Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3461
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] , uit [plaats] , belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (de gemeente Zundert
), de heffingsambtenaar
.
), de heffingsambtenaar
.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 mei 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 492.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbenden ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende; [belanghebbende 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit bouwjaar 2004 met een oppervlakte van 186 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 260 m2. De woning heeft een garage en dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 475.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 492.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing, afvalstoffenheffing en watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing, afvalstoffenheffing en watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 30 oktober 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 515.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.3.
Belanghebbende voert aan dat referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat zij verschillen in de mate waarin zij zijn voorbereid op de energietransitie en het onderhoud. Daarnaast zijn de referentiewoningen te ver van de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn qua bouwperiode. Ten aanzien van de waardepeildatum zijn de woningen binnen een jaar voor en na de waardepeildatum verkocht waardoor de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Gelet op voorstaande is de heffingsambtenaar geslaagd in het aannemelijk maken van het feit dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, berging, garage, tuinhuis en serre zijn afzonderlijke waarden toegekend. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Alle referentiewoningen zijn ten aanzien van de KOUDV-factoren gemiddeld (3) gewaardeerd. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.
6.5.
Belanghebbende bepleit dat de beschikte WOZ-waarde hoger ligt dan de gestelde waarde door de makelaar. De makelaar heeft destijds gezegd de woning te kunnen verkopen voor maximaal € 475.000. Belanghebbende geeft aan niet te beschikken over dit taxatierapport, omdat de woning destijds niet formeel is getaxeerd. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. De door belanghebbende voorgestane waarde, is niet met voor de rechtbank toetsbare stukken onderbouwd. Er is geen rapport verstrekt, waaruit blijkt dat de waarde van de woning door de makelaar geschat wordt op € 475.000. Ter zitting heeft belanghebbende afgezien van het aanbod om een taxatierapport door de makelaar op te laten stellen.
6.6.
Belanghebbende bepleit dat de referentiewoningen een betere onderhoudsstaat hebben dan de woning. Daarnaast zijn de woningen niet vergelijkbaar qua bouwjaar, gelet op de mate waarin zij zijn voorbereid op de energietransitie. De heffingsambtenaar bepleit dat de referentiewoningen ten aanzien van het bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond van belanghebbende niet. Er worden geen stukken verstrekt waaruit blijkt dat de woning slechter scoort ten opzichte van het onderhoud van de referentiewoningen. Hierdoor is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een gemiddelde score qua onderhoud (3).
6.7.
Belanghebbende bepleit dat het aanzicht van de woning van de buren en de situatie rondom de buren een waardeverminderend effect heeft op de woning. Belanghebbende bepleit dat de buren veel spullen verzamelen, waarvan overlast wordt ervaren. De heffingsambtenaar bepleit dat niet aannemelijk is geworden dat de overlast van dien aard is dat deze objectief gezien, van negatieve invloed is op waarde van de woning. Daarnaast is niet aannemelijk geworden dat door de verzamelwoede sprake is van verloedering van de omgeving. Hierdoor heeft hetgeen wat belanghebbende stelt geen invloed op de WOZ-waarde van de woning. Daarnaast heeft referentiewoning [adres 3] vermoedelijk ook enige overlast van het naastgelegen sportcomplex. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. Belanghebbende heeft niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van overlast. Daarnaast is het ervaren van overlast bovendien subjectief van aard. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nog aangegeven dat contact is gezocht met de gemeente om te bekijken of er meldingen door belanghebbende zijn gedaan, maar dat bleek niet het geval. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld.
6.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 30 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.