd en belast met een boete en hiermee wordt [gedaagde] in een nadeligere positie gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] hier tegenover onvoldoende heeft duidelijk gemaakt waarom dit voor hem van belang is, anders dan de enkele stelling dat het aansluit bij het veelgebruikte ROZ-model.
Bijzondere bepaling in artikel 11.2
4.5.
Artikel 11.2 van de nieuwe huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter onduidelijk geformuleerd, omdat niet duidelijk is wat de rechten precies zijn van de huurder op het moment dat er sprake is van renovatie van het gehuurde. Ter zitting heeft [eiser] hierover toegelicht dat het gaat om het tijdelijk verlaten van de woning tijdens een renovatie, maar dat staat niet met zoveel woorden in die bepaling. De interpretatie van [gedaagde] is dat hij zijn woning blijvend moet verlaten in het geval van een renovatie. De kantonrechter is van oordeel dat deze interpretatie niet valt uit te sluiten. Dit risico voor een eventuele onduidelijkheid is naar het oordeel van de kantonrechter nadelig voor [gedaagde] ten opzichte van zijn huidige rechtspositie, maar ook ten opzichte van wat het wettelijke regime is bij renovatie. Uit de wet volgt bijvoorbeeld dat als je de woning tijdelijk moet verlaten vanwege een renovatie, je als verhuurder hiervoor eerst een voorstel aan de huurder moet doen en dat de verhuurder bijdraagt aan de verhuiskosten (artikel 7:220 BW). Dit volgt allemaal niet uit de voorgestelde nieuwe bepaling.
Indexering in artikel 5.1
4.6.
Over de bepaling van de indexering van de huurprijs merkt de kantonrechter op dat indexatie van de huurprijs ook mogelijk is op basis van de wet, dus dit leidt op zichzelf niet tot een nadeligere positie van [gedaagde] als huurder. In het verleden kon er op basis van de huidige huurovereenkomst dus ook een indexering plaatsvinden van de huurprijs, maar dat is nooit op die manier gedaan.
Conclusie
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit specifieke geval de aangeboden nieuwe huurovereenkomst [gedaagde] in een nadeligere positie brengt ten opzichte van de huidige situatie. Hoewel uit de wetsgeschiedenis valt af te leiden dat modernisering van huurvoorwaarden reden kan zijn om tot een nieuwe huurovereenkomst te komen, heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende duidelijk gemaakt waarom [eiser] belang heeft bij de voorgestelde nieuwe huurvoorwaarden. Het gaat dan met name om de boetebepalingen van artikel 10 en de bepaling 11.2, zoals hiervoor is overwogen. Met inachtneming van de belangen van [gedaagde] kan de nieuwe huurovereenkomst dan ook niet gezien worden als een redelijk aanbod.
4.8.
Nu vast staat dat er geen sprake is van een redelijk aanbod van [eiser] , betekent dit dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] onterecht is geweest en dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.
4.9.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2,00 punten × € 82,00)
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
205,00
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.