Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4423
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 augustus 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats 3] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en [naam] namens de heffingsambtenaar.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1977 met een oppervlakte van 112 m² op een perceel van 223 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande garage.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 201.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 223.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 12 maart 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.7.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 238.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo hebben de referentiewoningen een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. Voorts zijn de woningen aan de [adres 2] en aan de [adres 4] twee-onder-een-kapwoningen, evenals de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan losse onderdelen van de woningen afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn er, rekening houdend met het verschil in locatie, verschillende grondstaffels gehanteerd bij de referentiewoningen.
3.10.
Belanghebbende is – kort samengevat – van mening dat de waarde van zijn woning € 20.000 lager dient te zijn dan de waarde van een drietal vergelijkbare woningen in dezelfde straat ( [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ). Belanghebbende stelt zich op dit standpunt omdat de rechter in een procedure in een vorig belastingjaar (2008) de waarde met € 20.000 had verlaagd en dit zou ook voor volgende jaren moeten gelden. De heffingsambtenaar weerspreekt de stelling van belanghebbende en wijst op het feit dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak per tijdvak vastgesteld dient te worden en daarom ook niet met de voor andere tijdvakken vastgestelde WOZ-waarden kan worden vergeleken. Daarnaast heeft hij aangegeven dat de waardes voor de vergelijkbare woningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in dezelfde lijn liggen als die van belanghebbende.
3.11.
De rechtbank volgt de stelling van de heffingsambtenaar en oordeelt als volgt. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld. Het feit dat het verweerschrift pas is ingediend ruim na de inpandige opname op 19 december 2022 en dat de heffingsambetnaar nog geen waarde heeft vastgesteld voor het belastingjaar 2023 is geen reden de waarde nu lager vast te stellen dan op € 223.000.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 10 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.