Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1698
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 465.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 maart 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. A.K. Bisoen en [taxateur] .
1.5.
Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 3 januari 2024 aan belanghebbende op het adres [adres 1] te [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 4 januari 2024 aan belanghebbende op genoemd adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
1.6.
Het doen van deze uitspraak heeft langer geduurd dan wenselijk is. De rechtbank betreurt dat.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1991) met een oppervlakte van 125 m2, een aanbouw (20 m2), een inpandige garage (inhoud 125 m3), een overkapping en luifel, een carport, op een perceel van 1.082 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 415.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 465.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
6.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 465.727 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende heeft geen gronden aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwtype, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende voert aan dat voor het belastingjaar 2021 een negatieve post van € 100.000 voor de gedateerde staat van de woning was opgenomen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat achter deze negatieve post van € 100.000 een berekening zit die feitelijk uit twee correctie-aspecten bestaat. Enerzijds is er gerekend met een lagere prijs per m2 en daarnaast is er een correctie toegepast van € 28.750. Deze twee componenten hebben samen geleid tot de negatieve post van € 100.000.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de waardevaststelling voor het belastingjaar 2022 eveneens voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. In de waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar een negatieve post van € 40.000 opgenomen in verband met die gedateerde staat. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook voor dit jaar met een lagere prijs per m2 voor de woning gerekend (€ 1.542) dan de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 1.859 + € 1.857 + € 1.933 : 3 = € 1.883). Dat het voor belanghebbende feitelijk niet mogelijk is om de woning te verbouwen, maakt dat niet anders. De correcties zijn namelijk juist bedoeld voor de situatie dat de woning niet gemoderniseerd wordt.
8.2.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 20 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De rechter is buiten staat deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.