Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3188 en BRE 23/3228
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 juni 2022 en 22 mei 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op de hieronder genoemde bedragen. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Breda voor de jaren 2022 en 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
Zaaknummer
Jaar
Dagtekening
Waardepeildatum
WOZ-waarde
BRE 22/3188
2022
25-02-2022
01-01-2021
€ 867.000
BRE 23/3228
2023
25-02-2023
01-01-2022
€ 988.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende bij de uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 8 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, [belanghebbende] , en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1938). Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met geschakelde garage met een grondoppervlakte van 307 m2, een aanbouw (28 m2), berging (14 m2), drie dakkapellen, carport en kelder.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraken op bezwaar gehandhaafde waarden van € 876.000 voor belastingjaar 2022 en
€ 988.000 voor belastingjaar 2023.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
WOZ-waarde 2022 (BRE 22/3188)
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport en een matrix ten grondslag gelegd.
5.5.
In het taxatierapport van 27 juli 2022 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met vergelijkingsobjecten vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 900.000 naar de waardepeildatum 01-01-2021, derhalve een hoger bedrag dan bij de beschikking vastgestelde en in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 876.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
5.6.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 876.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.7.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Het is terecht dat de heffingsambtenaar drie vergelijkingsobjecten gebruikt om de waarde van de woning aannemelijk te maken. De bijzondere omstandigheid doet zich voor dat het object [adres 2] , het buurpand, door de heffingsambtenaar in de vergelijking is betrokken. Dit pand heeft hetzelfde bouwjaar en nagenoeg dezelfde objectkenmerken en is dus vrijwel identiek aan de woning van belanghebbende. De rechtbank acht [adres 2] daarom het best vergelijkbaar met de woning.
5.9.
De rechtbank constateert dat de twee andere vergelijkingsobjecten een substantieel hogere m2-prijs hebben dan [adres 2] . De m2-prijs van de woning wordt bepaald door de gemiddelde m2-prijs van alle drie de vergelijkingsobjecten. Alle drie de vergelijkingsobjecten worden door de heffingsambtenaar even zwaar meegewogen. Dat zorgt ervoor dat de m2-prijs en de uiteindelijke waarde van de woning een stuk hoger uitvalt dan de waarde van [adres 2] .
5.10.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende motiveert dat alle drie de vergelijkingsobjecten even zwaar zijn meegewogen bij het bepalen van de waarde van de woning. Als de heffingsambtenaar beschikt over de verkoopcijfers van een vrijwel identiek buurpand is de rechtbank van oordeel dat er meer maatwerk moet worden geleverd en dat het buurpand zwaarder moet worden meegewogen bij de waardering. De heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De door hem verdedigde waarde is niet aannemelijk gemaakt.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
5.11.
De rechtbank zal daarom toetsen of belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe heeft belanghebbende – naar de rechtbank begrijpt – gesteld dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan de WOZ-waarde van [adres 2] . De rechtbank is van oordeel dat de WOZ-waarde van [adres 2] geen richtsnoer kan zijn. Daarnaast sluit de rechtbank niet uit dat de waarde van [adres 2] gezien het verkoopcijfer hoger had kunnen zijn. Dit brengt mee dat ook belanghebbende niet is geslaagd in zijn bewijslast.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
5.12.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 845.000.
Conclusie en gevolgen
5.13.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook die moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.14.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
WOZ-waarde 2023 (BRE 23/3228)
Toetsingskader van de rechtbank
6. De waarde van de woning is bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Voor het toetsingskader wordt verwezen naar overweging 5 t/m 5.3.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd.
6.2.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met vergelijkingsobjecten vastgesteld op € 989.000 naar de waardepeildatum 01-01-2022. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [plaats] . In de matrix zin voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning
.
.
6.3.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 988.000 voor belastingjaar 2023 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.4.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
6.5.
De rechtbank constateert dat ook voor het belastingjaar 2023 de bijzondere omstandigheid zich voordoet dat het object [adres 2] , het buurpand, door de heffingsambtenaar in de vergelijking is betrokken. Echter, de koopovereenkomst van [adres 2] is gesloten op 15 december 2020 en dat is ruim een jaar voor de waardepeildatum 01-01-2022. De rechtbank is daarom van oordeel dat de bewijskracht van dit vergelijkingsobject is afgenomen, omdat de waarde van de woning moet worden vastgesteld naar de waardepeildatum.
6.6.
De heffingsambtenaar heeft voor dit belastingjaar ook nieuwe vergelijkingsobjecten aangedragen, namelijk drie objecten aan de [straatnaam] . De rechtbank constateert dat deze vergelijkingsobjecten weliswaar zijn gelegen in een andere wijk in [plaats] , maar wat betreft de m2-prijs een stuk dichter bij elkaar liggen. De gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten is € 3.135,76. Doordat de heffingsambtenaar voor dit belastingjaar andere vergelijkobjecten heeft gebruikt is het effect op de gemiddelde m2-prijs een stuk minder groot dan bij belastingjaar 2022.
6.7.
Echter, de rechtbank constateert dat er voor dit belastingjaar, in tegenstelling tot belastingjaar 2022, bij drie van de vier vergelijkingsobjecten vooruit wordt geïndexeerd. Meest in het oog springend is het gegeven dat vergelijkingsobject [adres 2] wordt geïndexeerd van € 855.000 naar € 940.000. Bij vergelijkingsobject [adres 7] wordt er weliswaar terug geïndexeerd, maar deze indexering is gezien de datum van de koopovereenkomst van 23 april 2022 relatief beperkt. De heffingsambtenaar heeft geen onderbouwing van de indexering overgelegd. De heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De door hem verdedigde waarde is niet aannemelijk gemaakt.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
6.8.
De rechtbank zal daarom toetsen of belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt. De bewijsvoering van belanghebbende voor het jaar 2023 is gelijk aan die voor het jaar 2022. De rechtbank wijst voor haar oordeel naar hetgeen is overwogen in 5.11.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
6.9.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 895.000.
Conclusie en gevolgen
6.10.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook die moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
6.11.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
BRE 22/3188 (2022)
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 845.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
BRE 23/3228 (2023)
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 895.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 19 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.