ECLI:NL:RBZWB:2024:3409

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 22/5330

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 mei in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 oktober 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 474.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 12 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2002) met een geschakelde garage van 38 m2, een gebruiksoppervlakte van 149 m2, een overkapping van 16 m2 en een perceel van 404 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 420.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde van € 474.000.

3.1.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar

4.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 1 december 2022 door [taxateur] is opgemaakt.

4.4.

In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 487.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De berekende waarde is € 13.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 474.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan het [adres 2], de [adres 3] en het [adres 4], alle te [plaats]. In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

4.5.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte en KOUDV-factoren voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

4.6.

Ter zitting heeft belanghebbende specifiek gewezen op een woning in de directe omgeving die volgens hem goed vergelijkbaar is. Het gaat om de [adres 5].

4.7.

De rechtbank acht deze door belanghebbende aangevoerde woning niet geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning omdat [adres 5] niet verkocht is binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

4.8.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd als onderdeel van het waarderapport. Ook is voldoende rekening gehouden met de mindere ligging, nabij een hoogspanningsmast, van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 2]. Voor deze referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar een factor 1 toegepast voor ligging, resulterend in een correctie van 30%.

Waardestijging

4.9.

Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking met de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar. De gemiddelde waardestijging van vergelijkbare woningen in de directe omgeving van de woning is volgens belanghebbende beduidend lager, ten opzichte van de waardestijging van de woning.

4.10.

Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.^[2]

4.11.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

5.1.

Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 24 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.

Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde woning en aanslag OZB 2022