Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4752
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 augustus 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 669.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [naam 2] , werkzaam bij [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1972) met een gebruiksoppervlakte van 317 m2 en een vrijstaande garage van 50 m2. Het perceel van 22.600 m2 heeft gedeeltelijk de bestemming ‘bos’ en grenst aan een ander perceel met die bestemming.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 576.000 is en heeft daarbij verwezen naar een drietal verkopen van vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 669.000 en heeft daarbij ook verwezen naar een drietal verkopen van vergelijkingsobjecten.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: objectkenmerken van de woning
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Tussen partijen is niet in geschil dat het kadastrale perceel waarop de woning staat een oppervlakte van 22.600 m2 heeft. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het onjuist is dat de heffingsambtenaar het gehele perceel aanmerkt als bij de woning behorende grond. Hij stelt dat slechts 8.000 m2 als zodanig kan worden aangemerkt en dat de rest bosgrond vormt. Daartoe heeft belanghebbende een uittreksel overgelegd met daarop een vermelding van de bestemming van het perceel. Het feit dat het bos grotendeels is gekapt in verband met de aantasting daarvan door een keversoort verandert niets aan die bestemming, te minder omdat belanghebbende alweer met herplanten begonnen is. Volgens belanghebbende is het onjuist dat de heffingsambtenaar 14.000 m2 in de waardering betrekt als ‘extra grond’, waarvoor € 5 per vierkante meter wordt gehanteerd. Belanghebbende meent dat uitgegaan moet worden van € 1 per m2 bosgrond, resulterend in een waarde van € 14.600 voor die grond.
De heffingsambtenaar heeft bepleit dat het gaat om de eindwaarde van de woning (als gehele onroerende zaak) en dat er geen reden is de ‘extra grond’ op een lager bedrag te waarderen dan € 5 per m2.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat het grootste deel van het perceel de bestemming ‘bos’ heeft maar heeft in de overgelegde matrix 8.600 m2 aangemerkt als ‘grond bij eengezinswoning’ en 14.000 m2 als ‘extra grond woning’ en die typering ook gebruikt voor de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten. Daaruit blijkt niet dat de heffingsambtenaar zich er rekenschap van heeft gegeven dat in die gevallen sprake kan zijn van een andere bestemming met een andere waarde. De heffingsambtenaar heeft ook geen verwijzing opgenomen naar transactieprijzen van percelen grond met de bestemming ‘bos’. De rechtbank merkt daarbij op dat de prijs per m2 voor de grond in dit geval een aanzienlijke invloed heeft op de vastgestelde waarde van de woning. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door belanghebbende omschreven objectkenmerken, inhoudende dat 8.000 m2 zal worden aangemerkt als regulier te gebruiken grond en 14.600 m2 in de beoordeling zal worden betrokken als bosgrond.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is.
Heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
4.3.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 576.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende heeft verwezen naar drie vergelijkingsobjecten in hetzelfde gebied, waarvan twee ook volgens de heffingsambtenaar als vergelijkingsobject kunnen dienen. Belanghebbende heeft er verder op gewezen dat het derde door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject is gelegen nabij een groter dorp met meer voorzieningen en mede daarom een hogere waarde per m2 gebruiksoppervlakte heeft. Gelet op deze toelichting en de beperking qua bestemming van (het grootste deel van) de grond acht de rechtbank de door belanghebbende verdedigde waarde aannemelijk.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
5. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
5.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 24 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met drie maanden.
5.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
5.3.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 30 augustus 2022. De bezwaarfase heeft afgerond zes maanden geduurd. Dit brengt mee dat de overschrijding voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875, met een wegingsfactor 1. Daarnaast heeft een taxateur kosten in rekening gebracht oor het uitbrengen van een taxatierapport ad € 128,75. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.498,75.
6.2.
De vergoeding van immateriële schade en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [1]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 576.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding toe;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.498,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 24 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.