Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/2311
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. J.W. Vugts, verbonden aan Kosteloosbezwaar.nl)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 februari 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 645.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 april 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar heeft hieraan deelgenomen [naam] .
1.6.
Belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning van 132 m2 op een perceel van 246 m2. Daarnaast beschikt de woning over een dakkapel, aanbouw en een aangebouwde garage.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 645.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een tweetal taxatiematrices ten grondslag gelegd. In deze taxatiematrices is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 671.000 en € 674.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen in de eerste matrix zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , allen te [plaats] . In de tweede matrix zijn de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , allen te [plaats] gebruikt. In de matrices zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Tijdens de hoorzitting heeft belanghebbende een drietal referentiewoningen aangedragen aan de [straat] (nummers [adres 5] , [adres 7] en [adres 8] , allen te [plaats] ), die een lagere waarde zouden onderbouwen. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de door hem aangedragen referentiewoningen heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase alsnog een matrix overlegd, waarin de woningen aan de [adres 5] en [adres 7] zijn gebruikt als referentiewoning. Uit deze matrix komt een waarde naar voren van € 674.000 op waardepeildatum 1 januari 2021. De vergelijkbaarheid van voornoemde woningen is niet in geschil.
3.8.
De rechtbank acht de overige referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo hebben de referentiewoningen een vergelijkbare oppervlakte en bouwjaar als de woning. Voorts zijn de gebruikte referentiewoningen allemaal gelegen in Oisterwijk . De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan afzonderlijke gedeelten van de woningen, zoals dakkapellen, garages of kelders zijn afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn correcties toegepast indien er sprake was afwijkende KOUDV-factoren.
Redelijke termijn
3.10.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
3.11.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 9 juni 2022. De rechtbank doet uitspraak op 10 juni 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 10 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.