ECLI:NL:RBZWB:2024:3338

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 23/1079

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 mei 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde [gemachtigde] van [bedrijf] ),

de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 december 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 213.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kapelle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en [naam 1] en [naam 2] namens de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit het bouwjaar 1955 met een oppervlakte van 84 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 310 m2. De woning heeft een berging en een garage. Op het perceel van de woning rust een erfdienstbaarheid, te weten een recht van overpad. Belanghebbende heeft deze woning gekocht op 26 november 2020 (met levering op 29 februari 2021) en nadien aangepast.

2.1.

Belanghebbende heeft op 13 mei 2021 op verzoek van de heffingsambtenaar een PMA-formulier (permanente marktanalyse) ingevuld en verklaard dat ‘heel het interieur is vernieuwd, het dak is geïsoleerd, alle wanden opnieuw zijn gestuukt, overal inbouw elektra is ingefreesd, nieuwe vloeren, een nieuwe keuken en wc zijn aangebracht en binnen alles is geschilderd’ voor een bedrag van € 16.000.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 181.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 213.000.

4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

5.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

5.3.

Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van uit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.^[2]

De vaststelling van de WOZ-waarde

5.4.

In geschil is of de aankoopsom van € 190.000 van 26 november 2020 waar belanghebbende naar verwijst, al dan niet met enige aanpassing, gebruikt kan worden ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.

5.5.

De heffingsambtenaar stelt enerzijds in zijn verweerschrift dat de woning na aankoop gemoderniseerd en gerenoveerd is en verwijst anderzijds naar een waarderapport van [taxateur] die in zijn rapport vermeldt dat de toestandsdatum gelijk is aan de waardepeildatum 1 januari 2021. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat deze vermelding op een misverstand berust en dat rekening moet worden gehouden met de verbouwing van de woning en dat daardoor de KOUDV-factoren (voorzieningen en onderhoud), van factor 2 naar factor 3 gaan en het aankoopbedrag niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde.

5.6.

Naar het oordeel van de rechtbank is artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ van toepassing nu er sprake is geweest van ingrijpende werkzaamheden aan de woning als beschreven onder 1.2 en is er daarom aanleiding de waarde niet zonder meer te baseren op de kort voor de waardepeildatum overeengekomen aankoopsom. Belanghebbende heeft ook niet betwist dat van ingrijpende werkzaamheden sprake is geweest. Gelet op die werkzaamheden is aannemelijk dat de waarde bepaald moet worden naar de toestandsdatum 1 januari 2022. Anderzijds acht de rechtbank een waarde van € 213.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 niet aannemelijk gemaakt gelet op de aankoopsom van € 190.000 en de voor de werkzaamheden gemaakte kosten van € 16.000. Daarbij acht de rechtbank van belang dat kosten voor werkzaamheden niet zonder meer leiden tot een even grote waardestijging van een woning.

De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning

5.7.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 181.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend nu belanghebbende geen nadere berekening heeft gegeven voor deze waarde en niet blijkt dat hij rekening heeft gehouden met de na de aankoop uitgevoerde werkzaamheden en de staat van de woning op 1 januari 2022.

Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank

5.8.

Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum en naar de staat van de woning op 1 januari 2022 schattenderwijs op € 190.000. De door belanghebbende in zijn beroepschrift genoemde omgevingsfactoren behoeven geen bespreking meer nu deze verdisconteerd zijn in de aankoopsom en het uitgangspunt als verwoord onder 5.3.

Conclusie en gevolgen

6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.

6.1.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 en een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. Beide vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[3]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 190.000;
vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 24 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.

Vermindering WOZ-waarde woning na ingrijpende werkzaamheden en beroep belanghebbende