Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/2764
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 mei 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 410.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft op 8 januari 2024 een stuk van belanghebbende ontvangen, waarin zij heeft aangegeven dat zij niet ter zitting zal verschijnen.
1.5.
De rechtbank heeft aan de heffingsambtenaar laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt. De heffingsambtenaar heeft ermee ingestemd dat de zaak geen mondelinge behandeling behoeft. De rechtbank heeft het onderzoek op 10 april 2024 gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Bij sluiting van het onderzoek heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning (bouwjaar 2001) en een gebruiksoppervlakte van 126 m2, een losse garage van 18 m2, een overkapping van 13 m2 en een grondoppervlakte van 164 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft geen concrete waarde van de woning aangevoerd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 410.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 1 februari 2024 door taxateur [naam] is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 410.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoning [adres 2] wat betreft bouwjaar, ligging, gebruiksoppervlakte, grondoppervlakte en KOUDV-factoren het best vergelijkbaar met de woning. Ook heeft de referentiewoning, net als de woning, een garage aan de achterzijde. De referentiewoning is bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank laat hierna de referentiewoningen [adres 6] , [adres 4] en [adres 5] buiten beschouwing.
4.6.
Belanghebbende heeft specifiek gewezen op een woning in de directe omgeving van de woning die volgens haar een lagere WOZ-waarde onderbouwt. Het gaat om de woning [adres 7] te [plaats] . Daarnaast is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door deze woning niet in de beoordeling te betrekken.
4.7.
De rechtbank acht de door belanghebbende aangevoerde woning niet geschikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De woning is niet verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat van een schending van het gelijkheidsbeginsel geen sprake is. De weergave van de voorwaarden voor toepassing van dat rechtsbeschermingsmiddel in de stukken van de heffingsambtenaar is juist. Aan die voorwaarden is niet voldaan.
4.8.
De rechtbank attendeert belanghebbende er op dat het haar vrij staat om verkoopgegevens van de uit haar straat verkochte woningen in een eventuele beroepsprocedure tegen de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2024 in te brengen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
4.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoning en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. De rechtbank is van oordeel dat niet alleen de woning, maar ook de referentiewoning, aan de achterzijde van het perceel een losse garage heeft en dat dit verdisconteerd is in de verkoopprijs van de referentiewoning en dus ook in de uit deze verkoopprijs vastgestelde waarde van de woning.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. Het gelijk is aan de zijde van de heffingsambtenaar.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook komt zij niet in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 22 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.