Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10759073 \ CV EXPL 23-4257
Vonnis van 19 juni 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon van de heer [naam] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 december 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de mondelinge behandeling van 13 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnotitie van [gedaagde] ;
- de op 23 februari 2024 door de griffie ontvangen akte van [eisers] met producties;
- de akte van [eisers] ;
- de akte van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 15 november 2022 huurt [gedaagde] van [eisers] twee kantoorruimten aan de [adres] . In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“4.6 De vergoeding die Huurder verschuldigd is voor de door of vanwege Verhuurder te verzorgen
levering van zaken en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 18 van Pro de algemene bepalingen.
(…)
4.8.
De betalingsverplichting van de huurder bestaat uit de volgende componenten:
Per betaalperiode van 1 kalendermaand(en) bedraagt bij huuringangsdatum:
- de huurprijs € 795,00
- bijdrage onderhoud gang/hal/toilet/keuken en tuin € 77,50
- het voorschot op de vergoeding G/W/E € 125,00
Totaal: € 997,50
(…)
11.5
De vloerbedekking is niet in de huurprijs begrepen doch mag wel gebruikt worden, indien huurder kan aantonen minder dan € 125,00 per maand voor gebruik gas, water, electra te gebruiken zal dat bedrag worden aangepast.”
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW van toepassing. Hierin staat onder mee:
“18.7 Verhuurder heeft het recht de levering van zaken en diensten, na overleg met Huurder, naar soort en omvang te wijzigen.
18.8
Verhuurder heeft het recht het door Huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor levering van zaken en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten, onder meer in een geval als bedoeld in artikel 18.7.”.
2.3.
In een brief van 24 januari 2023 heeft [eisers] het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:
“Begin november j.l. ontvingen wij van Essent de jaarrekening van het gebruik, waarvan bijgaand een kopie. Voorts het overzicht van het gebruik door jullie uitgedrukt in percentages van de gehuurde gebruiksoppervlakte in het gebouw, onder aftrek van de mogelijk reeds betaalde vergoeding in de maanden november tot/met januari. In de Algemene bepalingen, onderdeel uitmakend van het huurcontract en refererend aan de bepaling kosten van levering van zaken en diensten wordt met name onder artikel 18.7 tot/met 18.8 aangegeven dat verhuurder het recht heeft het door huurder verschuldigde voorschot c.q. verbruik tussentijds aan te passen, aan de door hem verwachte c.q. te ontvangen jaarrekening. Graag ontvangen wij onder aftrek van de mogelijk reeds eerder betaalde vergoeding van november 2022 tot/met januari 2023 het bedrag (€885,00) wat verschuldigd is bijgeschreven op onze bankrekening. Het spreekt voor zich dat wanneer de kosten voor stroom en gas verminderen deze vergoeding aangepast zal worden.”.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.972,01, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Op grond van die overeenkomst is [gedaagde] maandelijks voorschotbetalingen voor gas, water en elektra verschuldigd. Ondanks verzoeken daartoe heeft [gedaagde] niet voldaan aan haar betalingsverplichting. [eisers] vordert nu betaling daarvan, vermeerderd met rente en kosten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] betwist dat zij tekort is geschoten in haar betalingsverplichting. Zij voert aan dat een verhoging van de kosten voor gas, water en elektra in strijd is met de huurovereenkomst. In artikel 11 lid 5 van Pro de huurovereenkomst zijn partijen een vast maximum bedrag aan energiekosten overeengekomen van € 125,00 per maand. Als de energiekosten aantoonbaar lager zouden zijn, dan zou dit bedrag naar beneden worden aangepast. Er is nooit overleg geweest over het verhogen van de energiekosten en dit is wel vereist op grond van de huurovereenkomst. Verder voert [gedaagde] aan dat [eisers] niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan. Zo heeft [eisers] pas na 3 maanden de afrekening van energiekosten met alle huurders gedeeld, waardoor huurders tijdens deze periode geen maatregelen of acties hebben kunnen nemen om het energieverbruik te verminderen. [eisers] heeft ook na de mededeling van de verhoging van energiekosten nog 2,5 maanden gewacht met het maken van nieuwe afspraken met een energieleverancier. Daarnaast heeft [eisers] zelf geen zichtbare duurzame maatregelen getroffen genomen voor het verminderen van de energiekosten. [gedaagde] heeft prijsaanbiedingen toegestuurd van energieleveranciers en meermaals aangegeven tussenmeters te willen plaatsen, maar hierop heeft [eisers] niet gereageerd. Verder voert [gedaagde] aan dat niet iedere huurder (naar verhouding) dezelfde energiekosten betaalt. [gedaagde] vraagt zich af of de huidige kostenverdeling op grond van m2 wel juist is, omdat er door huurders verschillend gebruik wordt gemaakt van gas, water en elektra. Ten aanzien van de gevorderde boete voert [gedaagde] aan dat artikel 23 lid 2 algemene Pro bepalingen geen werking heeft en dat het niet gerechtvaardigd is om een boete in rekening te brengen.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert - samengevat – veroordeling van [eisers] tot betaling van hetgeen meer in rekening is gebracht dan de contractueel overeengekomen € 125,00 voor het verbruik van gas, water en elektra vanaf 15 november 2022 tot op heden.
3.6.
[eisers] voert verweer. [eisers] voert aan dat zij de energiekosten op grond van de overeenkomst wel in rekening mocht brengen.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
Partijen zijn een huurovereenkomst met elkaar aangegaan, maar zij zijn het niet eens over de uitleg van bepaalde afspraken uit de huurovereenkomst. Het gaat in deze procedure om de vraag wat er is afgesproken over de betaling van de kosten voor gas, water en elektra (energiekosten).
4.3.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat in de huurovereenkomst staat opgenomen dat [gedaagde] een voorschot op de vergoeding van energiekosten is verschuldigd en dat dit voorschot kan worden verhoogd. In deze procedure vordert [eisers] betaling daarvan. [gedaagde] heeft een andere uitleg van de overeenkomst en heeft aangevoerd dat in artikel 11.5 van de huurovereenkomst een maximumbedrag van € 125,00 voor energiekosten is afgesproken.
Wat zijn partijen overeengekomen?
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat uit 11.5 van de overeenkomst niet volgt dat er een maximumbedrag is afgesproken voor energiekosten. Uit deze bepaling volgt dat als [gedaagde] kan aantonen dat er sprake is van minder verbruik, het bedrag naar beneden kan worden aangepast. [gedaagde] legt deze bepaling zo uit dat hiermee ook bedoeld is dat het bedrag niet hoger kan zijn dan € 125,00, maar dat volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet uit deze bepaling. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat het de bedoeling was van partijen om een maximumbedrag af te spreken en dat er nooit meer dan € 125,00 afgerekend zou worden, maar zij heeft verder geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit dit moet blijken. Bovendien volgt uit de bewoordingen in artikel 4.8 van de overeenkomst duidelijk dat het gaat om een voorschot. Een voorschot betekent doorgaans dat er vooruit wordt betaald en er daarna wordt verrekend met daadwerkelijke kosten van het verbruik van energie. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat partijen het bedrag van € 125,00 als voorschotbedrag zijn overeengekomen.
Het verhogen van het voorschotbedrag
4.5.
[eisers] stelt vervolgens dat hij het voorschotbedrag, op grond van 18.8 van de algemene voorwaarden, kan aanpassen aan de door hem te verwachten kosten. Bij brief van 24 januari 2023 heeft hij de verhoging aan [gedaagde] medegedeeld. [gedaagde] heeft aangevoerd dat er nooit overleg is geweest over het verhogen van het voorschot energiekosten. Voor zover [gedaagde] hiermee bedoeld heeft te verwijzen naar artikel 18.7 van de algemene voorwaarden, is de kantonrechter van oordeel dat die bepaling ziet op een andere situatie, namelijk op het tussentijds wijzigen van het aanbod van de levering van diensten. Bij het verhogen van het voorschot is er geen sprake van een uitbreiding of wijziging van de leveringen en diensten zoals bedoeld in artikel 18.7 algemene voorwaarden. [gedaagde] blijft ook bij een verhoging nog steeds de kosten voor het werkelijk verbruik verschuldigd. De kantonrechter oordeelt dat artikel 18.8 algemene voorwaarden ziet op het mogen verhogen van het voorschot voor energiekosten. Hoewel [gedaagde] het wellicht op prijs had gesteld dat er over het verhogen van het voorschotbedrag eerst overleg had plaatsgevonden, volgt een dergelijke verplichting niet uit de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat [eisers] het voorschotbedrag mocht verhogen.
Had [eisers] meer moeten doen?
4.6.
Volgens [gedaagde] heeft [eisers] niet aan zijn zorgplicht voldaan als het gaat om de energiekosten, maar de kantonrechter is van oordeel dat dit door [eisers] gemotiveerd wordt weersproken. [gedaagde] verwijt [eisers] dat hij pas laat de afrekening heeft gedeeld, waardoor [gedaagde] geen energiebesparende maatregelen heeft kunnen treffen. Bij akte heeft [eisers] hierover toegelicht dat zij de afrekening van Essent over de periode 24 oktober 2022 t/m 23 oktober 2023 zelf pas laat heeft ontvangen van de boekhouder, zodat hij deze niet eerder kon toesturen. Over het afsluiten van een nieuw energiecontract en de door [gedaagde] toegestuurde prijsaanbiedingen van andere energieleveranciers heeft [eisers] ter zitting aangegeven dat hij niet zomaar op ieder moment kan overstappen naar een andere leverancier, omdat daaraan boetes verbonden zijn. Daarnaast was het de verwachting dat de kosten op korte termijn weer bijgesteld zouden worden. De kantonrechter overweegt dat van [eisers] als verhuurder mag worden verwacht dat hij toeziet op de hoogte van de energiekosten, maar de kantonrechter is van oordeel dat er onder deze omstandigheden geen sprake is van nalatigheid van [eisers] bij het tijdig treffen van maatregelen. Over het niet treffen van energiebesparende maatregelen heeft [eisers] ter zitting aangevoerd dat er behoorlijk wat isolatie is toegepast, dat hij bezig is met zonnepanelen en dat de verhoging van het voorschotbedrag te maken had met een verhoging in de energiekosten en niet met de omstandigheid dat het pand niet energiezuinig was. Dit is vervolgens onvoldoende door [gedaagde] weersproken. De kantonrechter overweegt dat het algemeen bekend is dat de energieprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [eisers] is de kantonrechter van oordeel dat niet komt vast te staan dat [eisers] tekort is geschoten in zijn (zorg)verplichtingen tegenover [gedaagde] .
4.7.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat er sprake is van onderscheid, omdat sommige huurders helemaal geen energiekosten betalen. [eisers] heeft toegelicht dat toen hij begon met het verhuren van de bedrijfsruimten er sprake was van een andere markt, waardoor hij met huurders moest onderhandelen en hij andere afspraken heeft gemaakt over onder meer de energiekosten. De kantonrechter overweegt dat de afspraken tussen [eisers] en de andere huurders los staan van wat [eisers] en [gedaagde] zijn overeengekomen in hun huurovereenkomst. De andere huurders zijn immers geen contractspartij bij de huurovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] en andersom. De kantonrechter verwerpt dit verweer van [gedaagde] .
4.8.
[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat de verdeling van de energiekosten onder de verschillende huurders niet juist is, maar ook hier gaat de kantonrechter niet in mee. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat de verdeling op basis van het aantal vierkante meter het beste meetinstrument is. De kantonrechter overweegt dat het gebruikelijk is om bij een verdeling van energiekosten aan te sluiten bij het aantal vierkante meter oppervlakte. [gedaagde] heeft in dit kader onvoldoende aangegeven waarom het geen goede verdeling zou zijn of onredelijk zou uitpakken, anders dan alleen te stellen dat er door huurders verschillend gebruik wordt gemaakt van gas, water en elektra. Ter zitting hebben partijen in dit kader nog gesproken over de vraag of het plaatsen van individuele meters een mogelijkheid is. Daarmee kunnen partijen in de toekomst mogelijk discussies voorkomen, maar dat is iets wat partijen met elkaar zullen moeten afstemmen en waarover de kantonrechter niet kan oordelen in deze procedure.
Conclusie
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] het voorschotbedrag van energiekosten mocht verhogen en in rekening mocht brengen bij [gedaagde] . Vast staat dat [gedaagde] de verschuldigde voorschotten van energiekosten niet (volledig) betaald heeft. De gevorderde betaling daarvan, in totaal een bedrag van € 1.227,50, kan worden toegewezen. Het voorgaande betekent dat de vordering in reconventie van [gedaagde] - tot terugbetaling van hetgeen meer in rekening is gebracht dan maandelijks € 125,00 - moet worden afgewezen.
Contractuele boete
4.10.
[eisers] heeft ook een boete gevorderd van € 1.500,00, omdat [gedaagde] niet, niet volledig of te laat de energiekosten heeft betaald. Dit bedrag is gebaseerd op artikel 23.2 van de algemene bepalingen en door [eisers] zelf gemaximeerd tot 5 maanden met het minimumbedrag van € 300,00 per maand. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit artikel geen werking heeft, maar heeft dit verder niet onderbouwd, zodat de kantonrechter voorbij gaat aan dit verweer. Wel heeft [gedaagde] aangevoerd dat een dergelijke boete niet gerechtvaardigd is.
4.11.
Bij de beoordeling van de vraag of toewijzing van de gevorderde boete onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, geldt dat de kantonrechter artikel 6:248 lid 2 BW Pro met de nodige terughoudendheid moet toepassen. Datzelfde geldt voor de bevoegdheid tot matiging van de boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro. Matiging is alleen aan de orde als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval toepassing van het boetebeding van artikel 23.2 van de algemene bepalingen zou leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Het boetebeding is bedoeld als prikkel voor de huurder om onder meer het voorschot voor de energiekosten op tijd te betalen, maar het boetebedrag staat niet in verhouding tot de hoogte van het voorschot. Het voorschot bedraagt € 420,00, zodat een boete van minimaal € 300,00 per maand, ruim 71% van het voorschot bedraagt. [eisers] heeft de boete vervolgens zelf gematigd tot 5 maanden, maar het boetebeding zelf kent verder geen maximum. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter sprake een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade. De functie van een boete als prikkel tot nakoming rechtvaardigt een dergelijke hoge boete niet. De kantonrechter zal de boete matigen en is van oordeel dat een bedrag van € 50,00 per maand in de gegeven omstandigheden redelijk is. Nu [eisers] in totaal over 5 maanden een contractuele boete heeft gevorderd, zal de kantonrechter in totaal een bedrag van € 250,00 aan contractuele boete zal toewijzen.
Wettelijke rente
4.13.
[eisers] vordert naast de contractuele boete ook de wettelijke (handels)rente over de achterstallige voorschotbedragen. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke (handels)rente als de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW Pro, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke (handels)rente. De contractuele boete vervangt daarom de wettelijke (handels)rente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Dat partijen een afwijkende regeling zijn overeengekomen is niet gesteld of gebleken. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] slechts de contractuele boete verschuldigd is over de maanden dat het voorschot niet is betaald, zoals hiervoor is overwogen. De vordering tot betaling van de wettelijke (handels)rente wordt daarom afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van in totaal € 196,60. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit).
Leges
4.15.
[eisers] heeft ook een bedrag van € 16,50 aan leges gevorderd, maar heeft nagelaten om te onderbouwen waarop dit bedrag precies ziet. De kantonrechter wijst deze vordering daarom af.
4.16.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
1.227,50
- contractuele boete
€
250,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
196,60
+
Totaal
€
1.674,10
De proceskosten
in conventie
4.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
883,14
in reconventie
4.18.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld in reconventie en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
102,00
(0,50 punten x € 204,00)
Totaal
€
102,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.674,10,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 883,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 102,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024.